律师代理张某诉重庆甲地产有限公司商品房预售合同纠纷案

2009年10月22日，重庆市市政管理委员会（以下简称重庆市政委）向重庆甲地产有限公司（简称甲公司）位于重庆市某某区的项目发放重庆市城市二次供水许可证书。2011年3月25日，重庆市政委向甲公司位于重庆市某某区甲小区二期发放重庆市城市二次供水许可证书。2012年9月20日，重庆市政委向甲公司位于重庆市某某区甲小区三期发放重庆市城市二次供水许可证书。双方于2013年4月26日签订商品房买卖合同，约定张某购买甲公司开发的位于重庆市某某区的商品房，商品房项目名称为甲小区四期。总成交金额403090元。甲公司应在2014年8月31日前将6号房交付张某使用。同时约定水、电、气一户一表，户内设强电箱一个。此后，张某支付购房款。

2013年11月7日，重庆市人民政府办公厅发出关于印发22件民生实事工作实施方案的通知（渝府办发【2013】217号）中的主城区居民住宅供水设施改造暨二次供水同城同价工作实施方案载明“······对居民住宅供水设施新建项目，按照《重庆市居民用水一户一表及二次供水设施工程技术规范》实施建设。竣工验收合格后，由城市公共供水企业根据市场物价部门核定的收费标准向建设业主收取建设费用，并统一维护管理，实现抄表到户。本方案印发后，城市供水行政主管部门停止二次供水行政许可······”。2014年7月29日，重庆市丙自来水有限公司（以下简称丙公司）对甲小区四期给水工程进行验收，验收范围为甲小区四期23#、24#、26#、27#、29#一次、二次供水安装工程，含绿化清洁用表。小区管网主要采用衬塑管车库吊装方式安装，供水管道安装符合规范要求，方便后期维护管理，一户一表全部采用远传智能水表，水井安装。供水水质、水压、水量能够满足用户的需求，目前不存在违章用水的现象。2015年5月19日，甲公司向张某交付6号房。2014年11月3日，6号房房屋产权登记至张某名下。2016年8月10日，张某诉请如上。

另查明，6号房交水费的方式为该房所在的物管公司即重庆乙物业管理有限公司（以下简称乙公司）物业管理人员在水井表里将6号房所在的单独水表显示用水起止度抄好，由物业管理人员根据起止度计量好水费后代收6号房水费。乙公司代收的水费中未包含公摊水费等项目。甲公司和乙公司均为甲产业集团有限公司的下属单位，互为关联公司。甲公司开发的甲小区四期6幢即为26号楼，29幢即为29号楼。

2016年8月5日，张某向重庆市某某区人民法院起诉，要求甲公司按照合同约定为张某安装在经政府许可的专业供水机构享有张某户头，并可以直接向该供水机构缴纳水费的一户一表的水表。甲公司接到法院传票后委托我所律师代理，经过我所律师全面细致的证据搜集、案例解析、专业论证，经过庭审一审判决驳回张某的全部诉讼请求。

张某向重庆市第五中级人民法院提起上诉，要求依法撤销原审判决，改判支持上诉人张某一审全部诉讼请求。甲公司委托我所律师参加二审诉讼。经过庭审二审判决驳回张某的全部上诉请求，维持原判。

作为甲公司的代理律师，我们认为：

一、案涉小区二次供水工程（含一户一表设施）设计、施工均获有权机关审批通过，并获得了重庆丙自来水有限公司的竣工验收。

案涉小区甲小区四期二次供水工程系由甲公司委托具备相应设计、施工专业资质的公司即重庆市某某县第三建筑工程有限公司（以下简称：丁公司）（其具备市政公用工程施工总承包叁级资质）进行设计、施工，竣工后获得了丙公司通过，在经丙公司盖章确认的竣工验收备案表上明确显示，案涉小区配备了一户一表。

案涉小区甲小区二次供水工程（分为一期、二期、三期、四期）为整体设计、施工，其从设计、施工到验收均是委托具备相应资质的专业机构进行，其中一二三期二次供水工程均获得了重庆市市政管理委员会的批准，并取得了相应的二次供水许可证，因重庆市人民政府于2013年11月7日颁发的渝府办发[2013]217号《重庆市人民政府办公厅关于印发22件民生实事工作实施方案的通知》，《主城区居民住宅供水设施改造暨二次供水同城同价工作实施方案》自该方案印发后，城市供水行政主管部门停止二次供水行政许可，因此，甲公司对于甲小区四期即无法再办理二次供水许可证，转而在施工完成后向专业供水机构即丙公司申请并获得了其验收通过。即甲小区四期供水工程（含二次供水工程）从设计、施工到验收全过程均获得了有权机构的授权和认可，也不存在任何违法行为，即甲公司的二次供水行为合法合规。备注：该小区10楼以上住户属于二次加压供水范围。

