律师代理任某诉周某、张某租赁合同纠纷案

本案原告租用被告方位于天乙街202号的铺面用于经营服装生意，双方签订《租房协议》，租期至2019年4月1日。后涉案商铺在租赁期内遇上房屋拆迁。被告于2016年8月11日签订《都江堰市国有土地上房屋征收补偿安置货币终结合同》，被告认为政府拆迁补偿是给房屋产权人的，故要求承租方无条件腾退房屋。原告认为其系涉案房屋的实际经营人，对涉案铺面进行了装修，有权获得因拆迁造成的停产停业损失、涉案房屋装修补偿及设备拆迁安装补助等费用。双方协商未果，原告诉至都江堰市人民法院。经法院判决被告支付原告相关补助费4019元、装修补偿费20000元、非住宅停产停业损失费18000元、搭建费9000元、楼栋腾退奖5000元。该案已生效，案款已得到执行。

任某诉周某租赁合同纠纷一案，律师接受原告委托参与案件的诉讼活动。根据本案事实，依据相关法律规定，认为：

一、原告的诉求有事实依据 

因原告租赁被告房屋用于经营，原告系直接经营者也是搬家行为的实施主体，拆迁导致租赁合同不能履行完毕，其需搬迁并需安置应得到相应补偿，其及时腾退行为也该得到相应奖励，故被告领取的搬家补助2400元、非住宅停产停业损失费24208.92元、楼栋腾退奖25000元应归原告所有；

被告领取的政策性补偿3238元，系对安装电话、空调、电视、宽带等设施的实际安装情况等相关直接损失的补偿，应归原告享有。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第一款规定：”承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”涉讼租赁房屋的装修及搭建阁楼是原告根据实际经营需要进行的投资，该损失是原告的直接损失，拆迁部门是根据铺面实际装修情况才给予的500㎡装修补偿的标准，国家已据实补偿，被告不应从中截留。故装修补偿、搭建房补偿、政策性补偿应由原告方享有。

二、原告的诉求有法律依据 

国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称条例）第二条规定：”为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”从上述规定可以明确看出本案被告即涉案出租房屋的所有权人为被征收人，但对被告补偿的性质应为其丧失物权的损失补偿，物权包括占有、使用、收益、处分；租赁合同实际是被告将其物权的占有、使用以及部分收益权让渡给本案原告即承租人的合同，原告基于合法有效的租赁合同受让了物权的占有、使用以及部分收益权能，其权益合法有效，应当与被告一同受到维护。在租赁期内，因征收拆迁导致租赁合同不能继续履行，影响原告生产、生活，给其带来损失，故其有获得条例第十七条规定的因征收房屋造成的装修补偿、政策性补偿、搭建房补偿以及因征收房屋造成的非住宅停产停业损失费的权利。

一、解除原告任某与被告张某于2014年4月1日签订的《租房协议》；

二、被告周某与本判决生效后五日内支付原告任某电话移机费79元、宽带迁装费160元、空调移机费400元、有线电视移机费980元、搬家补助费2400元，合计4019元；

三、被告周某于本判决生效后五日内支付原告任某装修补偿费20000元；

四、被告周某于本判决生效后五日内支付原告任某非住宅停产停业补偿费18000元；

五、被告周某于本判决生效后五日内支付原告任某搭建房补偿费9000元；

六、被告周某于本判决生效后五日内支付原告任某楼栋腾退奖5000元；

驳回原告任某的其他诉讼请求。

（2017）川0181民初1386号  

原告任某与被告周某、张某租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案后，依法适用简易程序，分别于2017年5月11日、2017年7月11日公开开庭进行了审理。原告任某及其委托诉讼代理人朱小燕，被告周某及其委托诉讼代理人胡某、被告张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告任某向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《租房协议书》；2、判令被告向原告支付98916.92元（其中装修补偿28230元、政策性补偿共计3238元（包括电话移机158元、空调移机800元、有线电视移机1960元、宽带迁装320元）、搬家补助2400元、非住宅停产停业损失费（过渡费）24208.92元、楼栋腾退奖25000元、搭建房补偿15840元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年4月1日，原、被告签订《租房协议》，约定原告租用被告方位于天乙街202号的铺面5年，租期至2019年4月1日。同年9月，原告支付前任承租人胡某房租9500元、装修费20000元，其后原告开始装修铺面展开实际经营活动。现原告承租被告所有的商铺在租赁合同约定的期限内遇上房屋拆迁。被告周某于2016年8月11日签订《都江堰市国有土地上房屋征收补偿安置货币终结合同》（以下简称《房屋征收补偿合同》），原告作为被拆迁房屋的实际经营人，有权依法获得因拆迁造成的停产停业损失、承租房屋装修补偿及设备拆迁安装补助等费用。安置协议签订后，原告多次就自己应得安置权益要求与被告协商未果。为维护原告的合法权益，遂诉至本院。

