律师代理李某与市不动产登记中心房产抵押行政登记案

2012年，李某某为了融资，按照事先与市不动产登记中心沟通的结果及市不动产登记中心上级主管部门公示的办事指南，准备好位于深圳市罗湖区中兴路2号外贸中心大厦三至七层及天面（下称“拟抵押房产”）的房产证、与工商银行中山东升支行签署的《循环借款（网贷通）合同》和《最高额抵押合同》等申办抵押登记所需材料，向市不动产登记中心申请办理拟抵押房产的抵押登记。

市不动产登记中心接收李某某前述申请资料后没有当场答复李某某，而是让李某某回去等回复。后市不动产登记中心以拟抵押房产存在“产权纠纷”等为由拒绝为李某某办理抵押登记，李某某当即提出异议，并要求市不动产登记中心给出明确具体的书面解释，遭市不动产登记中心拒绝。

此后李某某多次找市不动产登记中心理论，并两次重新提交申办资料（最近一次是2014年12月），但市不动产登记中心总是借故推辞，也拒绝给予李某某明确合理的书面解释。经李某某多次不断催促并发函，市不动产登记中心于2015年1月26日向李某某作出深房登函（2015）47号《深圳市房地产权登记中心关于外贸中心大厦一层102等房产事宜的复函》，以“整栋大厦未计算分摊面积”等理由拒绝为李某某办理拟抵押房产的抵押登记。

李某某不服，于2015年4月向深圳市罗湖区人民法院提起诉讼，请求：1.撤销市不动产登记中心于2015年1月2 6日作出的深房登函 （ 2015 ]）47号《深圳市房地产权登记中心关于外贸中心大厦一层102等房产事宜的复函》；2.责令市不动产登记中心限期为其办理拟抵押房产的抵押登记；3.判令市不动产登记中心赔偿其费用损失（暂计）人民币61780元；4.本案全部诉讼费用由市不动产登记中心承担。

深圳市罗湖区人民法院经审理于2015年11月3日作出一审判决，判决撤销深圳市房地产权登记中心于2015年1月26 日作出的深房登函（ 2015 ） 47号《深圳市房地产权登记中心关于外贸中心大厦一层102等房产事宜的复函》，驳回李某某的其他诉讼请求。

市不动产登记中心不服，向深圳市中级人民法院提起上诉。深圳市中级人民法院经审理，于2016年3月21日作出二审判决，驳回上诉，维持原判。

李某某用于办理抵押登记的拟抵押房产产权清晰、明确，无任何第三方主张过权利，不存在权属争议。李某某对案涉物业的房产登记问题提起多宗行政诉讼，但均是有关一楼大堂及地下室的房产登记问题，解决的是有关登记主管部门作出登记行为是否合法的问题，并非拟抵押房产的权属争议。

在李某某申请办理拟抵押房产的抵押登记之时直至今日，无论是拟抵押房产的建筑面积还是套内建筑面积均是确定的，即使今后对一楼大堂、地下室等公用建筑面积重新进行分摊调整，由于李某某的产权面积占了整个大厦建筑面积的72%，也只会使李某某的公摊面积加大，拟抵押房产的套内建筑面积不会受到任何影响。

即使今后拟抵押房产的公摊面积发生变化，根据《房屋登记办法》第四十五条等有关法律规定，市不动产登记中心也完全可以通过变更登记进行相应的处理。

尽管拟抵押房产第六层曾被查封，但并不影响市不动产登记中心依法应为李某某办理其余物业的抵押登记。况且，第六层的查封期限至2015年3月27日便失效，在查封失效后，市不动产登记中心也没有依法为李某某办理拟抵押登记和给予李某某答复，严重违反有关法律规定。

拟抵押房产不存在市不动产登记中心所述因存在产权争议而无法进行抵押登记的情形，李某某提出的抵押登记申请符合法律规定，市不动产登记中心本应依法为李某某办理登记却拒绝办理，显属不履行法定职责，其作出深房登函（2015 ）47号《深圳市房地产权登记中心关于外贸中心大厦一层102等房产事宜的复函》违法，依法应予纠正。

因市不动产登记中心不履行法定职责，李某某为办理抵押登记而发生的公证费、评估费等成为不可挽回的损失，该等损失是由于市不动产登记中心的违法行为所造成，市不动产登记中心依法应就此对李某某予以赔偿。

