律师代理厦门某银行与王某斌、刘某桔案外人执行异议纠纷案

在原告厦门某银行因与被告厦门远秦公司、刘某桔等借款纠纷一案中，2013年3月20日，厦门某银行申请保全查封了刘某桔名下位于厦门市湖里区钟宅西里2号某室房产及湖里区钟宅西里15号地下一层某人防车位（下称讼争房产）。2013年6月3日，法院判决被告厦门远秦公司应当偿还厦门某银行贷款本金300万元及利息、罚息等，被告刘某桔应对该债务承担连带清偿责任。判决生效后，厦门某银行申请执行讼争房产，执行过程中，案外人王某斌提出执行异议，要求中止对刘某桔名下讼争房产的执行。异议程序中，法院支持了王某斌的执行异议请求，中止对讼争房产的执行。厦门某银行不服，提起执行异议之诉。

2011年1月19日，刘某桔与房地产开发商签订了一份《商品房买卖合同》，购买讼争房产。同日，刘某桔以讼争房产向中信银行股份有限公司厦门分行贷款104万元，自2011年4月22日起每月还贷。2012年12月11日，王某斌与刘某桔的代理人柯某琼签订一份《房产买卖协议书》，约定向刘某桔购买讼争房产，总价款2664500元，签订当日支付定金10万元，办理产权全权委托公证当日支付1764500元，并于当日交付房产给王某斌。此后讼争房产原有按揭贷款由王某斌支付。2012年12月11日，王某斌支付定金10万元。2012年12月25日，刘某桔就讼争房产签署经公证的委托书，授权王某斌有权代为偿还银行贷款及房产出售等事宜。2012年12月26日，王某斌支付购房款1613167元。同日，王某斌与柯某琼办理了讼争房产及相关资料的交接手续，其中包括王某斌支付按揭贷款的银行卡。此后，王某斌入住前述房产至今。2013年1月9日，王某斌支付购房余款5万元。自2013年1月17日起，王某斌每月按期向王某斌名下中信银行按揭贷款银行卡转款1万余元，该账户处于按月还贷状态。2013年8月20日，讼争房产的开发商通知刘某桔办理讼争房产的分户产权证。2013年8月28日，王某斌以刘某桔的名义缴纳了讼争房产的契税共48002.7元。

诉讼过程中，厦门某银行主张目前王某斌名下已有厦门市思明区太平妈街9号某室及尚峰国际1号楼4梯某单元两套房产，属于厦门市有关房地产调控政策规定的限购对象。王某斌提供一份《独家房产销售委托书》，载明于2012年10月26日委托房产中介机构出售前述房产。

律师认为，本案系执行异议之诉纠纷，主要争议焦点为王某斌提出的执行异议是否符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（下称《查封扣押冻结财产规定》）第17条的规定。具体而言，包括：（1）王某斌支付1763167元购房款且剩余购房款通过偿还按揭贷款的形式支付，是否属于《查封扣押冻结财产规定》第17条“已经支付全部价款”的情形；（2）对于讼争房产未办理过户登记手续，王某斌对此有无过错；（3）王某斌名下持有两套房产属于政策限购的情形是否影响讼争房产买卖合同的效力。

（一）王某斌支付1763167元购房款且剩余购房款通过偿还按揭贷款的形式支付，应当认定为属于《查封扣押冻结财产规定》第17条“已经支付全部价款”的情形。

王某斌按照讼争房产买卖合同的约定，早在2012年12月及2013年1月期间向刘某桔支付款项共计1763167元，购房余款由王某斌以刘某桔的名义继续缴付按揭贷款。这种情形其实是以承受卖方剩余贷款债务的方式履行了剩余购房款的支付义务，且王某斌一直以来均按照合同约定向中信银行履行支付按揭贷款，应当认定为“已经支付全部价款”。

（二）对于讼争房产未办理过户登记手续，王某斌对此并无过错。

在王某斌向刘某桔购买讼争房产时，产权证尚不能办理，但房产并不存在争议。人民法院于2013年3月20日查封了讼争房产，王某斌并不知情。同时，在法院查封之前，王某斌已经按照合同约定履行了支付1763167元购房款的义务。并且，在2013年8月份收到可以办理产权证的通知后王某斌随即缴纳了相关税费，在此之后王某斌才知道讼争房产因厦门某银行与刘某桔等之间的纠纷被法院查封，导致房产无法办理产权过户手续。因此，对未办理产权过户登记手续乃是因为客观原因不能办理，且非由于王某斌的过错。

