律师代理夏某诉王某二手房买卖合同纠纷案

2017年3月12日，原告夏某（购买人）与被告王某（出卖人）通过中介公司三河市某房产经纪有限公司（以下简称“中介公司”）的居间介绍，签订了《存量房买卖合同》。双方约定原告购买被告位于三河市燕郊开发区燕灵路西侧首尔园项目用地南侧天佑家园某号房屋，房屋总价223万元人民币。该合同内容分为十二条，其中第四条约定，买受人在签订本合同时支付购房定金5万元；第五条约定，在房屋交付日以前发生的物业管理费......费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担；当天，原被告双方以及中介公司还签订了《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》。其中《补充协议》共五条，第一条，明确原、被告签订房屋买卖合同时，被告尚未取得房产证，此点原被告和案外人中介公司知晓。第二条，原告交付的定金5万元， 在《买卖合同》签订时该定金视为首付款的一部分。首付款100万元，原告于2017年3月18日之前支付给被告。被告承诺在“下房本”取得房屋所有权证，且必须在取得房屋产权证时通知原告和中介公司，并积极配合办理房屋产权转移登记手续；原被告双方应当在过户或公证当天自行办理物业交割手续；中介公司陪同。第五条双方约定2017年3月18日之前交付100万元，剩余50万元在2017年4月5日前交付，剩余40万元在还尾款当天支付，余下房款在过户或公证当天交付；本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》约定不一致的，均以本协议为准。

协议签订后，原告按照约定，履行了支付购房款的义务，截止2017年4月5日共向被告支付了190万元人民币购房款，并于2017年10月份替被告缴纳了物业费2379元人民币。但被告一直怠于履行协议，办下房屋产权证一直都不告知原告，直到2017年11月份，原告才从已经从中介公司离职的某中介人员了解到廊坊颁布了限购政策，而自己正是被限购的购房人，于是找到被告和中介公司协商协议的解除事宜，但被告竟然不同意解除，也不同意退还房款，双方经过2个月的协商，毫无进展。

原告无奈，于2018年1月5日委托律师代理其处理涉案纠纷，原告律师接手案件后，了解到本案中涉案房屋原被告双方没有进行网签，被告人可以随时一房二卖或设定抵押，导致原告的债权得不到保护。原告律师定下处理方案为：马上进行诉前财产保全，并做好立即起诉准备。2018年1月5日（周五）委托当天，指导原告提起诉前财产保全申请，1月8日去法院完成提供担保手续，1月9日裁定并完成保全工作，同时受理原告的起诉书。原告的诉讼请求为：1、解除原被告之间签订的《房屋买卖合同》及附件，以及相关的协议；2、判令被告退还原告的本金190万元人民币；3、判令被告支付原告利息，以190万元本金为基数，按照银行同期贷款利率4.35%从2017年4月5日计算暂至2018年1月9日，并顺延到被告实际支付之日止；4、判令被告返还原告替其垫付的2379元人民币物业费；5、本案诉讼费用由被告承担。

本案是由于限购政策出现这一事件导致原告失去对涉案房屋的购买资格，双方都已经无法实现合同目的，只能解除合同，恢复原状，被告退还原告的购房款和垫付的物业费，并支付购房款的占用利息，具体代理意见如下： 

一、 原告完成了按照双方所签《房屋买卖合同》及《补充协议》的约定义务。

（一）原告于2017年3月18日前按照协议的约定，共向被告支付购房款100万元人民币。

1、2017年3月12日原告按照协议约定，向被告支付5万元人民币定金。

2、2017年3月18日原告按照协议约定，向被告支付95万元人民币购房款。

3、被告对以上收到的房款，均出具了收据，确认收到了原告的100万元购房款。

（二）原告按照协议的约定，于2017年4月5日向被告支付购房款90万元人民币。

1、原告在同一天即2017年4月5日分2次向被告支付购房款90万元人民币；

2、被告在2017年4月5日向原告出具收据确认收到以上90万元人民币购房款；

（三）原告于2017年10月替被告缴纳2379元人民币的物业费。

尽管被告没有把涉案房屋实际交付给原告，但是原告接到物业公司收取物业费的电话通知，还是替被告缴纳了物业费2379元人民币。

二、限购政策的出台，导致原被告房屋买卖合同无法继续履行，只能解除。

1、2017年3月22日《廊坊市人民政府办公室转发市房管局等部门关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知》出台。

