律师代理穆某与邱某房屋买卖纠纷案

2017年1月8日，穆某与邱某通过成都大唐房屋中介有限公司签订了《房屋买卖合同》，约定穆某以商业贷款方式购买邱某位于双流区西航港街道机场路常乐二段XX号X栋X单元XX层XX号房屋，该房屋建筑面积为45.63平方米，房屋总价款人民币328000元。合同签订后，穆某按约定于合同签订当日支付了50000元购房定金，其中20000元系现金支付，剩余30000元通过银行转账至邱某指定账户，邱某于收款当日向穆某出具了(收到穆某xxxx钱的)的收条一份。

合同约定办理房屋产权过户手续的时间为“乙方贷款审批通过，并甲方银行他项权证注销，并房屋关连成功3个工作日内”。穆某在签订合同后积极办理贷款事宜，将贷款所需资料备齐交予中介后等待邱某配合银行面签，但邱某一直以请不到假的理由敷衍穆某拖延面签。合同履行过程中，恰逢2017年3月23日成都市政府发布《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》的住房限购政策，穆某因此次限购政策丧失在双流区新购房屋的资格。正当穆某灰心之际，不料几天后，成都市房产管理局再次发布政策解读及知识问答，明确 “2017年3月24日零时前，买卖双方未在成都市存量房交易服务平台完成打印存量房经纪服务合同或者存量房买卖合同，双方自愿继续履行合同，且能够提交2017年3月24日零时前买方向卖方支付购房定金、部分或全部购房款（不含现金支付）的银行转账有效凭证（POS单、转账单等，收款人必须为卖方）的，在2017年5月31日前可以办理交易手续”。这一信息，令穆某眼前一亮，穆某与邱某的合同在2017年5月31日前有条件得以继续履行，不受限购政策的影响。                        

然而，邱某在限购政策出台后、市房管局给予的延缓期内，不本着诚信继续履行房屋买卖合同义务，仍以自己因限购政策失去买房资格无法新购房屋的不当理由，要求解除合同且不承担违约责任，穆某无奈之下诉至法院。

我们认为，尽管成都市人民政府发布了限购政策，但是在新发布的政策解读及知识问答出台后，原告继续具备在双流区的购房资质，双方继续履行合同不存在任何现实障碍，且并不影响被告方在双流区另购其他性质的房屋或在成都市其他非限购地区购房。再者，限购政策并不会影响合同的效力，只是在一定程度上影响了合同履行的环境。结合本案的实际情况，原告愿意将付款方式由原来的按揭贷款变更为一次性付款以便更加方便案涉房屋买卖合同的快速履行。

一、案涉《房屋买卖合同》合法有效，系双方真实意思表示，原告一直积极依约履行合同义务，被告却一直怠于履行合同义务，构成违约。

2017年1月8日，原告与被告通过成都大唐房屋中介有限公司签订了案涉《房屋买卖合同》，原告的合同义务即依约交付购房款项，办理贷款事宜，被告的合同义务即交付房屋并配合原告办理银行贷款、过户登记及相关手续。合同签订后，原告一直积极办理贷款事宜，将贷款所需资料备齐交予中介后等待被告配合银行面签，但被告一直以请不到假为由敷衍原告拖延面签。原告认为，签订合同时，原告具备在双流区购房的资格。该合同系双方真实意思表示，自愿签订且并不违反我国法律规定。故双方应当秉承契约精神遵守合同约定，履行各自的合同义务。然而被告一直怠于履行合同义务，构成违约。

二、虽然合同履行过程中成都市人民政府出台限购政策，但几天后，就该限购政策出台的政策解读及知识问答表明：案涉《房屋买卖合同》在“宽限期”内不受限购政策的影响，双方应当遵守约定，继续履行该合同。                     

2017年3月23日，成都市政府发布《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》的住房限购政策，原告无限购区域户籍，也未在限购区域缴满两年社保。故，原告因此次限购政策丧失了今后在双流区新购房屋的资格。因案涉房屋的他项权未涤除，原被告在限购政策出台前还未在成都市存量房交易服务平台完成打印存量房经纪服务合同，虽然双方已经签订了实际的房屋买卖合同，且原告已经依约支付了50000元购房定金，但仍因限购政策的出台导致合同无法继续履行。鉴于很多与原告类似情形的购房者在限购政策出台后向政府及房管局积极反映，限购政策不应“一刀切”，对于首套刚需购房者以及已经履行了部分合同义务的购房者，应当充分考虑及保护这部分人的交易安全及合法权益。成都市房产管理局于该限购政策出台几日后再次发布了政策解读及知识问答，明确    “2017年3月24日零时前，买卖双方未在成都市存量房交易服务平台完成打印存量房经纪服务合同或者存量房买卖合同，双方自愿继续履行合同，且能够提交2017年3月24日零时前买方向卖方支付购房定金、部分或全部购房款（不含现金支付）的银行转账有效凭证（POS单、转账单等，收款人必须为卖方）的，在2017年5月31日前可以办理交易手续”。这一新的政策解读信息出来后，无疑带给了原告新的希望。该信息充分表明原告与被告的合同在2017年5月31日前有条件得以继续履行，不受此次限购政策的影响，不存在法律及现实的履行障碍。

