律师代理孟某某诉滕某甲、滕某乙执行异议之诉二审案

滕某甲于2013年8月1日向孟某某借款28万元，约定借款月利率3%，并定于2014年2月8日前一次性还清。借款到期后，孟某某多次向滕某甲索要未果，于2014年5月15日起诉至黑龙江省尚志市人民法院，并申请法院对滕某甲所有的坐落于尚志市某小区6单元10楼1003室房屋采取了财产保全措施。尚志市人民法院判决：一、被告滕某甲于本判决生效之日起十日内给付原告孟某某借款本金28万元；二、被告滕某甲于本判决生效之日起十日内给付原告借款利息54 528元（利息计算至2014年5月15日止），嗣后利息以前项所述本金为基数，按中国人民银行同期贷款利率的4倍自2014年5月16日起计算至实际给付之日止；案件受理费、财产保全费由被告滕某甲负担。

上述判决生效后，孟某某依法向尚志市人民法院申请执行，在法院执行中，滕某乙（系滕某甲的亲姑姑）于2015年6月3日向尚志市人民法院提出执行异议称：“滕某乙于2014年4月28日购买了滕某甲所有的坐落于尚志市某小区6单元10楼1003室房屋，双方签订了房屋买卖合同，当天交房款31万元，余款11万元于2014年5月12日付清，腾某甲用卖房款提前归还了在工商银行的按揭贷款，同年4月29日滕某乙入住该房屋，因开发商外出，于2014年5月8日开发商将该房屋的售房票据更名到滕某乙名下，在办理房照过程中才知道法院查封了该房屋。为此，要求法院解除对该房屋的查封。”尚志市人民法院于2017年12月3日作出执行裁定，驳回了滕某乙的执行异议。

滕某乙不服执行裁定，向尚志市人民法院提起了执行异议之诉，诉讼请求为“停止对其所有的位于尚志市某小区6单元10楼1003室房屋的执行”。尚志市人民法院经审理后作出一审判决：“不得执行尚志市某小区6单元10楼1003室房屋”。

孟某某不服尚志市人民法院作出的一审判决，向哈尔滨市中级人民法院提起上诉。本所律师继续代理孟某某提起的上诉案件，哈尔滨市中级人民法院于2019年5月31日作出二审判决：“一、撤销黑龙江省尚志市人民法院（2018）黑0183民初XXXX号民事判决；二、驳回滕某乙的诉讼请求；一、二审案件受理费由滕某乙负担。”

本案的争议焦点是一审判决认定的事实是否正确，是否能够认定腾某乙对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。

一、一审判决认定事实错误，证据不足

1.一审判决认定“滕某乙向滕某甲购买房屋，双方于2014年4月28日签订了买房协议”，与客观事实不符，滕某甲与滕某乙之间不存在真实的房屋买卖关系。滕某甲与滕某乙 得知债权人孟某某上门要账后，恶意串通于2014年4月28日签订的卖房协议是虚假的、无效的，是为了逃避债务所实施的恶意转移财产行为，滕某乙并不是善意取得的第三人。

2.滕某甲与滕某乙于2014年5月8日在开发商处办理更名手续也是违法、无效的行为，滕某乙除提供一张白条收据外，没有提供与开发商签订的《商品房买卖合同》等购买商品房所必需的证据材料。孟某某找开发商查询滕某乙提供的白条收据存根验证其真伪时，也没有查到存根，该滕某乙的购房收据明显是虚假的。

3.一审判决认定“滕某乙向滕某甲支付购房款，滕某甲用购房款偿还房屋贷款”与事实不符，滕某甲的亲属当时都联系不上滕某甲，那么滕某甲怎么去还的贷款？滕某乙提供的证人滕某丙当庭证实“当时滕某甲联系不上了，我就拿着我姐姐给的购房款去把那两笔银行贷款还上了”、“原告给我的购房款”、“我哥滕某丁联系我让我去银行还钱的”等内容与一审判决认定的事实明显不一致，并且滕某甲在一审中也从未陈述是其本人用购房款偿还房屋贷款。

4.滕某乙不存在对诉争房屋实际占有的事实，不存在滕某乙交纳取暖费、物业费等各项费用的事实，也没有充分证据证实滕某乙实际占有诉争房屋并交纳各项费用。

二、本案是滕某乙为帮助滕某甲逃避债务而恶意串通、虚构房屋买卖的事实

本案从表面上看，滕某乙提起一审诉讼似乎证据充分，既有买卖合同、收条，又有物业费等缴费凭证和邻居作证，但仔细分析滕某乙在一审提供的证据，不难看出，均是假证。完全是原告滕某乙、证人滕某丙（滕某乙的亲妺妺、滕某甲的亲姑姑）、滕某乙的亲哥哥滕某丁（滕某甲的父亲）等亲属为达到逃避滕某甲对外所欠的债务而实施的恶意转移滕某甲财产的行为。理由如下：