一审判决撤销被告于2015年1月26 日作出的深房登函（ 2015 ]）47号《市房地产权登记中心关于外贸中心大厦一层102等房产事宜的复函》；二审驳回上诉，维持原判。

二审法院认为，涉案房产是否存在产权争议而无法进行抵押登记，是本案的核心问题。现有证据显示，尽管被上诉人就外贸中心大厦房产登记问题提起多宗行政诉讼，但均不涉及被上诉人拥有的外贸中心大厦第三层至第七层及天面房产，上述产权权属清晰，面积确定，无查封情况，无证据证明他人就该房产主张过权利。

至于外贸中心大厦公用建筑面积分摊计算问题，与本诉事由亦无直接关系。即涉案房产并不存在上诉人所述因存在产权争议而无法进行抵押登记的情形。上诉人作出深房登函（2015）47号《市房地产权登记中心关于外贸中心大厦一层102等房产事宜的复函》，适用法律、法规错误，依法应予撤销。

综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确、审判程序合法，依法应予维持。上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

《中华人民共和国不动产登记暂行条例》第二十二条规定：“登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人......（二）存在尚未解决的权属争议的......”《深圳经济特区房产登记条例》第二十六条规定：“有下列情形之一的，登记机关可作出暂缓登记的决定，并书面通知申请人：（一）产权纠纷尚未解决的......”据此，在申请办理登记的房产存在尚未解决的权属争议或产权纠纷的情况下，登记机构应当不予登记，并书面告知申请人。

本案争议的焦点及所要解决的核心问题是，李某某曾就涉案物业其它部分的房产登记问题提起多宗行政诉讼、涉案物业的公用建筑面积将来可能要重新计算分摊从而有可能影响拟抵押房产的建筑面积，拟抵押房产是否因此而存在前述法律规定的产权争议而无法进行抵押登记？

有行政纠纷未必一定是存在尚未解决的权属争议或产权纠纷。本案中，李某某虽因市不动产登记中心及其上级主管部门将本应作为公用分摊面积的一楼大堂、地下室等违法分割登记发证而就违法错误登记问题提起多宗行政诉讼，但均与拟抵押房产无关，解决的均是有关登记主管部门作出登记行为是否合法的问题，而并非拟抵押房产的权属争议。

李某某持有拟抵押房产的产权证，拟抵押房产产权清晰、明确，无任何第三方主张权利，不存在任何权属争议。市不动产登记中心明显混淆了“行政纠纷”与“权属争议或产权纠纷”两个不同的概念及其区别。

尽管由于一楼大堂、地下室等公用分摊面积被违法分割登记发证，造成今后可能需要对整栋大厦的公用分摊面积重新进行分摊，调整，从而有可能会影响拟抵押房产的建筑面积，但因这种违法错误登记与事实状况形成及存在已久，涉及多方利益主体，纠正起来非常困难复杂，非一朝一夕所能解决，未来能否纠正调整、何时可以纠正调整尚无法确定。

即使今后需要对一楼大堂、地下室等公用建筑面积重新进行分摊调整，由于李某某的产权面积占了整个大厦建筑面积的72%，也只会使李某某的公摊面积加大，拟抵押房产的套内建筑面积不会受到任何影响，从而也不会影响拟抵押房产的价值及其抵押融资，重新分摊调整时，市不动产登记中心也完全可以根据《房屋登记办法》第四十五条等有关法律规定通过变更登记进行相应的处理。

在这种情况下，尤其是在本案所面临的各种复杂状况实际上均系由于市不动产登记中心及其上级主管部门将公用分摊面积违法分割登记发证而引发的情况下，不给李某某办理拟抵押房产的抵押登记对他来说是不合理和不公平的，严重侵害了其合法权益。

通过本案两审行政诉讼，市不动产登记中心于2015年1月26 日作出的深房登函（2015）47号《市房地产权登记中心关于外贸中心大厦一层102等房产事宜的复函》虽然被依法撤销，但本案背后存在的真正争议至今仍未能解决。李某某在本案发生前已经提起了多宗行政诉讼，在本案发生时仍在进行多宗行政诉讼，诸多案件背后的真正争议何时能够彻底解决仍未为可知。

新《行政诉讼法》虽将解决行政争议作为立法宗旨和立法目的之一，但要真正实现这一宗旨和目的，还需不断改革完善相关制度和机制，使得行政机关能够真正做到“有错必纠，纠错及时”，使得行政司法审判能够真正服务于解决行政争议。

而这些，仍需我们大家为之孜孜不倦的努力！