律师代理信德佳（厦门）实业有限公司与厦门金达昌科技有限公司、吴文冲、陈东毅、厦门市桥箱机械工业有限公司、厦门市忆辉贸易有限公司案外人执行异议纠纷案

2011年12月9日，厦门市忆辉贸易有限公司（以下简称忆辉公司）与兴业银行厦门分行（以下简称厦门兴业银行）签订兴银厦同最抵字（2011）037号《最高额抵押合同》，约定忆辉公司以同安区凤岭二路19号（宿舍楼、办公楼、1-2号厂房及3-4号厂房）（以下简称抵押房产）作为最高额抵押担保。2011年12月14日，对抵押房产办理了抵押登记。2013年1月5日，忆辉公司与厦门兴业银行签订兴银厦同最抵字（2013）001号《最高额抵押合同》约定以抵押房产作为最高额抵押担保。2013年1月28日，对抵押房产上2011年12月14日的抵押登记办理了注销手续，并于同日就2013年1月5日的《最高额抵押合同》重新办理了抵押登记。

在吴文冲与陈东毅、厦门市桥箱机械工业有限公司（以下简称桥箱公司）、忆辉公司民间借贷纠纷一案中，吴文冲于2013年12月16日向漳州市中级人民法院（以下简称漳州中院）申请强制执行（2013）漳民初字第356号民事调解书。2013年12月18日，漳州中院对抵押房产采取了执行查封措施，并于2014年8月21日委托厦门市中级人民法院（以下简称厦门中院）代为执行。厦门中院接受委托后，依法对抵押房产进行了公开拍卖，厦门金达昌科技有限公司（以下简称金达昌公司）竞得抵押房产。金达昌公司于2015年1月20日办理了抵押房产的土地房屋权证。

另外，厦门中院依据已发生法律效力的（2014）厦民初字第82号民事判决书，在执行申请执行人厦门兴业银行与被执行人忆辉公司、陈东毅、黄秀华借款合同纠纷一案中，基于厦门兴业银行对抵押房产享有抵押优先受偿权，将拍卖款优先分配给兴行厦门分行。2015年7月21日，厦门中院作出《关于厦门市同安区凤岭二路19号厂房的清场公告》（以下简称《清场公告》），责令抵押房产的占有人在公告张贴之日起十五日内腾空、迁出房产交付买受人金达昌公司。

案外人信德佳（厦门）实业有限公司（以下简称信德佳公司）对上述公告不服，以信德佳公司对抵押房产中部分单元房产享有合法的租赁权益为由，向厦门中院提出书面执行异议，厦门中院受理后作出（2014）厦执委字第7-2号执行裁定书，驳回信德佳公司提出的执行异议。信德佳公司不服该裁定结果，提起案外人执行异议之诉，认为其对抵押房产享有合法的租赁权，诉请厦门中院立即停止要求信德佳公司从讼争房产清场的执行措施，理由如下：

一、信德佳公司不但与忆辉公司签订合法有效的《租赁合同》，全额支付了租赁期限内的租金，并且还实际占有使用了讼争房产。二、在法律依据上，我国法律及最新司法解释均明确规定信德佳公司所享有的租赁权不因房产所有权发生变动而变动，信德佳公司无需按照《清场公告》的要求从讼争房产中清场。（一）根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，只有当租赁权益影响拍卖的进行，法院才需解除该租赁权。在法院组织的讼争房产拍卖过程中，信德佳公司合法享有的租赁权益并未对附着在房产上的担保物权或其他优先受偿权的实现造成任何不利影响。信德佳公司并未从拍卖成交款中获得任何赔偿或补偿，仍应合法享有讼争房产的租赁权。（二）根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，信德佳公司在法院查封讼争房产之前已就房产租赁事宜与忆辉公司签订合法有效的书面租赁合同，并已占有使用讼争房产，故信德佳公司有权请求法院在《租赁合同》约定的租赁期内阻止向金达昌公司移交占有被执行的讼争房产。