二、甲公司为业主张某安装的水表与其他业主（可以直接向专业供水公司缴费的业主）安装的水表完全一致，从设施配备来看，甲公司已经履行了合同约定的义务。

甲公司为案涉小区所有业主配置的水表均为重庆市智能水表有限责任公司生产的远传智能水表，水表的型号功能均完全一致，不存在任何差别。据张某陈述案涉小区10楼以下（含10楼）业主直接向专业供水企业缴纳水费，10楼以上则为直接向乙公司缴纳水费。换言之，从设施配置的角度来看，甲公司为张某安装的水表是可以直接向自来水公司缴费的，不存在任何功能障碍，即从硬件设施来看，甲公司已经履行了合同约定的义务，不需要进行所谓的“一户一表的设备改造”，张某的起诉没有事实和法律依据。

三、乙公司收取水费的依据，无论是计量方式还是水价与专业供水企业的计量方式和收费标准相同，无论甲公司抑或乙公司均不存在任何获益行为，业主也未负担任何额外的义务，因此，关于合同中“一户一表”的约定不应该认定为格式条款，做出对甲公司不利的解释。

甲公司为业主安装的水表均为远传智能水表，即业主每月的用水量均由智能水表记录之后远传至专业供水企业或案涉的乙公司的统一的城市供水云服务平台，作为水费的收费依据。同时，乙公司收取水费的价格标准也严格按照物价局的规定执行，无论是用水量还是水价，乙公司对于张某二次供水的收费标准与专业供水公司即重庆市二次供水有限责任公司对于直接向其缴费的业主二次供水的收费依据和执行的收费标准完全相同，无论甲公司抑或乙公司均不存在任何获益。

乙公司对于案涉张某的水费收费不存在任何违法违规或者额外获益的行为，张某未因此遭受任何不利，乙公司并未享受任何收益，不存在张某所谓的甲公司提供的格式条款排除业主方权利，加重业主方义务的情形，不属于格式条款，我们认为本案中仅仅是原甲公司双方对“一户一表”的解释存在不一致的理解，双方并未形成利益上的冲突与对立。因此，法院应该站在公平合理的角度来理解《商品房买卖合同》附件中“一户一表”的内涵，而不应当站在业主的角度来作出对甲公司不利的倾向性认定。

四、张某在签订买卖合同时从合同的条文内容中应当能看出其缴费的主体不是专业供水企业，现在张某的起诉违背了诚实信用原则，不应该得到支持。

张某在签订《商品房买卖合同》和《前期物业管理服务协议》时即应当预见张某应当向物管公司缴纳二次供水的水费而非向专业供水企业缴费，张某对此拥有完全的选择权，即张某可以选择签订或不签订该协议。同时，张某在接房时，甲公司向其交付了一户一表的自来水用户缴费卡，即甲公司已经按照合同约定完成了一户一表一卡的设置，张某现在诉请要求甲公司为张某与自来水公司建立供水合同关系不仅超出了原甲公司双方签订的《商品房买卖合同》的范畴也违背了合同的本意。因此，张某的诉请没有合同依据也没有法律依据，且属于不诚信的行为，不应当得到支持.

五、张某的诉请本质上是要求甲公司为其与专业供水企业建立供用水的双方合同关系，这超出了合同的本意以及甲公司的权限范围，也是甲公司单方无法实现的，应当予以驳回。

张某的诉讼请求为要求甲公司立即对张某所有的房屋安装张某能够自行向自来水公司交费的一户一表水表（明确诉讼请求为：请求法院判令甲公司按照合同约定为张某安装在经政府许可的专业供水机构享有张某户头并可以直接向该供水结构缴纳水费的一户一表的水表）。张某诉讼请求的核心以及本案的争议焦点均为张某要求甲公司为其与专业供水企业建立供用水合同关系，而该诉讼请求已经超出了张某与甲公司双方签订的《商品房买卖合同》的本意以及甲公司的权限范围，根本就是甲公司单方无法实现和完成的目标，应该予以驳回。