1. 卖房协议和滕某甲的收条的形成时间是2014年4月28日，向工商银行偿还滕某甲房屋贷款的时间也是2014年4月28日，如果卖房协议和滕某甲的收条是真实的，那么滕某乙与滕某甲应当是面对面签订卖房协议、支付购房款、出具收条及偿还贷款。但在一审法院开庭审理本案时，滕某乙的证人滕某丙证实“当时房款是我姐姐给我的，给我之后我就拿着还了两笔贷款”、“问：滕某甲、滕某丁的贷款为什么你去还的？答：因为当时联系不上滕某甲了，我就拿着我姐姐给的购房款去把那两笔银行贷款还上了”、“原告给我的购房款，我当天就去偿还了银行贷款”，并且滕某乙在一审中对滕某丙的证言质证中也承认“当时找不到滕某甲了，就滕某丙帮收的房款”，既然《收条》是滕某甲出具的，收款人就应当时滕某甲，怎么会是滕某丙收款又去银行还的滕某甲房贷呢？可见，滕某乙、滕某丙的陈述与卖房协议及滕某甲的收条是相互矛盾的。无论是买房人滕某乙，还是自称收款的人滕某丙均称2014年4月28日联系不上滕某甲，那么滕某甲的卖房协议和收条又是如何形成的呢？显而易见不是当天形成的，也是不真实的，要么是伪造的，要么就是为了逃避债务后补造的。因为当时滕某甲并不在家，所有人包括滕某甲的亲属都联系不上他，卖房就是滕某甲的姑姑滕某乙、滕某丙和滕某甲的父亲滕某丁为了逃避债务而虚构的事实。

2. 原告滕某乙提供的银行流水2张，称其2014年4月22日取款15万元、4月25日取款10万元、4月28日取款7万元，共32万元，将其中31万元交给了滕某甲。通过分析该银行流水可见：从2014年3月7日至5月8日期间，该银行卡10万元以上的大额存取交易就达到12笔，说明该银行卡日常交易频繁。而4月22日和25日支取的25万元，发生在卖房协议签订之前，且该两笔交易均注明是“转支”，而原告未向法庭提供转入账号及账户名，这两笔钱转到哪里了呢？根本不能证明滕某乙已将两笔款25万元转账给了滕某甲，或者实际将款项交付给了滕某甲，当然也与滕某丙出庭证实的“当时房款是我姐姐给我的”相互矛盾。

3. 原告滕某乙提供的滕某丙出具的收条1张，收条中注明代收滕某甲房款11万元。既然滕某丙代收的是11万元，为什么在庭审中作证又称滕某乙给其39万元呢？这也证实滕某丙的陈述与书面收条相矛盾，证言和收条均不真实，更说明滕某甲根本没有收到卖房款。

4. 滕某乙提供尚志市某房地产开发有限公司的收据1份，用于证明2014年5月8日房屋更名的事实。该收据不是正规发票，如果滕某乙与滕某甲之间的卖房协议是真实的，房地产开发公司不应只开收据，还应与滕某乙重新签订《商品房买卖合同》，但滕某乙并未提供该合同，说明该收据是不真实的，是滕某乙通过不正当的途径获取的，对此，也有孟某某在一审提供的录音证实滕某乙找关系改票据的情况。

5. 滕某乙提供的取暖费、物业费、电费、水费等缴费收据，有的注明了缴费人，有的没有注明缴费人，而交款的时间均在滕某乙起诉之后，足以证明该房屋在缴费时就明确了逃避执行的目的，所以有个别收据开具了滕某乙的名字。

6. 滕某乙提供的证人薄某的证言，用于证明滕某乙自2014年至今一直居住在该房屋。证人称和滕某乙平时很少走动，就碰到打招呼，证人不清楚滕某乙家几口人住，从没见过滕某甲，却能清楚的陈述原告是2018年4月末搬过来的，甚至在一审卷宗内有其书面证言证实滕某乙是2014年4月29日搬到电力花园六单元1003室，明显不符合客观事实，证人证言也没有其他证据佐证，不具有真实性。

所以，滕某乙在一审提供的全部证据，不能证明其已实际购买房屋、支付购房款的事实，其对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其原审的诉讼请求不能成立，一审的判决结果是错误的。

二审法院判决：“一、撤销黑龙江省尚志市人民法院（2018）黑0183民初XXXX号民事判决；二、驳回滕某乙的诉讼请求。”

二审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述法律规定是指，买受人基于正当的不动产买卖关系，在已经支付全部价款（或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行人实际占有且对未办理过户登记没有过错的情况下，其虽未取得执行标的的所有权，但该买受人仍享有排除普通金钱债权强制执行的权利。上述规定系在买受人对所买受之不动产的权利保护与普通金钱执行债权人的权利保护发生冲突时，基于对正当买受人对所买受之不动产的权利的特别保护之目的而设置的特别规则，该规则实质是以牺牲普通金钱执行债权人的正当权利为代价而确立的，故在适用上述司法解释对买受人利益进行特别保护时，应当严格审查买受人与被执行人之间不动产买卖合同的正当性，以及上述司法解释所规定的付款、实际占有和过错等要件是否具备。具体到本案，本院认为本案争议的焦点问题有二，一是滕某乙是否自2014年4月29日起实际占有案涉房屋；二是滕某乙是否足额支付案涉房屋价款。