被告吴文冲、陈东毅、桥箱公司、忆辉公司未作答辩。

金达昌公司作为第三人参与了本案诉讼。厦门中院一审判决驳回信德佳公司的诉讼请求。信德佳公司不服一审判决，向福建省高级人民法院提起了上诉。

金达昌公司委托福建联合信实律师事务所陈昱律师担任其一审阶段、二审阶段的委托代理人。

我们认为，信德佳公司的诉讼请求没有事实及法律依据，依法应予驳回。

一、抵押房产系金达昌公司依法竞买所得，依法应享有物权的所有权利。

根据（2014）厦执委字第7号、（2014）厦执行字第553号-2执行裁定书的裁定，抵押财产自2014年12月30日起就转移至金达昌公司所有；厦门市同安区凤岭二路19号门卫1、门卫2财产权自2015年6月2日起就转移至金达昌公司所有。

二、厦门市中级人民法院作出的《清场公告》执行措施合法。

金达昌公司所竞得的抵押房产系法院已执行案件的标的，信德佳公司阻止金达昌公司接收执行案件的标的，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第521条之规定，已执行终结的案件，权利人尚有权请求法院排除妨害，更何况本案中，法院尚未执行终结，信德佳公司阻止移交的行为已妨害金达昌公司，金达昌公司向法院请求排除妨害、移交执行案件的标的，是合法的。故厦门中院于2015年7月21日作出的《清场公告》是完全合法与正确的。

三、信德佳公司与忆辉公司签订的租赁合同真实性有疑议，且存在恶意串通、明显不合理低价承租的情形。

（一）纵观信德佳公司提供给法院审查的租赁合同，均未见有抵押权人厦门兴业银行的书面同意证据。如此大的标的交易，信德佳公司居然对标的物的抵押情况不作调查，完全不符合商业惯例及逻辑。因此该份租赁合同的真实性、合法性值得怀疑。

（二）根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第三十一条第二款的规定，本案存在以下情形：1.信德佳公司的法定代表人庄清祥系陈东毅（忆辉公司法定代表人）的同学，所签订的租赁合同租金每月每平方米5.5元，承租价不到市场价的50%，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十九条规定，该租金价格属于明显不合理的低价。2.经查厦门工商信用网，信德佳公司2013年1月成立，注册资本才268万元人民币，其对外申报的2013年、2014年资产状况披露，负债基本是零。但其向法院提交的租金支付明细中近1400万元租金系由信德佳公司的法定代表人庄清祥个人支付给忆辉公司，不符常理。所谓的租金支付不排除是陈东毅或忆辉公司提供的资金。

四、无论《租赁合同》是否真实，可以确定信德佳公司主张的租赁权晚于厦门兴业银行抵押权设立之时，抵押权人实现抵押权时，《租赁合同》对受让人金达昌公司不具有约束力，此时不适用“买卖不破租赁”的原则。

暂且不论信德佳公司与忆辉公司签订的《租赁合同》的真实性、合法性，就该合同所体现的内容进行分析，厦门中院在司法拍卖公告时就明确《租赁合同》的签订日期为2013年12月16日，抵押权登记日期为2013年1月28日，即信德佳公司所主张的租赁权晚于抵押权人厦门兴业银行的抵押权设立之时。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”信德佳公司对此条款进行了分割、曲解。又《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（以下简称担保法司法解释）第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”

显然，依照上述法律、司法解释之规定，金达昌公司作为抵押权人的受让人，不受信德佳公司所主张的《租赁合同》所约束，信德佳公司若因此受到的损失可以向忆辉公司索赔或自己承担。信德佳公司主张的“买卖不破租赁”无法成立。

五、自拍卖成交且裁定送达金达昌公司后，金达昌公司就已经是诉争房产的所有人。信德佳公司主张“买卖不破租赁”要求金达昌公司承认其租赁权，但未付租金给金达昌公司，也不让金达昌公司进入诉争房产行使物权，给金达昌公司造成巨大损失。信德佳公司提起执行异议之诉的目的是滥用诉讼权利，为非法占有金达昌公司的利益拖延时间。

