律师代理付某与北京华泰盈丰物业管理有限公司物业服务合同纠纷上诉案

2012年3月19日，付某与北京华泰盈丰物业管理有限公司（简称华泰盈丰公司）签订一份《北京市物业服务合同》，合同约定华泰盈丰公司为付某提供物业共用部位的日常维修养护、运行和管理，公共绿地、景观的养护，清洁服务，消防服务等物业服务内容，并按照物业的建筑面积收取物业服务费用，每月每平米5.8元。根据《物业管理条例》第三十二条第二款规定及建设部令第125号《物业服务企业资质管理办法》第三条规定，付某认为华泰盈丰公司在未取得等级资质的情况下从事物业服务活动，违反行政法规的强制性规定，故诉至法院要求确认2012年3月19日与华泰盈丰公司签订的《北京市物业服务合同》无效。

华泰盈丰公司在原审法院辩称：不同意付某的诉讼请求，华泰盈丰公司与付某签订的物业服务合同有效。首先，华泰盈丰公司具有独立的法人资格，营业执照经营范围中有“物业管理”一项，有权开展物业经营活动；其次，双方的合同未违反法律、行政法规的强制性规定。《物业服务企业资质管理办法》不属于法律、行政法规，而付某所引用的《物业管理条例》规定是管理性规定，不是效力性规定；再次，华泰盈丰公司的物业管理属于业主共同决定的自管，也得到业主委员会书面的肯定和认可；最后，付某身为华泰盈丰公司股东和业主委员会委员，其做法与公司发展和地区稳定是背道而驰的。

原审法院经审理查明：

2012年3月19日，付某（甲方）与华泰盈丰公司（乙方）签订了《北京市物业服务合同》，约定付某选聘华泰盈丰公司，由华泰盈丰公司按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业区域内的环境卫生和相关秩序，物业项目的名称为北京市青年路西里3号院7号楼，坐落位置为北京市朝阳区青年路西里×号院×号楼×号，建筑面积为26.13平方米，物业服务期限为十年，自2013年4月1日至2023年3月31日，物业费用由业主（付某）按其拥有物业的建筑面积交纳，每月每平方米5.8元。华泰盈丰公司认可自身未取得《物业服务企业资质管理办法》及《物业管理条例》要求的资质，但其营业执照上载明的经营范围包括物业服务。

原审法院认为：

根据我国合同法第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同。本案的争议焦点为付某所引用的《物业管理条例》第三十二条第二款及《物业服务企业资质管理办法》第三条的规定是否为法律、行政法规的强制性规定。合同效力的认定关系到市场交易的安全和稳定，对确认合同无效应严格把握。《物业管理条例》第三十二条第二款规定“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度”，《物业服务企业资质管理办法》第三条规定“物业服务企业资质等级分为一、二、三级”，国家对物业服务企业实行资质管理，是为了规范物业管理活动，上述规定亦未明确无资质的物业服务企业签订的物业服务合同无效，故原审法院认为上述规定仅为管理性规定，非效力性强制性规定，付某以此要求确认双方的物业服务合同无效，于法无据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，原审法院判决如下：驳回付某的诉讼请求。

付某不服原审法院判决，向本院上诉。二审法院以华泰盈丰公司系依法设立的企业法人，具备相应的民事行为能力，未取得物业服务企业等级资质并不影响其签署涉案合同的民事主体资格且未明确无资质的物业服务企业签订的物业服务合同无效为由，付某的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，不予支持。判决驳回上诉，维持原判。

（一）华泰盈丰物业公司具有独立法人资格，营业执照经营范围中有“物业管理”一项，有权开展物业经营管理活动。

（二）双方合同并未违反法律、行政法规的强制性规定。

原告所提的原建设部《物业服务企业管理办法》，属于规章，法律位阶较低，不是法律，也不是行政法规。原告所提的《物业管理条例》第三十二条，属于管理性规定，不是效力性规定。

《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

《合同法解释二》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项的“强制性规定”是指效力性强制性规定。

最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发〔2009〕40号）五、正确适用强制性规定，稳妥认定民商事合同效力

第15、正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的“违反法律、行政法规的强制性规定”，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。

