律师代理白某、刘某诉某房地产公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案

2012年6月4日，原告白某、刘某与被告某房地产公司签订《房屋拆迁协议书》，协议约定：被告补偿原告面积为245平方米的房屋三套，楼层为二套一楼，一套二楼。并约定如自原告搬迁之日起2年后，被告不能交房，原告可优先选择其他楼房，否则视为违约，按房屋销售价加倍罚款。 

2012年6月6日，原告依约进行了搬迁。后经原告多次催促，2015年5月26日被告才交付约定的房屋。原告多次找被告要求支付逾期交房违约金。被告不予理睬，故原告提起诉讼。

原告代理律师认为：

一、原告与某房地产公司签订的房屋拆迁补偿协议，是当事人真实的意思表示，不违背法律、行政法规强制性规定，是有效合同。合法有效的合同，当事人就应全面履行自己的合同义务。原告已按照合同约定交付被拆迁房屋与被告，被告就应按照合同约定全面履行交付房屋的义务。

二、被告逾期未交付房屋是违约行为，应承担违约责任。

（一）被告没有在约定的时间交房的情形存在。且存在被告在房屋交工后依然拒绝交房的情形，被告持有房屋而拖延向原告交付，存在责任和过错。

（二）被告的迟延交房行为给原告造成了损失。

（三）原告的损失计算以同期银行贷款利息计算符合实际情况，原告的计算标准是农商行同期银行的贷款利率。

法院判决内容：

被告某房地产公司向原告刘某、白某支付违约金。

法院认为，原告刘某、白某与被告某房地产公司签订的房屋拆迁补偿协议，是当事人真实意思的表示，不违背法律、行政法规强制性规定，是有效合同。原告刘某、白某已按合同约定交付被拆迁的房屋与被告，被告某房地产公司应当按照合同约定期限全面履行交付房屋的义务，逾期交付房屋应承担违约责任。2012年6月6日，原告交付被告土地使用证和房屋所有权文本各一份，被告某房地产公司出具收条，此时认定原告已搬迁房屋的时间。根据合同约定如甲方从搬迁之日起2年后不能交房，乙方可在某某路市区优先选择其他楼房，否则按违约论处，按销售价加倍罚款。被告应当在2014年6月6日前交付房屋，但被告2015年5月25日才交付三套楼房，逾期交房353天。

原告主张被告违约、承担违约责任的主张，依照《合同法》第一百一十四条规定，本院予以确认。

本案涉及开发商房地产公司逾期交房的违约责任的承担：

（一）购房人有权要求开发商支付违约金并继续履行交付房屋的义务。根据《合同法》的规定，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务；

（二）购房人有权要求支付违约金并解除合同；

（三）购房人有权要求赔偿损失。根据诚实守信、意思自治等法律原则及相关合同法的条文规定，当事人既然约定了违约金条款，当一方违约时，就应当适用违约金条款。

发生房屋拆迁纠纷要搜集证据解决纠纷。建议被拆迁人在此情况下，应准备的证据范围主要包括：被拆除房屋的所有权证；证明被拆除房屋的结构、质量等级、附属物的名称、数量、房屋的性质(住宅、办公或商铺)、房屋的建筑面积等证据。当被拆房屋所有权证上记载的所有人和主张权利的被拆迁人不相同时，还须提交证明被拆迁人对于被拆除房屋享有接受赔偿安置权利的证据(包括亲属关系证明、家庭人口、年龄等户籍证明、继承权公证书、放弃权利声明等)；房屋已拆除的，提交房屋被拆除的时间的证据；已经达成拆迁补偿协议的，提交拆迁补偿协议文本；经过房屋拆迁主管部门决定的，还应提交房屋拆迁主管部门的相关决定。