一审法院判决驳回信德佳公司的诉讼请求；二审法院判决驳回上诉，维持原判。

二审法院认为，本案实体方面的争议焦点是：信德佳公司的租赁权能否阻却执行。即本案讼争房产执行拍卖后，承租人信德佳公司的租赁权能否对抗买受人金达昌公司。

首先，根据物权法第一百九十条规定，“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称城镇房屋租赁合同解释）第二十条规定，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的”。本案中，讼争房产出租给信德佳公司的时间为2013年12月16日，厦门兴业银行设立抵押权的时间为2013年1月28日，属于物权法和城镇房屋租赁合同解释规定抵押权设立后抵押财产出租的情形，因此该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，抵押权人在实现抵押权时，抵押物上设立的租赁关系对买受人不具有约束力，信德佳公司作为承租人主张房屋受让人金达昌公司应继续履行原租赁合同，与法律规定不符，不予支持。

其次，根据异议复议规定第31条的规定，租赁权阻却执行，必须满足两个条件，一是租赁合同必须在法院查封讼争房产之前成立并生效；二是必须在查封前占有房屋。即租赁合同成立，仅具有债权效力，承租人只有按照物权的公示原则，以占有的方式对外公示，在执行程序中才具有阻却执行的效力。本案中，信德佳公司的法定代表人庄清祥与忆辉公司之间具有债权债务关系，2013年12月16日信德佳公司与忆辉公司签订租赁合同后两日，即2013年12月18日甲方洪俊斌、乙方陈东毅、丙方庄清祥就签订《协议》明确约定，“若乙方向甲方、丙方归还借款本息2100万元，甲、丙双方同意解除凤岭路19号厂房全部他项权利和租赁关系，剩余款项由双方协商确认归还。”因此，信德佳公司主张其在2013年12月18日前确已实际占有使用讼争房屋，其应当承担相应的举证责任。因忆辉公司在（2014）厦民初字第71号案件中提供信德佳公司与其签订的《租赁合同》、转账凭证和《厂房租赁合同》，无法体现与该案原告洪俊斌的关联性，未被法院采纳，但其答辩内容可以证明信德佳公司租赁忆辉公司的厂房后系直接用于转租收取租金，该事实亦与信德佳公司在本案提供的用于转租的厂房租赁合同和房屋租赁合同相互印证。但是，从信德佳公司提供的转租合同来看，只有其与厦门博艺界皮件有限公司签署的《厂房租赁合同》上其签订落款时间为2013年12月16日，而厦门博艺界皮件有限公司一方未签订落款时间，且约定的租赁期限系从2013年12月21日开始起算；信德佳公司与其他公司或个人签署的租赁合同或是未签署落款时间，或是在2013年12月18日之后签署的，均不足以证明在法院查封讼争房产之前承租人信德佳公司或次承租人已实际占有使用讼争房产。因此，信德佳公司主张的租赁权在本案中不具有阻却执行的效力，其请求在租赁期内阻止向金达昌公司移交占有被执行的不动产，与法律规定不符，不予支持。

综上所述，二审法院认为，信德佳公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

一、执行程序中，如不动产租赁权与抵押权发生冲突，当抵押权人实现抵押权时，该租赁关系是否对抵押物的受让人产生约束力？

当被执行人名下的房产已设立抵押权，被执行人又将该房产进行出租，除非经抵押权人的同意，否则必然产生租赁权与抵押权的冲突。根据物权法第一百九十条、担保法司法解释第六十六条及城镇房屋租赁合同解释第二十条之规定，无论该租赁合同是否合法有效，当抵押权人实现抵押权时，该房产上设立的租赁关系不能约束受让人，即此时不适用“买卖不破租赁”的原则。

关于本案，信德佳公司与忆辉公司签订租赁合同的时间为2013年12月16日，而抵押房产上设立抵押权的时间为2013年1月28日，属于先抵后租的情形，而且忆辉公司出租的行为并没有证据证明已经厦门兴业银行的同意。故依据上述法条可知，信德佳公司所主张的租赁权不得对抗厦门兴业银行已登记的抵押权，法院依法对抵押房产进行拍卖时，抵押房产上设立的租赁关系对金达昌公司不具有约束力，故信德佳公司的主张依法不能成立。