一、关于滕某乙是否自2014年4月29日起实际占有案涉房屋问题。

本院认为，按一般生活经验在正常情况下，家庭日常生活中必然会使用水、电。使用水、电就必然会产生水、电等费用的必要支出。故有无用于家庭日常生活合理且必要的最基本的水、电等费用支出，是衡量是否占有、使用案涉房屋的标准之一。本案中，滕某乙自述，其在2014年5月初办理案涉房屋所有权变更登记时，即发现案涉房屋被查封。并于2015年6月3日向一审法院提出执行异议申请，请求解除对案涉房屋的查封。在滕某乙已知发生诉讼的情况下，滕某乙作为完全民事行为能力人，应当具备风险意识。其既然主张已实际占有使用案涉房屋，就应保留自2014年4月29日之日起至本案发生诉讼时正，所有由滕某乙支付的有关案涉房屋交纳一切相关费用的支付凭证，以证实其已合法占有使用案涉房屋，并以备将来在诉讼中作为对抗申请执行人主张权利的反驳证据。现滕某乙虽举示了交纳案涉房屋取暖费、物业费、电费等收费部门出具的留存在上述部门电脑中的交费记录台账、复印自自来水公司收费员处的案涉房屋收、交水费的底卡以及案涉房屋2017年5月、2018年3月、2018年8月购电收据和2018年3月、2018年5月、2018年8月交纳水费收据以及交纳2017年度供热费收据等证据，但因上述交费记录台账，收、交水费的底卡、购电收据等证据均不能直接证实是谁交纳了案涉房屋的上述费用，故上述证据属间接证据，不能直接证明案件的事实，还需滕某乙举示自2014年4月29日起至本案发生诉讼时止，这一期间内其本人名下交纳上述费用的支付凭证等证据（如滕某乙本人名下网银交费转款记录、微信支付转账记录等以及记载有滕某乙姓名的现金交款收据等)，与上述间接证据相互佐证，形成完整的证据链条后，方可证实滕某乙关于其自2014年4月29日起实际占有案涉房屋的诉讼主张。因滕某乙举示的上述证据不是发生在案涉房屋被法院查封之后，就是交款收据上没有交款人姓名的具体信息，且其交纳水费的收据有存在明显涂改和矛盾。因滕某乙未提供证明确系其本人名下交纳上述费用的其他相关证据加以佐证证明其主张的事实成立，故滕某乙主张案涉房屋的相关费用系其交纳的证据未形成完整的证据链条，且不能直接证明其自2014年4月29日起即实际占有使用案涉房屋的待证事实，故对其主张的已实际占有使用案涉房屋的主张，因证据不足，本院不予支持。

二、关于滕某乙是否足额支付案涉房屋价款问题。

本院认为，虽然滕某甲于2014年4月28日、2014年4月29日，提前一次性清偿案涉房屋贷款的事实存在。但是因滕某乙在一、二审法院庭审中的陈述及举示的支付购房款的相关证据，与证人滕某丙、王某的陈述相互矛盾，且未形成完整证据链，在滕某乙举示证据不足以证实其已支付全部或大部购房款的待证事实的基础上，滕某乙已经足额支付案涉房屋价款的主张不能成立。因滕某甲与滕某乙就案涉房屋的交易存在诸多不合理之处，且滕某乙提供的证据不足以证明其主张的事实成立。故滕某乙不享有足以排除强制执行的民事权益。一审判决认定滕某乙为案涉房屋的实际所有权人，进而认定其享有足以排除强制执行的权利，缺乏事实依据，适用法律错误，应予纠正。

综上所述，二审法院认为，孟某某上诉请求成立，予以支持。判决撤销一审判决，驳回驳回滕某乙的诉讼请求。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”这一规定是适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形。排除对登记在被执行人名下的不动产的强制执行，须符合该条规定的全部四个情形，反之，则不能排除强制执行。本案中，滕某乙并没有充分依据证明其对执行标的实际占有，实际占有要求占有人的占有系以对不动产实际享有控制力、管领力的方式进行，而滕某乙出示的证据显然没有达到证明要求。本案中，滕某乙也没有充分证据证明其对标的物支付了全部价款。从这两方面分析，滕某乙不符合该条规定的全部四个情形，不能排除对登记在被执行人名下的不动产的强制执行。

本案涉及执行异议人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益的认定问题，也是要求执行异议人围绕《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定四个条件举证，如果执行异议人的确是出于善意购买了被执行人名下的不动产，那么就需要自购买该不动产时起保留购买不动产的证据、支付所购买不动产价款的证据、实际占有使用不动产的证据、非因买受人自身原因未办理过户登记的证据。

建议：在执行异议之诉中加强对异议人与被执行人之间不动产交易行为的甄别，如发现异议人与被执行人存在恶意串通逃避履行生效裁判文书确定义务的，应及时给予司法制裁，并支持申请执行人对被执行人与异议人提起执行异议赔偿诉讼。