律师代理郭某某诉某区政府征收安置补偿款纠纷案

某市某区政府在在进行棚户区拆迁征收的过程中，在拆迁公告发布之后，郭某某提供了证明其是涉案房屋户主的材料，工作人员在对材料进行书面审查后与其签订了《征收安置补偿协议》，但之后，第三人李某提出其才是涉案房屋的户主，并提供了相应的证明材料，某市某区政府经过重新审核后确认李某实为涉案房屋的真正所有权人，于是与李某再次签约并完成相关手续，李某得到了涉案房屋的安置补偿款。郭某某遂向法院提起诉讼，请求判令某区政府就征收的房屋履行法定职责，向郭某某支付安置补偿款。一审法院最终认定涉案房屋应为郭某某所有，责令某市某区政府向郭某某支付涉案房屋的征收安置补偿款。

某市某区政府不服一审判决，再次委托我所的律师代理其提起上诉，二审法院以郭某某的诉讼请求证据不足，不能成立，原审判决认定事实不清，适用法律错误为由撤销一审判决，并且驳回郭某某的诉讼请求。

我们认为，本案系征收安置补偿款纠纷，主要的争议焦点是涉案房屋的所有权人，以及某市某区政府与第三人李某签订征收补偿协议程序是否合法、合规。

一、某市某区政府确认第三人李某为涉案房屋的所有权人事实认定清楚。

郭某某与李某系亲舅舅与亲外甥的关系,2013年，因李某来某市工作且无住处，其便在郭某某的介绍下于2013年7月19日与阮某某、阮赵某以买卖房屋的真实意思表示签订了《合作建房合同》。依约，李某购买阮某某、阮赵某共同所有的位于某大厦的4楼D2号房（合同签订时，该房尚是在建工程），李某自签订合同之日起向阮某某全额支付购房款20万元人民币。合同签订生效后，李某于2013年7月18日支付了阮某某、阮赵某购房款5万元，于2013年7月19日支付了阮某某、阮赵某购房款15万元。但后因该建设工程施工出现问题，直到2014年初仍无法交房，导致该合同目的无法实现，合同无法继续履行。

在上述情况出现后，郭某某作为该房屋买卖的介绍人及李某的亲舅舅，主动提出将其所有的涉案房屋作价37万元出卖给李某。由李某将其购买的位于某大厦的4楼D2号房抵偿20万购房款给郭某某，剩余购房款由李某视自己的经济情况随时支付。2014年3月，李某搬入涉案房屋居住。2015年1月12日，李某通过中国工商银行向郭某某转账10万元涉案房屋的购房款，收款人为郭某某的妻子朱某某，并在其签字确认的收据上写明“今收到李某购买米铺村米铺路某号楼某房购房款壹拾万元整。” 因李某基于对原告至亲关系的依赖与信任，就涉案房屋买卖事宜双方仅经口头约定并未签订书面协议。

基于上述事实可知，在李某基于其与郭某某的至亲关系基础上，双方达成买卖涉案房屋的合意，李某支付购房款，郭某某接受购房款并签有《收据》，且明确表明资金用途为购房款。在李某居住生活在涉案房屋期间，郭某某未曾提出反对其居住的意见和其他任何异议，也无他人提出任何异议。双方均以实际行动对买卖涉案房屋的合意进行确认，这充分表明郭某某将涉案房屋以出卖的方式出售给了李某。且李某已实际使用居住涉案房屋，是该房屋的合法所有权人，理应享有其所有的房屋的征收补偿权益。

二、郭某某声称的其是涉案房屋的所有权人，无事实与法律依据。

郭某某在经澄迈县人民法院调解确认由阮某某将涉案房屋抵债给郭某某之前，郭某某就已经取得了涉案房屋的所有权，并且在其债务人阮某某知情的情况下将涉案房屋出卖给了李某。买受人李某支付购买涉案房屋的购房款，郭某某交付房屋给买受人李某，李某使用居住其购买所得的房屋。居住期间，郭某某未提出任何异议。虽然郭某某与李某未签订书面协议，但郭某某的行为已对涉案房屋买卖的事实构成确认。因此，郭某某对涉案房屋已经作出处分，其声称自己为涉案房屋的所有权人无事实与法律依据，郭某某不具有涉案房屋被征收主体的资格。