该通知明确了非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房；本地户籍居民家庭购买第1套住房，申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于30%；对拥有1套住房的本地户籍居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房；对购买第三套及以上住房的本地户籍居民家庭，暂停办理商业性个人住房贷款。

2、2017年6月2日《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》出台。

该实施意见明确：非本市户籍居民购房需提供3年及以上当地社保证明或纳税证明，且限购1套。

3、原告是非廊坊地区户籍人口，工作地和常住地均是北京，在廊坊本地没有社保或纳税记录，故属于廊坊地区被限购人员。

综上，由于限购政策出台，原告属于被限购人员，涉案房屋买卖合同只能解除。

三、 房屋买卖合同解除，被告所收取原告的购房款、物业费应该退还给原告，同时支付占用原告大额购房款的利息。

1、庭审中，被告认可原告的第一项诉讼请求，同意解除涉案房屋买卖合同，同意退还购房本金；

2、物业费是原告替被告支付给物业公司的，在涉案房屋买卖关系解除后，被告应该返还原告替其交纳的物业费。

3、根据公平原则，被告应该返还占用原告的大额购房款项的利息。

河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初52号民事判决书大部分支持了原告夏某的诉讼请求：一、判决解除原被告双方签订的《存量房买卖合同》和原被告、案外居间人某房产中介公司三方签订的《补充协议》中涉及到的原被告之间的权利义务关系条款；二、被告王某返还原告夏某购房款190万元，并支付利息（自2017年12月1日起，至购房款付清之日止，按中国人民银行同期存款利率标准计算）；三、被告王某支付原告夏某支付的物业费2379元人民币；四、驳回原告夏某的其他诉讼请求。

以上二、三项于本判决生效后十日内履行。

如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费21921元，减半收取计10961元；财产保全费5000元。以上两项费用由被告王某负担（于本判决生效后十日内缴纳）。

受案法院河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初52号民事判决书认为，本案争议焦点有二：1、被告是否应支付原告190万元购房款的贷款利息；2、被告是否应当原告替被告缴纳的物业费。

就第一个争议焦点问题，受案法院认为：对原被告争议的解除双方房屋买卖合同后，被告是否支付原告190万元购房款利息问题，原被告双方各执一词，因原被告双方在合同中没有约定，原告此项请求没有合同依据。因为庭审中原告没有提出支持此项请求的法律规范， 所以原告主张被告应从2017年4月5日起计算，至履行完毕之日，按银行一年期贷款利率4.35%支付原告利息，其利息的起算时间和计算标准，理据不足，本院不予采纳。但是，被告领到房产证后，按照原被告之间的合同约定，理应协助原告办理过户手续。但被告却保持沉默，一是没有履行合同义务，二是应当知晓原告不具有购房资格而不提出解除合同，继续占有原告的购房款，对此，应从其自认的领取房产证日期（2017年11月）的次月起，按中国人民银行同期存款利率支付原告购房款利息。也就是说，原告要求被告支付190万元购房款利息的请求，本院只做部分维护，其他不予支持。

就第二个争议焦点问题，主审法院认为：对原被告争议的被告是否支付原告为被告缴纳的物业费款项问题，因被告不能举证证明已经将涉案的房屋交付原告，所以，按照双方合同约定条件由原告支付物业费的条件没有成就，原告没有缴纳物业费的义务。原告主张自己缴纳了物业费，并自己持有交费凭证等相关证据，本院应予认定。因此，合同解除后，被告应将原告支付的物业费款项支付给原告。