三、因被告的行为已构成根本违约，原告依照案涉《房屋买卖合同》约定及《合同法》相关之规定要求其承担“继续履行”的违约责任合理合法。

在市房管局给予的“宽限期”后，被告非但没有在这两个月的宽限期内积极履行合同义务、推进合同的履行，反而以自己因限购政策丧失限购区域购房资格为借口明确表示不愿出卖案涉房屋，并将“政策解读”中所提及“双方自愿继续履行合同”理解为自己可以无责任地解除已签订的房屋买卖合同。根据《合同法》第一百零七条之规定，被告此种行为已经构成违约，原告可依据案涉《房屋买卖合同》第九条之规定和《合同法》第一百零八条之规定要求被告承担“继续履行”的违约责任。

四、被告除承担“继续履行”的违约责任外，还应当依据合同约定向原告支付50000元违约金。

原、被告双方在签订《房屋买卖合同》时就在合同第九条约定：“甲乙双方如未按本合同履行合同义务，属违约行为，守约方按下列第2种方式追究违约方责任；而第2种方式明确约定为：2、合同继续履行，违约方向守约方支付违约金50000元，大写：伍万元整。”双方就违约金条款的约定符合《合同法》一百一十四条第一款之规定。故，被告应当在继续履行合同的基础上，依约向原告支付50000元违约金。

综上所述，原告诉至贵院，请求被告继续履行合同并赔偿违约金，具有合同及法律依据，且具备现实可能。

一审法院判决被告邱某于本判决生效后五日内协助原告穆某办理位于成都市双流区西航港街道机场路常乐二段×号×栋×单元×楼×号房屋的过户手续并交付房屋；并于本判决生效后五日内支付原告穆某违约金2000元。 

一审法院认为，穆某与邱某于2017年1月8日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。合同签订后，邱某收取了穆某的购房定金50000元，尔后拒绝出售案涉房屋，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，根据上述规定，穆某要求邱某继续履行合同协助其办理房屋过户手续并交付房屋能否成立问题，本院认为，双方的房屋买卖事实发生在限购政策颁布之前，虽然邱某未能配合穆某办理银行按揭，但穆某同意以现金的形式支付余下房款并已打入指定的账户以保证卖方的权利，在案涉房屋不存在权利瑕疵的情况下，穆某要求邱某交付房屋并协助办理房屋的过户手续，符合法律规定，本院予以支持。对于邱某的违约行为，本院结合本案的实际情况，考虑到合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，酌情支持违约金2000元。

一、限购政策是否能够导致房屋买卖合同无效？

根据《合同法》的精神，合同有效是原则，合同无效是例外，合同无效的条件有严格限制。根据《合同法》和最高人民法院的相关司法解释，违反法律和行政法规导致合同无效的，仅限于全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，不得以地方性法规、行政规章为依据，且强制性规定仅限于效力性强制性规定。限购政策并不属于法律和行政法规范畴，故不能作为合同无效的理由。

二、限购政策能否能作为解除房屋买卖合同的理由？是否能免责解除？

除协议解除和符合约定解除条款外，合同解除一般必须以合同目的无法实现为条件。故当事人就解除房屋买卖合同无法达成一致意见时，为了维护交易秩序，如果限购政策并未达到合同不能继续履行、无法实现合同目的的程度，就不能解除合同；如果限购政策导致合同目的不能实现，则可以解除合同。

单纯因限购政策实施导致合同目的无法实现并解除合同的，无需承担违约责任，因为双方均无违约行为。但如果合同订立、履行过程中，一方违约而违反限购政策导致合同目的无法实现并解除合同的，不能免除违约责任，比如以限购政策为由要求免责解除合同，恶意拖延付款时间或过户时间，遇限购政策出台；再比如恶意通过中断缴纳社会保险或所得税而使购房资格丧失等。

本案是当前房屋限购热潮下众多房屋买卖纠纷的一个小小缩影，我国房屋限购令实施至今虽然在房地产交易和房价两方面发挥了行政控制作用，给过热的楼市降了温，但是在实施执行过程中也出现众多新问题，由于房屋限购令政策属性强烈，对房屋交易影响较大，实践过程中引发的纠纷颇多，法院受理的因限购政策引起房屋买卖纠纷案件，大多属以下两种情形，即出售房屋后房价大幅上涨出卖人诉诸法院，或购买房屋后房价大幅下跌买受人诉诸法院。这两种情形表面上是以国家限购政策为借口要求解除合同，实质上是诚实信用的缺失。诚实信用是社会稳定并进步的基石，是司法机关必须维护的准则。所以民事主体进行民事活动时，必须信守诚实信用原则，否则其行为不会受到法律保护。