律师代理大连某公司诉大连市国土资源和房屋局建设用地使用权出让合同纠纷案

2010年6月，大连山川咨询有限公司和大连山川投资有限公司通过竞牌的方式受让小窑湾商服及生活配套项目（1）（2）（3）土地在内的国有建设用地使用权，该案涉土地由大连国土局出让。双方约定“成交确认书签订后，保证金转为履约定金。由受让方在开发区注册一个新公司（即山川公司），10个工作日内签订土地合同。签订土地合同后履约定金转为土地出让金，6个月内必须缴纳扣除定金后的土地出让金”。

山川公司于2010年12月支付675,477,040.00元人民币，用途为土地出让总价款（挂牌）。2011年2月，大连国土局与山川公司签订了三份《国有建设用地使用权出让合同》，合同中约定“挂牌成交后6个月内，付清扣除履约定金后的土地出让金……出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金”。2011年5月，双方又签订了《补充协议》，协议约定：因履行本协议，大连国土局在出让合同项下延期交付宗地的违约责任和山川公司在出让合同项下延期支付第二期土地出让价款的违约责任均告解除，双方互不追究。

2013年3月，大连国土局下属金州新区分局向山川公司下发了《国有土地使用权证》，使用权面积为65,152平方米（占出让合同约定面积的8.5%），后山川公司在该土地上设立了抵押权，并开工建设。

但由于该地多处房屋尚未完成拆迁、部分地块地下采空区未治理和金州区、开发区合并等原因，大连国土局未能完成剩余土地交付。而山川公司也未能缴纳全部出让金。

2014年11月，山川公司向辽宁省高级人民法院提起诉讼，要求解除双方合同和补充协议、返还已交纳的履约定金并支付一倍定金、支付已交纳出让金的利息、赔偿损失、由大连国土局承担诉讼费。

一、大连国土局没有根本性违约，不同意解除双方合同。大连国土局已交付部分土地，且双方在补充协议中已经约定了互不追究对方逾期履约的违约责任。

二、本案不存在1亿美元（675,477,040.00元人民币）的定金交付行为。该笔款项已经双方协议转化为土地出让金，其利息也应当自补充协议确定的土地交付期限之日起计算。

三、山川公司已在案涉已交付的土地上完成开发建设工作，在此情况下要求赔偿损失，实际上是要求大连国土局收购已经建成的房屋，作为政府机构，大连国土局无法完成这项工作，也没有资金出处。

一、解除大连山川地产有限公司与大连市国土资源和房屋局于2011年2月*日签订的三份《国有建设用地使用权出让合同》（电子监管号分别为 21****** 21****** 21******）以及于2011年5月*日签订的《关于******补充协议》；

二、本判决生效后30日内，大连山川地产有限公司自行与抵押权人协商解除“******”一地块一期建设用地及在建项目上设置的抵押权；

三、“*******”一地块一期建设用地及在建项目抵押权解除后30日内，大连市国土资源和房屋局向大连山川地产有限公司返还土地出让金675,477,040.00元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，时间自2010年12月*日起至本判决确定的给付之日止）；

四、“******”一地块一期建设用地及在建项目抵押权解除后30日内，大连山川地产有限公司将“******”一地块一期建设用地及在建项目（含鉴定范围内未安装的库存材料、设备）交付给大连市国土资源和房屋局；

五、“******”一地块一期建设用地及在建项目抵押权解除后30日内，大连市国土资源和房屋局向大连山川地产有限公司支付“******”一地块一期在建项目折价款305,*****元。

六、驳回大连山川地产有限公司的其他诉讼请求。

（2014）辽民一初字第28号民事判决书

本案是行政机关和合同相对方在履行合同时，同时存在违约行为引起的诉讼案件。行政机关作为民事主体，应当与合同相对方处于平等的法律地位，在履行合同的过程中，双方应当严格遵守“依合同履行义务原则”。

本案大连国土局在履行合同中，由于不能及时解决动迁问题、治理煤矿采空区，大连国土局一直未交付全部土地，存在了明显的违约行为；而山川公司也一直未交付全部出让金。即本案存在解除合同的条件，也存在随之而来的法律后果。

对于事实认证的部分，双方证据充分，存在争议的事实较少。而对本案较重要的一个焦点是：山川公司已支付的6亿余元人民币的价款是履约定金，还是土地出让金。若履约定金主张成立，则根据合同法，大连国土局不仅需返还定金，还需承担违约责任，再支付一倍的定金；若认定为土地出让金，则该笔价款在解除合同时返还即可。有证据显示，双方另有补充协议约定，该履约定金附条件转化为土地出让金，现条件已达成，则应当认定为土地出让金。因此，法院未支持山川公司关于支付一倍定金的请求。

本案中，由于土地无法交付，合同目的无法实现，因此，法院判决解除合同。由此产生的后果，除了要求返还已支付的出让金，山川公司还有权主张大连国土局赔偿其损失。因此，法院认为在大连国土局履行的部分尚不足10%的情况下，不能认定该部分房产可以独立实现部分合同目的的一个子项或分项，在建设用地返还后，山川公司已经在地上投资建设的地上应附随土地一并归属大连国土局所有，并由大连国土局向山川公司支付折价款。

本案充分体现了《合同法》意思自治的原则，在合同双方约定有效的情况下，法院会依据双方约定作出最终判决。

但本案中的行政机关作为民事主体，虽然有很多客观因素妨碍其履行合同义务，但是行政机关应当积极排除妨碍，避免相应违约责任的产生。