律师受李某委托参与王某诉李某房屋买卖合同纠纷案

2017年3月初，王某（以下称“原告”、“被答辩人”）通过第三人看到李某（以下称“被告”、“答辩人”）挂牌出售的房屋，经中介公司介绍该房屋后，认为该房屋符合购买条件，于2017年3月10日，通过中介公司与李某协商一致后签订了《房屋买卖合同》，房屋以950000元出售，低于市场价格。王某依约向李某支付了定金100000元与首付款100000元。李某因急需资金，降低房屋价款出售，但合同中仅写明乙方支付加急办证费用，未写明加急期限，房产证下发迟延，直至2017年8月30日才领取到房产证，导致李某错过资金周转时间，李某出售房屋的合同目的无法实现，故李某向王某表明不再出售房屋。王某将李某诉至法院，要求解除双方签订的《房屋买卖三方合同》、李某双倍返还定金及100000元首付款、支付违约金47500元、中介费损失28500元，共计人民币376000元。

一、因房产证下发时间迟延，错过女儿国外就读筹集学费时间，订立合同的目的无法实现，被告李某提出解除合同，该解除合同的事由因不可归责于被告，李某不应承担违约责任。

2010年，被告与地产公司签订《商品房买卖合同》购买房屋，购价约为90万元。该房屋同时带有某小学的入学指标。2012年该房屋交付。2014年初被告李某对该房屋进行了精装修，花费了约10万元。后于2016年5月份将该房屋出租，租金为每月2400元。

2016年年底，被告李某之女李某某着手准备出国攻读研究生。被告李某为给女儿筹集国外就读费用，于2017年3月初将该诉争房屋委托给某有限公司（系本案第三人），希望快速卖掉。2010年该诉争房屋的购价即约为90万，加之2014年装修又花费约10万元，同时考虑到2010年至2017年房价的涨幅，2017年3月该诉争房屋的房价至少为110万元。但因急于为女儿筹集国外就读费用，被告李某以95万元与原告王某成交。2017年4月，李某之女接到了某国录取通知。

被告李某委托其弟妹王某某处理房屋出售事宜。王某某在把房屋信息交由中介公司时即告知中介公司因侄女出国留学筹集费用才低价处理房屋。在与原告王某多次协商的过程中亦明确告知了其低价出售的原因，并明确表示希望钱款能在2017年6月底侄女出国之前交清。

2017年3月10日，在三方签订合同时，王某某再次明确表明2017年6月底侄女即要前往某国进行语言培训，房屋价款希望能在2017年6月底之前付清。中介公司承诺说如果支付加急办证费用房产证两个月就能办下来，为达成交易，原告王某自愿承担该笔费用支出。在与中介公司反复确认房产证下发及对方办理银行抵押贷款的时间后，被告李某这才放心地与原告王某签订了《房屋买卖三方合同》。

双方约定，签订合同当日，原告王某向被告李某支付10万元定金、10万元首付款，剩余75万元原告王某通过银行贷款的方式在房产证过户当日存到资金监管账户中。

合同签订后的两个月内（即2017年4月、5月），王某某多次电话询问房产证办理进展，告知侄女入学时间在即，催促中介公司加急办理房产证。端午节前王某某给中介公司工作人员王某某打电话问什么时候房产证能下来，其回复加急六月初就能下来。6月6日左右王某某打电话给被答辩人王某，告知房产证办理进展，表明因恐怕错过给侄女筹集就读费用的时机，如果月底房产证还不能下来，就解除合同。被答辩人王某表示同意。其后，在焦灼的等待中，答辩人李某只得先从亲戚朋友那里四处借钱，凑够女儿的学费以确保李某某能够于2017年6月30日按时前往某国。到2017年6月底时，王某某明确正式告知被答辩人王某，因当初订立合同的目的已无法实现，要求解除合同。

被答辩人在起诉状中诉称“至2017年6月初，原告得知标的房屋的房产证已经下发，要求被告按照合同约定办理房屋过户手续”与事实不符，实际上房产证于2017年6月29日办好，2017年7月26日某物业公司通知答辩人李某，答辩人李某于2017年8月30日才领取。

此外，答辩人李某要求解除合同的原因是合同目的已无法实现，合同再履行下去无实质意义，而非被答辩人所述“房价上涨”。根据楼市情况，2017年4月、5月房价猛涨，但在此期间，答辩人李某一直在积极催促中介公司加急办理房产证，至到2017年6月底其女儿出国。答辩人李某提出解除合同的根本原因是通过出售房屋为女儿筹集学费的目的已经不能实现，合同再履行下去已经没有实质意义。答辩人李某将2012年购价90万，装修10万，并自行承担大修基金、契税并带有入学指标的房屋，于2017年以95万元的价格转让出去，为的就是给女儿在2017年6月底之前筹集到国外留学的学费。不论是中介公司加急办证迟延或是开发商工作衔接不畅，答辩人李某订立合同的目的已经不能实现，其要求解除合同符合法律规定，该解除合同的事由不可归责于答辩人，答辩人不应承担违约责任。

二、中介公司在订立合同时故意隐瞒其已经停止承办加急办证业务的重要信息导致后期合同履行不能，有违诚实信用原则，应由某首付置业有限公司承担损害赔偿责任。被告李某不承担违约责任，同时被告李某保留追究中介公司缔约过失责任的权利。

