律师代理45名业主与大连某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷集团诉讼案

45名业主在2013年间分别与大连某房地产开发有限公司（下简称“房地产公司”）签订《商品房预售合同》，约定所购房屋在竣工验收合格后交付使用，房地产公司于房屋交付后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；因房地产公司的责任业主不能在房屋交付之日起360日内取得权属证书的，自届满的次日起业主同意给予房地产公司合理时间继续办理。合同对“合理时间”未作说明或限定性规定，也未约定因房地产公司原因业主无法取得权属证书时，房地产公司是否应承担违约责任。

房地产公司于2014年10月份之前陆续将房屋交付相关业主，但截至2017年7月，45名业主仍未能取得权属证书，原因是施工单位未向房地产公司交付相关手续。45名业先后提起诉讼，要求房地产公司承担不能取得房屋权属证书的违约责任，并按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定支付违约金。

一审法院认为：1、双方合同合法有效，房地产公司未能按期为业主办理权属证书构成违约，应依法承担违约责任；2、上述“合理时间”以90日为宜；3、按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定计算违约金数额过高，应予以调整；4、业主明知房屋未经竣工验收而予以购买，自身存在过错，且无证据证明因房地产公司逾期办证行为带来的实际损失，并基于前述事实和理由判决房地产公司承担违约金，数额为按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定计算违约金数额的10%。

45名业主认为违约金数额过低不服一审判决，并委托本所作为诉讼代理人提起上诉。

我们认为，本案的争议焦点如下：

一、业主购买未竣工验收合格的商品房是否存在过错；

二、本案对违约金金额进行调整是否有法律依据。

经研究后认为：

一、本案所涉合同为商品房预售合同，合同订立之前，房地产公司已取得所售商品房的预售许可证，在此情形下，业主购买未经竣工验收的预售商品房符合相关法律规定，不存在过错。

二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，除当事人有特殊约定外，由于出卖人的原因，购买尚未建成房屋，房屋交付使用后超过９０日买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

依上述规定，45名业主有权要求房地产公司就其未能取得房屋权属证书承担违约责任，所主张的违约金于法有据，且逾期利率本身就具有惩罚性，本案不存在违约金过高而需调整的问题。

律师通过调查及与房地产公司沟通了解到，房地产公司效益不佳，经营困难，且未取得权属证书的远远不止本次委托本所律师代理诉讼的45名业主，如果法院判决房地产公司支付巨额违约金，其他业主将会纷纷效仿，房地产公司不仅会因此背负巨额债务，其大量有效资产也会因诉讼或执行而被法院采取保全措施，继而引发更为严重的支付危机，最终可能陷入破产困境，完全丧失履约能力。同时，律师在和45名业主的沟通交流中了解到，业主最关心的问题是权属证书能否办理，只要房地产公司能够保证尽快办理权属证书，违约金数额有商议的余地。

综合以上情况，律师认为，只有以双方均能承受并接受的解决方案处理本案，才能最大限度地维护委托人的根本利益，有效防止影响社会稳定的群体事件发生。在此基础上，律师拟定了以沟通、协商为主，通过和解或调解解决争议的工作思路。

依此思路，律师一方面与委托人代表积极沟通，通过分析案情，耐心解释做好相关业主的安抚工作，缓解矛盾，同时积极主动地与房地产公司沟通、协商，在查验了相关手续并得到房地产公司于2018年8月31日前完成房屋初始登记的承诺后，与房地产公司就解决争议形成了初步意向。

45名业主向二审法院撤回起诉，与房地产公司签订了和解协议。

一审法院认为：1、双方合同合法有效，房地产公司未能按期为业主办理权属证书构成违约，应依法承担违约责任；2、上述“合理时间”以90日为宜；3、按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定计算违约金数额过高，应予以调整；4、业主明知房屋未经竣工验收而予以购买，自身存在过错，且无证据证明因房地产公司逾期办证行为带来的实际损失，并基于前述事实和理由判决房地产公司承担违约金，数额为按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定计算违约金数额的10%。

本案为集团诉讼，涉及人数多，社会效应大，处理不当将会产生较大的负面影响。律师提供代理服务过程中，综合考虑双方的客观情况和主观愿望，因势利导，促使双方最终达成和解，不仅维护了委托人的根本利益，也最大限度地缓解了房地产公司的经营压力，从而化解了双方僵持已久的矛盾与纠纷。

近年来，商品房买卖合同纠纷日益增多，且大多数原因都是产权证得不到及时的办理。律师在代理此类案件时应考虑主客观情况，从双方的实际需求出发，将为委托人争取正当权益和化解社会矛盾有机结合。