首先，张某的诉讼请求中并未明确专业供水机构的具体名称，是哪一个专业供水机构？直供水机构亦或二次供水机构？诉讼请求根本不明确。

其次，张某的诉讼请求要求法院判决甲公司为张某与专业供水企业建立供用水合同关系，众所周知，合同关系系由合同双方根据自身意志协商一致来建立和确定的，同时，用户和专业供水企业之间也存在一个双向选择的问题，这根本就是凭甲公司一己之力无法单方完成的，也超出了甲公司的权限范围。

再次，本案件案由为房屋买卖合同纠纷，因此，无论法院亦或张某与甲公司双方都应该充分尊重张某与甲公司双方签订的《商品房买卖合同》及其相应附件的内容，并严格从合同出发去解释双方的权利和义务。案涉《商品房买卖合同》中对于本案争议焦点“一户一表”的约定出现在合同附件《建筑材料设备安装标准说明》中，由此可以看出，该约定的主要目的在于规制甲公司为张某对计量用水的设施设备安装标准进行限定，而并非由此确定张某与专业供水机构之间建立供水关系的权利义务。案涉《商品房买卖合同》并未约定甲公司应当为张某在专业供水机构开立户头，并为张某和专业供水机构建立双方合同关系，因此，张某的诉请超出了合同约定的范围，不应该得到支持。

一审法院判决，驳回张某一审全部诉讼请求。之后，张某上诉，二审法院重庆市第五中级人民法院作出（2017）渝05民终2486号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。

二审法院认为，本案争议焦点有二，关于“一户一表”如何理解的问题；关于“一户一表”的约定是否适用格式条款规定的问题。

就第一个争议焦点问题，二审法院认为：关于“一户一表”如何理解的问题。根据《重庆市城市供水节水管理条例》、《城市供水价格管理办法》等规定，“一户一表”包括两种情况：一种是供水企业在未接管居民小区物业管理等单位的供水职责之前，二次供水管理单位在征得业主委员会同意的情况下，按照临时泵售的方式向供水企业买断供水总量的方法实现总表制下的“一户一表”制；另一种则是供水企业按照政府规定的完全供水价格，不管是向用户或单位收取水费，供水企业都有应当抄表到最终户，实行真正意义上的“一户一表”制。就双方签订房屋买卖合同当时的供水模式而言，两种供水方式均客观存在。双方在合同附件“建筑材料设备安装标准说明”中约定“水、电、气一户一表”，并不能当然推导出提供由供水企业抄表到最终户的“一户一表”模式系房地产开发企业的约定义务。根据审理查明的事实，甲公司未取得甲小区四期二次供水许可证系因渝府办发【2013】217号文规定所致，且甲小区四期二次供水安装工程已依渝府办发【2013】217号文规定，经丙公司验收合格，故甲公司安装的二次供水设备和管理结算模式并不违反国家法律、法规的强制性规定，也不违反双方合同约定。

就第二个争议焦点问题，二审法院认为：关于“一户一表”的约定是否适用格式条款规定的问题。根据审理查明的事实，张某用水实行户外抄表、独立计量，与同二次供水企业直接结算相比，张某并未因此而承担额外费用，乙公司供水代收的水费中也并未包含公摊水费等项目，张某的合法权益并未受损。故本案中不存在提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，双方之间并未形成利益上的对峙，不能适用合同法有关格式条款的规定。

综上所述，二审法院认为，上诉人张某的上诉请求不能成立。应予驳回。故判决驳回上诉，维持原判。

本案中，双方的争议焦点主要在于甲公司为张某安装的一户一表是否符合合同约定，这涉及到合同双方对于一户一表的理解和认识以及一户一表是否系格式条款。

关于“一户一表”应当如何理解的问题

（一）一户一表的概念

根据重庆市二次供水有限责任公司在官网发布的定义：“水表出户、一户一表，计量到户”是指一个家庭住户安装一只贸易结算计量水表，计量水表安装在住宅的公共部位，供水企业抄表到户，按户计量收费，按照国家建设部文件的要求，户表工程应该是在“水表出户”的前提下，做到“一户一表，计量到户。”