经过实地调查走访，某市中介公司的行业规则是接受6000元左右的办证费用，中介公司即可操作加急办理房产证，时限一般为2个月。甚至有的中介公司提出，材料申报后一个月后即可拿到房产证。

本案第三人某有限公司于2017年3月初即不再承办该业务，其工作人员同时强调，大修基金、契税交过后通过开发商两个月左右房产证就会下来。中介公司在明知本案被告李某着急为女儿筹措出国留学费用，明确要求2017年6月份能拿到剩余75万元房款的情况下，故意隐瞒其已经停止承办加急办证业务的重要信息，为收取中介费用促成原告王某与被告李某签订合同，同时在合同中蓄意不把加急办证的两个月的期限补充上。

而后被告李某于2017年8月30日才领取到房产证，自合同订立已经5个月20天的时间，早已错过女儿出国留学筹集学费的时机，遂被告李某提出解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条第二项之规定，“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”，应由某有限公司承担损害赔偿责任。被告李某不承担违约责任，而且在该事件中答辩人李某为还清房屋尾款从亲戚那里借了20万元，被告李某保留追究中介公司缔约过失责任的权利。

三、即便答辩人李某要承担违约责任，被答辩人也不能要求同时适用定金与违约金。

《中华人民共和国合同法》第116条规定，“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”定金，是债的一种担保方式，是指合同一方当事人为了担保合同的履行而预先向对方支付一定数额的金钱。

根据三方签署的《房屋买卖三方合同》，约定的定金性质为违约定金，第十一条约定的“违约方应赔偿因此给守约方所造成的中介费及相关损失，并按房款总额的百分之五向守约方支付违约金”，显然该违约金属于惩罚性违约金。因为违约定金和惩罚性违约金在目的、性质、功能等方面基本是相同的，都有惩罚性作用，如果并用会加重违约方的责任，对违约方是非常不公平的，故二者不能并用。所以即便答辩人李某要承担违约责任，被答辩人也不能要求同时适用定金罚则与违约金。

四、被答辩人王某要求答辩人李某承担中介费用无事实和法律依据。

在本案中，第三人某有限公司作为房屋的经纪方，提供居间服务。现买卖双方解除合同，中介公司并未完成促成买卖双方交易的居间义务。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定，“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬”，中介公司无权要求支付报酬。

尽管三方在合同中作出书面的约定，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”的规定，《房屋买卖三方合同》第十一条“违约方应赔偿因此给守约方所造成的中介费及相关损失…”的约定是格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”

故被答辩人王某按照《房屋买卖三方合同》第十一条的约定，要求答辩人李某承担中介费用无事实和法律依据。

综上所述，因房产证下发时间迟延，错过女儿国外就读筹集学费时间，订立合同的目的无法实现，该解除合同的事由因不可归责于答辩人，答辩人不应承担违约责任。即便答辩人李某要承担违约责任，被答辩人也不能要求同时适用定金与违约金，答辩人李某也不应承担中介费用。

调解结案。

本院认为：2017年3月初，王某通过第三人看到被告挂牌出售的房屋，经中介公司介绍该房屋后，认为该房屋符合购买条件，于2017年3月10日，通过中介公司与李某协商一致后签订了合同标号为####的《房屋买卖合同》，房屋以低于市场价格的950000元出售。王某依约向被告支付了定金100000元与首付款100000元。2017年初，被告不同意出卖房屋，导致合同目的无法实现。

经本院主持调解 ：本案中，原被告及第三人自愿达成如下协议：一、签订的《房屋买卖三方合同》解除；二、被告李某应于2017年11月16日之前退还给原告王某缴纳的房屋首付款100000元及定金100000元；三、被告李某应于2017年11月16日之前支付原告各项损失80000。若被告逾期履行上述付款义务，则应另行支付原告王某违约金30000元；四、原告与被告及第三人之间、被告与第三人之间均就本案再无任何经济纠纷。

上述协议，符合有关法律规定，本院予以确认。

2017年10月12日，某律师事务所接受李某的委托，并指派律师作为其与王某房屋买卖合同纠纷一案的代理人，接收委托后，律师查阅了相关案例，及大量的法学理论，对本案作出基本的判断是：本案因不可归责于双方的事由导致合同目的不能实现，但合同确实有漏洞，所以李某不应承担全部违约责任，中介应承担缔约过失责任，与主要的违约赔偿责任。

确定了案件的代理思路以后，本律师于2017年10月14日前往某市较有名的中介公司具体调查，某中介公司的行业规则是接受6000元左右的办证费用，中介公司即可操作加急办理房产证，时限一般为2个月。甚至有的中介公司提出，材料申报后一个月后即可拿到房产证。

之后收集李某女儿出国留学急用资金的证据，以录取通知书、签证、机票、入境章组成完整的证据链。

但因为合同上并没有写明加急原因与加急期限，且李某没有任何证据证明当时告知过中介方与王某，只能以最大的可能性弥补证据缺失。

1、在签订会产生重大影响的合同前，应该先请律师审核，对于合同中会产生纠纷的条款进行修改，降低风险。

2、即使作为违约方，在案件的办理过程中，也要积极完善材料，降低违约赔偿金额。

3、案件的办理过程中，一定要注意实地调查，没有调查就没有发言权。