二、执行程序中，不动产租赁权能够阻却法院执行的条件如何认定？

依据执行异议和复议规定第三十一条第一款规定，承租人以不动产租赁权为由阻却执行，需具备以下两个条件：一、租赁合同必须在法院查封诉争房产之前成立并生效；二、在查封前占有房屋。即租赁合同成立仅具有债权效力，承租人只有按照物权的公示原则，以占有的方式对外公示，在执行程序中才具有阻却执行的效力。本案中，信德佳公司主张其在2013年12月18日前确已实际占有使用讼争房屋，但其未提供相应的证据予以证明，应承担举证不能的后果。

当然，对租赁物的占有并非仅指承租人直接占有使用租赁物，还包括指示占有。承租人将租赁物转租给次承租人占有使用便是指示占有的一种表现形式。就本案而言，虽然信德佳公司向法院提供厂房租赁合同用以证明其租赁忆辉公司的厂房后系直接用于转租收取租金，但是其提供的与其他公司或个人签署的转租合同或是未签署落款时间，或是在2013年12月18日之后签署的，均不足以证明在法院查封讼争房产之前承租人信德佳公司或次承租人已实际占有使用。因此，信德佳公司主张的租赁权并未产生对外公示的效力，不具备阻却法院执行的效力。

合同法、物权法、担保法司法解释、城镇房屋租赁合同解释及执行异议和复议规定等相关法律法规的规定，确立了 “买卖不破租赁”原则的法律体系及限制承租人滥用前述原则的例外情形，旨在平衡承租人、抵押权人、抵押财产买受人三者之间的权利。既保障抵押权人实现权利，又兼顾承租人的利益，同时不过分妨碍抵押财产的自由流转。

“买卖不破租赁”原则，究其根本来看，保护的是在先的租赁权而不是租赁合同的效力。该原则并不意味着买卖合同的效力不击破租赁合同的效力，而是买卖合同的履行不影响租赁合同的履行。如果买卖合同履行之前，当事人之间只存在租赁合同，但不存在租赁事实，则说明租赁权并没有发生所有权之前，也就无所谓所有权的转移应保护在先的租赁权。正如本案，金达昌公司取得抵押房产的所有权之前，信德佳公司并未实际占有抵押房产，其主张的租赁权并没有发生在抵押房产所有权转移之前，不存在保护在先的租赁权的情形，故其主张抵押房产上的租赁关系无法约束买受人金达昌公司。

执行实践中，被执行人与案外人串通，虚构租赁合同，以对抗干扰人民法院对被执行财产的查封执行的情形，已屡见不鲜。本案属于“先抵后押”的情况，租赁权本就无法对抗在先设立的抵押权，抵押权人实现抵押权时，当事人以保护租赁权为由，无法产生阻却法院执行的效力。但是，实践过程中，还存在另外一种情形--租赁权从形式上看成立在抵押权设立之前，此时若承租人主张以在先存在的租赁权对抗法院的执行，则需要依据执行异议和复议规定第三十一条第一款的规定，从如下两个方面进行判断：一、审查租赁合同是否在查封之前合法有效成立；二、判断承租人或次承租人在查封前是否实际占有使用租赁物。因为承租人以不动产租赁权阻却执行需要具备两个条件，租赁权的有效性以及通过“实际占有使用”的方式对外公示。本案中，信德佳公司的主张不能成立的另一重要原因，便是其未能证明在法院查封抵押房产前已实际占有使用该房产。

“实际占用使用”作为认定不动产租赁权阻却执行的重要条件之一，在实践过程中不容忽视。通常，应当对承租人以及次承租人的“占有使用”两种情形分别进行认定。对于承租人直接占有使用不动产的情形，应当从其与出租人书面的交接手续、实际占有使用的时间等因素来认定。对于次承租人占有使用的情形，如同本案中，承租人主张承租不动产系用来转租的，或者承租人转租不动产后又合法转租的，不仅应当考虑第一种情形，还应当结合承租人与次承租人签订书面租赁合同的时间、次承租人实际占有使用房屋的时间等因素来判断。

综上所述，在处理不动产租赁权能否真正阻却法院执行的案件时，应结合合同法、物权法、担保法司法解释、城镇房屋租赁合同解释、执行异议和复议规定等关于“买卖不破租赁”原则的相关条款，综合判断承租人、抵押权人、抵押房产受让人之间的法律关系以及抵押房产的实际占有使用状态，以冲破虚构的迷雾，直抵案件的本源。