住房限购政策新政的出台一方面对遏制投资投机性购房、促进房地产市场平稳健康发展起到重要作用，另一方面对房屋买卖当事人的利益也会产生重大影响。目前各地已经出现大量的住房限购政策的房屋买卖合同纠纷。

就该类案件的法律适用问题，评析如下：

第一，住房限购政策在司法中不属于“不可抗力”，而是一种“不可归责于当事人双方的事由”，买房人被新政限购后，除合同另有约定外，可以主张解除合同并返还定金、购房款，但是合同约定的过户时间在新政出台前，因一方迟延履行义务导致合同无法履行的，守约方除要求解除合同外，还可以要求另一方承担赔偿损失等违约责任。

第二，对于房屋买卖合同解除后，出卖人占用的购买人的大额房款是否应该支付利息问题，应该根据公平原则，判令出卖人适当支付占用期间的利息。

本案诉讼后，被告通过法庭释明限购政策无法继续履行房屋买卖合同，同意解除该房屋买卖合同，但是不同意支付占用原告购房款期间的利息。

原告认为本案的房屋购房款近二百万元人民币属于大额资金，如果出卖人明知房屋买卖合同无法继续履行，仍然不退还购买人的房款还恶意占用，这种情况下如果不判决出卖人支付占用期间的房款利息，显然显失公正。

法院认为本案中对于房屋买卖合同遭遇限购缘由解除后，虽然本案中所涉合同没有明确约定，相关的司法解释也没有明确的规定，但是从公平原则角度出发，按照存款利息，并且按照双方明确房屋买卖合同无法继续履行的时间节点开始起算利息，对双方来说，相对还是公平的。

本案纠纷的发生是由于限购政策的出台引发，但是却是因为出卖人占用购买人的大额资金不退拖延不决导致诉讼。这给我们几点启发：

一、房屋买卖合同需要认真填写各项条款，不能草率签订。

本案中的房屋买卖合同，很多条款随意修改涂抹，尤其一些重要的条款也是含混不清，互相矛盾，这样的合同权利义务不明确，尤其是一些重要的时间节点也不明确，这在合同履行中一定会出现问题，产生纠纷几乎是可以预期的。

二、房屋买卖合同履行中，不能完全依赖中介公司，作为购买人自己要积极关注。

本案中，购买人认为有中介公司的参与，所以就完全放手不管，一直被动等待出卖人和中介公司通知自己，但是本案中其实限购政策早就出台，在长达好几个月期间内，作为在限购地居住的出卖人和专门从事房屋买卖并在限购地办公的中介公司却一直不告知居住在外地的购买人，这提示我们自己不能怠于关注房屋购买过程，中介公司主要的作用只是提供房源信息，但是对合同签订条款的审核和把关并不专业。对合同的履行，他们也不是特别关注，需要购房人自己认真关注履行过程。

三、诉讼前，一定要考虑好诉讼方案，以及执行的可行性问题。

本案中，因为完全信任中介公司和出卖人，购买人向出卖人直接缴纳了大部分房款，但是房子没有办理网签，涉案房屋出卖人随时可以一房二卖，对于出卖人的其他财产，购买人也一无所知，只是了解到出卖人是不满30岁的单身教师，并且早已挪用了购买人支付的大额房款。

这都决定了诉前保全涉案房屋非常重要，可以防止出卖人将涉案房屋再卖给别人，也可防止出卖人再对涉案房屋恶意设定抵押，导致将来购买人打赢了官司也无法执行的情况发生。

四、为了防范于未然，建议大家购买房屋时就请专业的房产律师“陪购”。

律师陪同购买房屋，可以在签订合同前审核并排除各种问题房屋；可以在签订合同时对各个条款进行严谨把关，避免条款权利义务不明确，甚至互相矛盾的情况发生，从源头上杜绝纠纷的发生；可以在合同履行过程中提示购买人需要注意的权利义务履行的时间节点；可以在出现问题或纠纷时得到第一时间的专业指导，避免纠纷的扩大化。