综上，某市某区政府已依法履行了就涉案房屋的征收职责，经过审查确认涉案房屋的所有权人为李某而非郭某某。某市某区政府认定房屋的所有权人为被征收主体并与被征收主体签订征收补偿协议、补偿其相应征收补偿款并无不当。郭某某并非涉案房屋的被征收主体，无权要求获得涉案房屋的征收补偿款。

三、某市某区政府与李某签订征收补偿协议程序合法、合规。

依据《某市某区棚户区（城中村）改造项目征收补偿方案》的相关规定，在对涉案房屋的征收过程中，某拆迁工程有限公司经实地走访、核实，确认“二调图”（“二调图”是指2009年全国第二次土地调查后形成的图件，由各市县人民政府负责组织实施）中征收编号为B21-1006的房屋属于李某所有，其上有李某的亲笔签名确认。在实地走访的基础上，被告还进行多方调查确认，都确认李某为现场征收编号B21-1006的被征收人，即涉案房屋的房屋所有权人，上诉单位均在《被征收人土地、房屋产权登记表》上签字、盖章，被征收人李某也对其进行了签字确认。其次，在签订征收补偿协议之前，李某向被告提供了《合作建房合同》及相应付款凭证、常住人口登记卡、收据、《证明》、《承诺书》等一系列证明材料，证明其是涉案房屋的所有权人和实际使用人，并承诺其系涉案房屋的被征收人，其合法享有涉案房屋的所有权，并愿意承担由于房屋产权、房屋使用等瑕疵产生的一切法律责任。综上，在对涉案房屋被征收主体的认定等征收过程中，被告严格按照征收补偿方案规定的程序，结合征收拆迁工作的实际对涉案房屋进行征收处置，征收程序正当、合法。

在此次征收过程中，涉案房屋没有取得相应的《国有土地使用证》及《房屋所有权证》。在签订协议前，郭某某与李某私下达成换房签约的口头协议。即双方最初约定因郭某某与案外人就另一房屋存在纠纷，郭某某因需钱打官司，遂商议由郭某某对就李某所属的涉案房屋先进行签约，官司打赢后再由郭某某将另一房屋换给李某进行签约，所得补偿款归李某。在达成口头协议后，郭某某隐瞒涉案房屋买卖的事实，仅单方提供了对其有利的材料向征收部门证实其是涉案房屋的户主，工作人员在对材料进行书面审查后让其签约。但在郭某某签订协议后，第三人李某意识到与郭某某换房签约存在风险，考虑到若郭某某赢不了官司其将无法追回自己的房屋及相应的征收补偿款。于是，李某向征收部门提供了真实的证明涉案房屋来源及权属的材料，包括购买涉案房屋的收据、银行转账凭证、居住证明等，征收部门在原由郭某某提供的材料的基础上，经过重新审核后确认李某实为涉案房屋的真正所有权人，遂与李某再行签约并完成相关手续。虽然被告工作人员在办理改签手续时未将该情况通知到郭某某。但是，通知程序上的瑕疵并不影响对涉案房屋权属状态的事实认定，李某为涉案房屋的所有权人证据确凿充分，且其实际使用居住涉案房屋，征收人与其签订征收补偿协议无论从实体上还是程序上均合法有据，郭某某的主张应不予支持。