（二）甲公司在本案中是否履行了合同约定

1、案涉小区甲小区四期二次供水工程系由甲公司委托具备相应设计、施工专业资质的公司即丁公司（其具备市政公用工程施工总承包叁级资质）进行设计、施工，竣工后获得了丙公司通过，在经丙公司盖章确认的竣工验收备案表上明确显示，案涉小区配备了一户一表。

2、甲公司为案涉小区所有业主配置的水表均为重庆市智能水表有限责任公司生产的远传智能水表，水表的型号功能均完全一致，不存在任何差别。据张某陈述案涉小区10楼以下（含10楼）业主直接向专业供水企业缴纳水费，10楼以上则为直接向乙公司缴纳水费。换言之，从设施配置的角度来看，甲公司为张某安装的水表是可以直接向自来水公司缴费的，不存在任何功能障碍，即从硬件设施来看，甲公司已经履行了合同约定的义务，不需要进行所谓的“一户一表的设备改造”，

二、关于“一户一表”的约定是否适用格式条款规定的问题。

乙公司收取水费的依据，无论是计量方式还是水价与专业供水企业的计量方式和收费标准相同，无论甲公司抑或乙公司均不存在任何获益行为，业主也未负担任何额外的义务，张某所谓的甲公司提供的格式条款排除业主方权利，加重业主方义务的情形，不属于格式条款，我们认为本案中仅仅是原甲公司双方对“一户一表”的解释存在不一致的理解，双方并未形成利益上的冲突与对立。因此，法院应该站在公平合理的角度来理解《商品房买卖合同》附件中“一户一表”的内涵，而不应当站在业主的角度来作出对甲公司不利的倾向性认定。

三、关于张某的诉讼请求是否超出了甲公司的权限范围的问题

张某的诉讼请求为要求甲公司立即对张某所有的房屋安装张某能够自行向自来水公司交费的一户一表水表（明确诉讼请求为：请求法院判令甲公司按照合同约定为张某安装在经政府许可的专业供水机构享有张某户头并可以直接向该供水结构缴纳水费的一户一表的水表）（详见庭审笔录2016年9月5日）。张某诉讼请求的核心以及本案的争议焦点均为张某要求甲公司为其与专业供水企业建立供用水合同关系，而该诉讼请求已经超出了张某和甲公司双方签订的《商品房买卖合同》的本意以及甲公司的权限范围，根本就是甲公司单方无法实现和完成的目标，应该予以驳回。

本案涉及业主与房地产开发企业之间的商品房预售合同纠纷，表面上来看该案件法律关系较为简单，实际上该案件的成败极有可能引发成千上万业主的群诉纠纷。所以在本案中如何全面、客观、公平的理解和认识“一户一表”以及对于格式条款的认定就尤为重要。

我们认为对于“一户一表”的通常理解应当随着社会的发展变迁做出相应的不同解释，甲公司作为专业的房地产开发企业，已经严格按照法律规定（没有任何法律法规明确规定一户一表为向专业供水企业缴纳水费的一户一表）和合同约定履行相应义务，为业主配备了一户一表。即从硬件设施的角度而言，已经满足了合同所约定的开发商为业主配备一户一表的要求，该一户一表无论是从计量方式还是计价原则都与直接和供水企业建立供用水合同关系的一户一表不存在任何差异，相比传统的总分表而言其并未损害业主的任何利益。因此，在这种情况下如果仅仅基于该一户一表不是与供水企业建立供用水合同关系就枉顾开发企业的实际情况倾向保护业主利益强行判决开发企业承担安装一户一表的责任也是不妥的。尤其是考虑到如果就此判决甲公司承担此超出合同范围和甲公司自身权限范畴的义务将有可能导致案涉小区及周边区域成千甚至上万户业主对甲公司或其他房地产开发企业提起同样的诉讼，由此也将可能导致为甲公司带来巨大的损失，影响甲公司企业正常的经营，损害甲公司以及其他正规运营的房地产开发企业的合法权益，更应当慎重作出裁判。

同时，对于格式条款的认定问题，并非由一方提供的反复适用的版本就一刀切认定为格式条款，而应当重点探究格式条款制度背后的立法宗旨和价值。即深入考察案件中是否存在提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，双方之间是否形成了利益的对峙，如果答案是否定的，则不能适用合同法有关格式条款的相关规定。我们赞同并钦佩本案一审和二审法院对于格式条款的认定条件是全面、客观的更突显了执法者追寻实质公平正义的价值理念。