被告周某、张某辩称，1、答辩人同意解除《租房协议书》，但应补齐欠付的房屋租金；2、原告方主张赔偿费用缺乏法律依据。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》之规定，承租人不再是合法的拆迁补偿协议主体。本案中原告作为商铺承租人，只具有商铺租用权，并无所有权，因此，所给予的全部拆迁补偿款项均与承租方无关。本案中，都江堰市政府基于公共利益的需要对被告所有的商铺进行拆迁，非因被告的原因导致租赁合同无法继续履行。因此，原告主张的政策性补偿、搬家补助、楼栋腾退奖、停产停业损失费于法无据，被告无赔偿原告方的法律义务。原告任某未经被告同意，擅自进行装修、搭建，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条之规定属违约行为，因此被告拒绝赔偿原告方装修和搭建房补偿的诉求，并要求原告依法赔偿损失；3、答辩人对原告举证的《租房协议》的真实性有异议；4、依据合同相对性原理，被告与案外人签订的《房屋征收补偿合同》与原告无关，不具有参考性。综上，原告提出的诉讼请求，于法无据，请求法院驳回。 

原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未向本院提交证据。原告提交了以下证据：1、原、被告身份信息；2、商铺的《房屋所有权证》；3、《租房协议》；4、《收条》；5、《房屋装修协议》、装修费票据及装修现场照片；6、购买电视机及空调的专用票据、宽带安装登记单；7、《征收公告》、《房屋征收补偿合同》、社区证明及领款单；8、接（报）处警登记表；9、证人证言。上述证据符合证据的真实性、关联性和合法性，本院予以采信。

经审理查明：一、案涉商铺位于都江堰市幸福镇天乙街202号1层，建筑面积56.46㎡，产权人系周某，产权证上载明监护人为张某。2014年4月1日，被告张某（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《租房协议》，约定1、甲方继续向乙方交用商铺1间，水电门齐备，界定明确；2、乙方保证甲方铺面完好无损，不能任意改变房屋结构；3、乙方租赁期限五年，即2014年4月1日至2019年4月1日；4、乙方每5个月向甲方交纳房租费6000元；5、5年后要租房，首先要租给乙方；6、租用期间不能任意转让他人。如乙方须转让，必须征得甲方同意方可。若遇人力、物力、财力和不可抗拒的自然灾害，乙方向甲方申请不使用后，若由第三方支付的装修费，甲方不予干涉。合同签订后，原告向被告交纳租金至2016年6月。此前，该案涉商铺系原告从他人手中转租，且原告同时还承租了都江堰市幸福镇天乙街204号商铺1间。

二、前述合同签订后，2014年4月10日，原告任某（甲方）与案外人陈某（乙方）签订《商铺装修协议》，约定1、由乙方承接原告承租的两间商铺（位于都江堰市天乙街商铺202—204号）的房屋装修，装修预算价格133010元，预算项目均含人工费、材料及损耗；2、主材由甲方提供，大宗材料由甲方认可并统一购买；3、甲方支付乙方装修人工及部分辅料费，具体金额详见“装饰报价单”，其中装饰报价单中包含“挣楼项目”，价格为1.9万元。合同签订后，陈武建依约为原告装修商铺。承租期间，原告购买电视1台、空调1台安装在都江堰市天乙街商铺202—204号两间商铺内，并安装了电信宽带。

三、因都江堰市M-TR旅游客运专线项目建设需要,都江堰市人民政府作出《房屋征收决定书》，决定对都江堰市M-TR旅游客运专线康复路至天乙街段国有土地上房屋征收项目范围内的房屋及其附属物实施征收，房屋征收部门为都江堰市城乡房产管理局。2016年8月11日，被告周某（乙方）与都江堰市城乡房产管理局签订《房屋征收补偿合同》，约定：1、甲方支付乙方装修补偿费56.46㎡×500元/㎡=28230元；2、政策性补偿费用合计9019元，其中电话移机费158元、空调移机费2台×400元=800元、有线电视迁装费980元/户×2户=1960元、宽带迁装1户320元、电表与水表迁装费1户×1200/户=1200元、天然气初装4581元；3、政策性补贴费用：甲方支付乙方搬家补助费1200元×2次=2400元；非住宅停产停业损失费（过渡费）56.46㎡×21439元/㎡×2%=24208.92元；2、按时签约奖励，楼栋整体完成腾退，甲方给予腾退奖25000元；3、其他补偿，临时搭建房工料补偿费12.21元/㎡×1200元/㎡=14652元，3.96㎡×300元/㎡=1188元，合计15840元。现被告已领取上述相关拆迁补偿费用。2017年5月8日，被告交房领取拆迁补偿款。其间，原告多次就拆迁费用的安置权益与被告协商未果，也未向被告交付商铺钥匙。