（三）王某斌名下持有两套房产属于政策限购的情形是否影响讼争房产买卖合同的效力。

王某斌是否属于政策限购的情形，与王某斌提出的执行异议理由是否能够排除讼争房屋的执行并无关联。首先，王某斌名下持有两套房产，虽然属于政府规章规定的限购情形，但并不影响讼争房产买卖合同的效力。其次，讼争房产不能过户至王某斌名下并非限购政策导致，而是由于一手产权证尚不能办理以及法院的查封。王某斌名下持有两套房产属于政策限购的情形并不影响王某斌提出执行异议符合《查封扣押冻结财产规定》第17条规定的成立。

一审法院判决驳回厦门某银行的诉讼请求；二审法院判决驳回上诉，维持原判。

二审法院认为，案外人王某斌提出的执行异议符合《查封扣押冻结财产规定》第17条的规定，理由有三：

一是应当认定王某斌支付全部价款且实际占有讼争房产。王某斌购买的讼争房产总价为2664500元，已支付1763167元给卖方，余款由王某斌以刘某桔的名义继续缴付按揭贷款，承受卖方剩余贷款债务的方式履行了剩余购房款的支付义务，故应认定王某斌已支付全部购房款。

二是讼争房产由于无法办理分户产权证和被法院查封的原因，王某斌对此并无过错。2012年12月26日，王某斌交付购房款，同时双方办理了房产及相关资料的交接手续，王某斌已实际占有，福建省紫金酒店物业管理有限公司厦门分公司出具证明王某斌居住于该小区讼争房产内，据此，可以认定王某斌已经实际入住并实际占有讼争房产。同时，讼争房产未能办理过户登记是因为至2013年8月才具备一手产权办理条件，而此时讼争房产已处于被查封状态，王某斌要办理二手产权证已经是客观上的不能，故不应认定王某斌对未办理产权过户有过错。

综上所述，二审法院认为，王某斌提出的执行异议符合《查封扣押冻结财产规定》第17条的规定，人民法院不得查封、扣押、冻结讼争房产。

（一）如何理解《查封扣押冻结财产规定》第17条规定的“已经支付全部价款”？

最高人民法院《查封扣押冻结财产规定》第17条规定：“……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”对于前款中的“已经支付全部价款”不能仅机械地进行文义解释，应当进行扩大解释。

在本案中，王某斌作为讼争房产的买受人，已经支付了三分之二（1763167元）的购房款，且剩余购房款并非应当直接支付给出卖人，而是代替出卖人履行向开发商偿还购买讼争房产时向银行申请的按揭贷款，实际是以承受卖方剩余贷款债务的方式履行剩余购房款的支付义务。

在2015年5月4日开始施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议和复议案件规定》）第28条中，便对《查封扣押冻结财产规定》第17条的规定进行了具体的补强。该条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”将“已支付全部价款”分为“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”，这是保护案外第三人基于执行标的的利益，同时也是便于执行的措施。

（二）对于房产未办理过户登记手续，如何认定“第三人对此没有过错”？

本案中，认定王某斌对于讼争房产未办理过户登记手续没有过错，是基于讼争房产客观上不能过户的情形。本案中的厦门某银行，一直以王某斌名下持有两套房产导致其被限购的理由企图证明王某斌是有过错的，这其实是对《查封扣押冻结财产规定》第17条规定的误读。如前所述，王某斌无法办理讼争房产的过户登记手续，一方面是因为讼争房产至2013年8月才具备一手产权证办理条件，而此时讼争房产已经处于被查封状态。也正是客观上无法过户，王某斌才符合《查封扣押冻结财产规定》第17条规定的规定，这与王某斌是否被限购并无关联。退一步而言，本案中即便王某斌没有被限购，或者是其欲将购买的讼争房产登记在其他人名下，但其仍绕不过无法办理过户登记手续的客观情况。所以，本案中对于讼争房产无法办理过户登记手续，是由于客观情况所导致，而并非王某斌的过错。

本案要解决的是案外买受人基于执行标的的权利是否可以排除金钱债务的强制执行，这也是执行异议中较为频发的纠纷类型。对于买受房产但未办理过户登记的案外人提出的排除执行，不仅在2005年1月1日施行的《查封扣押冻结财产规定》第17条作出了规定，在《执行异议和复议案件规定》中亦作出了详细规定。在此，我们需要注意的是执行异议之诉适用排除执行的具体条件，不仅要审查案外人的是否真的具有排除执行的实体权利，而且要具体审查权利来源和权利形成的要件，是否符合前述司法解释的规定，并结合实体利益和证据，认定权利形式要件的成立。