二审法院以郭某某的诉讼请求证据不足，不能成立，原审判决认定事实不清，适用法律错误为由撤销一审判决，并且驳回郭某某的诉讼请求。

本案的争议焦点是郭某某和李某二人于涉案房屋被征收时，何人是该房屋的适格被征收人，亦即李某与郭某某之间是否存在房屋买卖关系。根据本案查明事实，郭某某在二审询问时认可两个事实，一是其在之妻出具《收据》后半年左右已经知道收款事实，二是李某用他人电话就涉案房屋征收事宜与郭某某进行通话和录音的事实，二审法院认为，朱某某在《收据》中已经明确其收到的十万元是涉案房屋的购房款，而郭某某在得知该收款事实后，至今未经法律途径提出异议或还款给李某，而李某提交的电话录音亦证明其与郭某某就涉案房屋征收事宜进行交涉。另外，李某与郭某某之间系甥舅关系，亲属之间或因法律意识不强，或因关系密切而碍于情面，其相互间往往仅凭口头约定就达成交易，因此，虽然李某未提交其与郭某某之间的房屋买卖的直接证据，且提交的证据亦不能证明其用某大厦D2号房20万元的购房款折抵涉案房屋的购房款，但结合朱某某出具的《收据》和李某实际入住涉案房屋并生活至该房屋被征收的事实，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条关于“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立” 的规定，应该认定李某和郭某某之间就涉案房屋存在交易事实，故李某在房屋被征收时，是该屋的所有权人，亦是适格的被征收人，某区政府虽然在最终与李某签订征收安置协议之前，未向已草签协议的郭某某予以告知，程序确属不当，但该政府根据其调查结果，最终认定李某为涉案房屋的被征收人并与其签订征收安置协议和支付补偿款，认定事实清楚。

综上所述，二审法院认为郭某某的诉讼请求证据不足，不能成立，原审判决认定事实不清，适用法律错误为由撤销一审判决，并且驳回郭某某的诉讼请求。

一、合同当事人未采用书面形式签订合同，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同是否成立的问题。

根据《中华人民共和国合同法》第三十六条关于“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，李某基于对原告至亲关系的依赖与信任，就涉案房屋买卖事宜，双方仅经口头约定并未签订书面协议。但双方达成买卖涉案房屋的合意，李某支付购房款，郭某某接受购房款并签有《收据》，且明确表明资金用途为购房款。在李某居住生活在涉案房屋期间，郭某某未曾提出反对其居住的意见和其他任何异议，也无他人提出任何异议。双方均以实际行动对买卖涉案房屋的合意进行确认，应该认定李某和郭某某之间就涉案房屋存在交易事实，故李某在房屋被征收时，是该屋的所有权人，亦是适格的被征收人。

二、某区政府通知程序上的瑕疵是否影响事实认定。

在签订征收补偿协议之前，某区政府组织了相关的调查并且审查了李某向某区政府提供了一系列证明材料，证明其是涉案房屋的所有权人和实际使用人，并承诺其系涉案房屋的被征收人，其合法享有涉案房屋的所有权，并愿意承担由于房屋产权、房屋使用等瑕疵产生的一切法律责任。在对涉案房屋被征收主体的认定等征收过程中，某区政府严格按照征收补偿方案规定的程序，结合征收拆迁工作的实际对涉案房屋进行征收处置，征收程序正当、合法。征收部门在原由郭某某提供的材料的基础上，经过重新审核后确认李某实为涉案房屋的真正所有权人，遂与李某再行签约并完成相关手续。虽然某区政府工作人员在办理改签手续时未将该情况通知到郭某某。但是，通知程序上的瑕疵并不影响对涉案房屋权属状态的事实认定，该政府根据其调查结果，最终认定李某为涉案房屋的被征收人并与其签订征收安置协议和支付补偿款，认定事实清楚。所以某区政府通知程序上的瑕疵不影响事实认定。

本案涉及到合同当事人未采用书面形式签订合同，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同是否成立的问题，在司法实践当中，房屋买卖事宜往往存在双方当事人由于是朋友、亲属等关系，而碍于情面或者出于信任等原因，在买卖房屋的时候没有签订书面合同，但是，如果一方已经履行主要义务，例如给付房款，对方也接受的，则根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，合同成立。据此，可以在司法实践当中确定房屋的所有权人。

通过这个案例提示大家，在房屋买卖的过程中为了避免日后产生不必要的争议，甚至引起诉讼活动，当事人双方应该按照法律规定签订房屋买卖合同并积极履行相关权利义务。如果遇到因为房屋权属不明引发的纠纷，应当尽早向专业律师寻求帮助，以尽可能减少纷争。