本院认为，一、被告张某作为周某的监护人，就周某所有的案涉商铺与原告签订的《租房协议》，周某对此无异议，视为认可。故该协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的禁止性规定，合同有效，对双方当事人均具有约束力。因案涉商铺由政府征收，合同无法继续履行，现原告要求解除合同，被告同意，本院予以确认。被告抗辩《租房协议》中租赁期限有误，实际租赁期限为三年自2014年起至2017年，系原告擅自改动。原告陈述其租赁期限进行更改有被告张某捺的手印为证，被告予以否认，也不申请进行鉴定，应对此承担举证不能的责任，其抗辩主张不能成立。因此，本院认定其租赁期限为5年。

二、关于原告要求的补偿费。在租赁期内，因案涉商铺被政府征收，导致合同不能履行，同时被告周某作为出租方因商铺拆迁已获得相应的补偿，原告作为承租人和实际经营人，有权依法获得因拆迁造成的停产停业损失、承租房屋装修补偿等费用。故，被告周某应给予原告一定的补偿。因双方当事人对《房屋征收补偿合同》及拆迁补偿款数额并无异议，此合同应当作为本案定案的依据。因双方签订的《租房协议》对此并未约定，故由本院从利益平衡、公平原则及本案实际情况（案涉商铺的装修、租赁期限、合同履行等情形）酌定。本案中，原告承租的是202号、204号两间商铺，在其《装修协议》中明确约定装修两间商铺，其中1间商铺是案涉商铺，原告对商铺进行装修、搭建并已使用。因此，由本院酌定被告周某给付原告搭建费9000元，非住宅停产停业损失费（过渡费）18000元、装修费20000元。关于楼栋腾退奖25000元，在原告提交的《房屋征收补偿合同》上明确约定“楼栋整体完成腾退，甲方才给予腾退奖25000元”，系针对楼栋整体完成腾退给予被告出租方的腾退奖，且在庭审中原告也陈述未向被告交付商铺钥匙，也可证明原告并未及时腾退商铺，因此，本院酌定由被告支付原告楼栋腾退奖5000元。关于政策性补偿，由于宽带安装、空调1台、有线电视系原告安装并共用于两间商铺，由被告周某给予原告50%的费用为电话移机费79元、宽带迁装费160元、空调移机费400元、有线电视移机费980元。案涉商铺系原告一人承租，故被告周某应给予原告搬家补助费2400元。以上费用合计56019元。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条，第九十四条第（五）项、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、解除原告任某与被告张某于2014年4月1日签订的《租房协议》；

二、被告周某于本判决生效后五日内支付原告任某电话移机费79元、宽带迁装费160元、空调移机费400元、有线电视移机费980元、搬家补助费2400元，合计4019元；

三、被告周某于本判决生效后五日内支付原告任某装修补偿费20000元；

四、被告周某于本判决生效后五日内支付原告任某非住宅停产停业损失费（过渡费）18000元；

五、被告周某于本判决生效后五日内支付原告任某搭建房补偿费9000元；

六、被告周某于本判决生效后五日内支付原告任某楼栋腾退奖5000元；

七、驳回原告任某的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2372元，减半收取1186元，由原告负担550元，被告周某、张某负担636元。

本案的案件焦点在被告房屋所有权人周某是否应当支付原告房屋承租人任某相应补偿费用。虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确所有权人是被征收人，但政府对所有权人进行补偿的性质应为所有权人丧失物权的损失补偿，任某通过与周某签订租房合同概况受让了案涉房屋的占有、使用以及部分收益权能，任某作为承租人也应当与所有权人共同受到维护。在租赁期内，因征收拆迁不能继续履行租赁合同，任某有权主张所受的损失。所以周某、张某认为任某不是案涉房屋所有权人，因政府征收获得相应补偿不应分配给房屋承租人的主张是不成立。

本案中，双方对解除案涉租赁合同无异议，根据《租房协议》及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。”的规定，剩余租赁期内的装饰装修残值损失按照公平原则进行认定。本案中，原告任某已提交了与案外人的装修合同及其购买装修材料的相应凭据，房屋征收时系由任某在使用涉案房屋，因此，原告任某的诉讼请求得到法院的支持。

以事实为根据，以法律为准绳，二者是不可分割的整体，事实是正确运用法律的前提，依法判决是调查事实的继续和目的。只有把两者正确结合起来，才能保证合理地处理案件。