第16、人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的“市场准入”资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院。

（三）本物业管理区域属于商业物业管理区域，具有自身的特殊性，人数众多，涉及面广。

华泰盈丰物业公司的物业管理属于业主共同决定的自管，兼具解决历史遗留问题、维护区域稳定、防范群体性矛盾、统一经营管理等多重功能。

（四）该自管方式也已经得到了业主委员会书面的肯定和认可。

2013年7月份，商业区域所在的国美第一城小区业主委员会成立并获得备案。华泰盈丰物业公司向业委会提交《关于北京市朝阳区青年路西里3号院2号楼、7号楼商业区域物业管理等问题的说明和请示》。业委会收到后，给出书面《答复》，对此表示肯定。

（五）身为华泰盈丰物业公司股东和业委会委员，原告的做法与公司发展和地区稳定是背道而驰的。

驳回上诉，维持原判。

（2015）三中民（商）终字第00513号

根据各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：付某、华泰盈丰公司之间签订的《北京市物业服务合同》（简称涉案合同）是否应当被认定为无效。付某主张，华泰盈丰公司未取得物业服务企业等级资质，其缺乏签订涉案合同应具有的民事行为能力，且违反了《物业管理条例》第三十二条、《物业服务企业资质管理办法》第三条，故涉案合同应当被认定为无效。对此本院认为，首先，华泰盈丰公司系依法设立的企业法人，具备相应的民事行为能力，未取得物业服务企业等级资质并不影响其签署涉案合同的民事主体资格。其次，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同。本案中，从《物业管理条例》第三十二条第二款及《物业服务企业资质管理办法》第三条的内容来看，二者均系规范物业管理活动的条款，且未明确无资质的物业服务企业签订的物业服务合同无效。原审法院据此认为上述规定仅为管理性规定而非效力性强制性规定，付某以此要求确认涉案合同无效于法无据，并无不当。综上所述，付某的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。

原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。

本案的争议焦点为：华泰盈丰公司未取得物业服务企业等级资质，其是否缺乏签订涉案合同应具有的民事行为能力？付某与华泰盈丰公司之间签订的《北京市物业服务合同》是否有效？《物业管理条例》第三十二条第二款及《物业服务企业资质管理办法》第三条，这两项规定是效力性强制性规定还是管理性规定？

华泰盈丰公司系依法设立的企业法人，具备相应的民事行为能力，未取得物业服务企业等级资质并不影响其签署涉案合同的民事主体资格。

根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，双方签署的合同并不存在合同无效的情形。

根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第十四条 合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。该司法解释，区分了效力性强制性规定与管理性强制性规定，明确了管理性强制性规定不影响合同效力。从《物业管理条例》第三十二条第二款及《物业服务企业资质管理办法》第三条的内容来看，二者均系规范物业管理活动的条款，属管理性强制性规定，不是效力性强制性规定。且从法律位阶上看，《物业管理条例》和《物业服务企业资质管理办法》都属于部门规章，不属于法律，也不属于行政法规。所以，双方签署的合同并没有违法法律或者行政法规的效力性强制性规定，合同有效。

伴随着的改革开放的进程，我国城市化、城镇化的速度也在加快进行，越来越多的人们从农村聚集到城市工作和生活。以前农村没有的物业公司就出现了。大家日常生活都离不开和物业公司打交道。业主和物业公司的关系和矛盾，逐渐成为焦点和热点话题。很多业主和物业公司发生矛盾时，动辄会提起物业合同无效之诉，或者主张业委会尽快组织更换物业公司。这些诉求都过于激进脱离法律和现实，往往得不到支持，本案就是一个典型案例。业主注意到国家关于物业等级资质的规定，就错误的简单理解为不具备相应资质，物业公司所签署的物业合同就当然属于无效；却没有深入了解合同无效的具体规定，不能区分管理性规定和效力性规定。错误的认识和错误的诉求，导致败诉的结果。形式上的人口聚拢和建筑物的增多，只是城市化的表象和现象。真正从内心、从法律上摆正个体和整个城市的关系，正确理解业主和物业公司的法律关系和服务关系，才是城市化的内核。