律师代理原告提起商品房预约合同诉讼案

2014年4月12日，原告通过被告贺州市金泰实业有限公司的广告宣传，就购买被告公司拟开发建设的贺州市金泰物流市场（物流小区）项目的1-3-1401号房达成了购买意向，并于同日向被告缴纳了订金人民币10万元整。

在原告缴纳订金后，一直等待被告通知，期待在被告公司取得正式的商品房预售许可证后签订正式《商品房买卖合同》，但直至起诉之日，原告仍未接到被告公司的相关通知，几经打听，才得知被告公司至今都没有动工建设，更未取得涉案小区的商品房预售许可证，原告向被告公司缴纳订金认购物流小区项目商品房的合同目的根本无法实现。起诉前，原告多次与被告公司沟通，但该公司均以种种理由拒绝退还已收的订金，对于何时能动工建设、签订正式商品房买卖合同和交房也无法做明确的答复，原告遂委托律师起诉至人民法院。

作为购房户，与开发商、承建商、银行比较，处于相对弱势的地位。基于我国法律体现民生本位的立法考虑，同时也为维护众多购房户的合法权益，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。2014年7月18日，最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案的请示，以（2014）执他字第23、24号《关于购房款能否优先于工程款、抵押权受偿问题的批复》作了进一步的明晰答复。《批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。上述两个条文明确规定了房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权，体现了优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的精神。”第二条规定：“基于《批复》保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，对于《批复》第二条‘承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人’的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。”

按照上述《批复》意见，原告代理人认为，如果对于被告所有的贺州市金泰物流市场项目进行依法处置，对处置所得，原告的购房款返还请求权应当优先于工程价款及该项目上的其他债权。

一、解除原告陈某某与被告贺州市金泰实业有限公司之间的商品房预约合同关系；

二、被告贺州市金泰实业有限公司应退还原告陈某某购房意向金100000元及利息（利息以100000元为基数，从2014年4月12日起至本案生效判决确定的履行期限届满之日止按年利率6%计付）；

三、原告陈某某对被告贺州市金泰实业有限公司开发建设的贺州市金泰物流市场（物流小区）项目依法处置所得价款享有所交购房意向金范围内的优先受偿权。

本案件受理费2750元，减半收取1375元（原告已预交），由被告贺州市金泰实业有限公司负担。

法院认为，原告为购买被告金泰公司开发的金泰物流市场（物流小区）项目向被告交纳购房意向金，双方虽未签订书面合同，但事实上形成了商品房预约合同关系。该预约合同关系没有违反法律、行政法规的禁止性规定，当属合法有效。

关于合同的解除和款项的返还。本案中：由于金泰物流市场（物流小区）项目至今仍未动工建设，导致双方不能订立商品房买卖本约合同，被告已构成根本违约；原告购买商品房的合同目的不能实现，原告诉请解除与被告之间的商品房预约合同关系，被告也同意解除双方的合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，原告要求解除与被告之间的商品房预约合同关系的诉请，本院予以支持。

根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告要求被告退还购房意向金及按年利率6%赔偿利息损失的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于利息的起算时间，本院认为从交款次日开始计算较为适宜。

关于原告对涉案物流小区的依法处置价款是否享有优先受偿权的问题。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”、第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，上述两个条文明确规定了买受人的权利优先于建筑工程的承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权，体现了优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的精神。本案中，原告向被告支付购房意向金，其具有购房的善意，也有理由相信被告收取的款项用于项目建设，为避免相关主体的利益失衡，原告认为其请求的购房款在对被告所有的贺州市金泰物流市场（物流小区）项目的依法处置所得享有优先受偿权的主张，没有违反上述法律的规定，对其诉请应予支持；原告主张的违约利息损失，可在均衡项目各方当事人利益的基础上分配。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，判决如下：

一、解除原告陈某某与被告贺州市金泰实业有限公司之间的商品房预约合同关系；

二、被告贺州市金泰实业有限公司应退还原告陈某某购房意向金100000元及利息（利息以100000元为基数，从2014年4月12日起至本案生效判决确定的履行期限届满之日止按年利率6%计付）；

三、原告陈某某对被告贺州市金泰实业有限公司开发建设的贺州市金泰物流市场（物流小区）项目依法处置所得价款享有所交购房意向金范围内的优先受偿权。

本案件受理费2750元，减半收取1375元（原告已预交），由被告贺州市金泰实业有限公司负担。

上述应付款项，债务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。

本案件是比较典型的商品预约合同案件，原被告双方虽未签订书面合同，但事实上形成了商品房预约合同关系。该预约合同关系没有违反法律、行政法规的禁止性规定，属于合法有效的合同，这是本案的前提。本案的关键点不仅在于解除合同与购房款的返还，还需要充分考虑在案件胜诉后，被告是否能够向原告履行金钱给付义务。因此，本案在诉讼请求中列明要求对被告贺州市金泰实业有限公司开发建设的贺州市金泰物流市场（物流小区）项目依法处置所得价款享有所交购房意向金范围内的优先受偿权，以保障原告能够在一定期限内得到其所付的购房款。

从这件案件办理过程中，我们深刻地体会到，律师在处理案件的过程中，要学会透过现象看本质，对委托人实话实说，从专业的角度，告知委托人相关风险的存在，在此基础上，寻找案件的突破点，尽量为委托人争取利益，以期达到委托人的目的。

此外，我们还领悟到，办理案件要学会触类旁通，学会灵活应对，既要站在委托人的角度为其考虑，又要站在法官的角度客观地看待案件情况，通过多种合法途径做到案结事了。今后要学会归类总结，每个案件完结后，要将其归档，写好总结，看在处理案件过程中遇到了哪些问题，并将相关的法律法规集中起来，今后再遇到类似的案件时就可以直接参考，避免走弯路。