律师代理陈某、周某诉张某房屋买卖合同纠纷案

陈某、周某系夫妻。2016年5月19日，二人在第三人居间下与张某签订《二手房买卖协议》，约定张某购买位于桂林市七星区某小区的房产一套，房产证号“桂林市房权证七星区字第XXX号、XXX号”，建筑面积89.14平米，土地证尚未办理。房款总价为590,000元，分两期支付；签订当日支付定金20,000元，在支付第一期购房款时冲抵房款；第一期支付300,000元，第二期支付290,000元；协议还约定税费、中介费、服务费等由张某承担，并对双方的违约责任进行了约定。

协议签订当日，陈某、周某将房产证原件交付给第三人，张某支付定金及第一期房款300,000元（含定金），双方共同委托第三人办理该房产的过户手续。2016年8月1日张某领取新的房屋所有权证，按协议约定张某应在领取新房屋所有权证30日后支付购房余款，但张某未予履行，故此陈某、周某夫妇为维护自身合法权益，委托我所律师诉至七星区人民法院。张某同时提起反诉，认为根据协议的约定，第二期购房款通过公积金贷款支付并由第三人协助办理公积金贷款手续，由于本诉原告出售的房屋没有进行土地使用权属登记，导致公积金贷款无法办理，要求法院解除双方签订的《二手房买卖协议》并要求陈某、周某夫妇返还已支付的购房款300,000元（含定金）及利息8700元，同时承担诉讼费用。

桂林市七星区人民法院于2017年4月14日作出（2017）桂0305民初字18号民事判决书，判决被告张某向原告陈某、周某支付购房款290,000元；驳回反诉原告张某的全部诉讼请求。

张某以一审判决认定双方约定购房款付款方式的事实错误为由，提出上诉，诉请撤销原审判决，解除双方签订的《二手房买卖协议》，并由被上诉人返还上诉人30万元（含定金）并支付该款利息（按银行同期同类贷款基准利率计算，自2016年6月21日起计至返还全部购房款之日止）。桂林市中级人民法院于2017年8月21日作出（2017）桂03民终1992号民事判决书，判决驳回张某的上诉，维持原判。

一审中，通过开庭前对该案证据材料的调查、分析，结合法庭调查，我所律师认为张某已明显构成违约，应当继续履行合同义务，支付购房余款，并就案件焦点提出了以下四点代理意见： 

一、双方签订的《二手房买卖协议》真实、合法、有效

2016年5月19日，双方在平等自愿的基础上签定了书面购销合同，在合同中，双方对房屋基本情况、价款、付费方式、手续办理、违约责任等都作了明确约定。从合同的签订主体、内容、标的以及意思表示来看，均符合合同有效的法律要件。本案原告（反诉被告）和被告（反诉原告）均系智力正常的成年人，对争议房屋的买卖意思表示真实，且双方在合同上的签字都是本人亲自签名，双方也并没有委托代理人代为签字。原、被告具有相应的民事行为能力，合同内容是双方的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，根据《民法通则》第55条、《合同法》第8条、9条、12条、32条、44条的规定，原被告双方签订的合同真实有效，对双方具有拘束力，因此，解决本案争议，应当以双方签定的有效合同为据。

二、原告已履行为被告过户的合同义务，其诉请被告继续履行合同义务于法有据，应当予以支持

双方合同签订后，被告即向原告支付了定金及第一期房款，原告也将房产证原件交付给本案第三人，即桂林市同创房地产经纪有限公司，由原被告双方共同委托其办理房产的过户手续，被告已于2016年8月1日顺利办理新的房屋产权证，取得房屋所有权。

上述事实说明，原告已经履行合同义务，因此，原告要求被告履行付款义务并承担违约责任，既符合双方的合同约定，又符合《民法通则》和《合同法》的相关规定，应当得到支持。

关于被告在答辩状中所称的土地证一事，在原被告双方签订合同之时，已经明确告知对方，对方选择继续签订合同，意味着对合同条款的全部认可。另外，由于法律并不禁止不具备土地使用权证的房屋进行交易，所以原告一旦取得商品房的产权证就足以实现其作为物权人对该房屋的占有、使用、收益、处分的基本权能，达到签订《二手房买卖协议》的合同目的。因此双方的合同是合法有效，依法成立的，不存在被告答辩状中解除的情形。

另外，反诉原告在反诉请求第一项中明确载明“反诉原告没有不履行支付第二期购房款的合同责任”，“没有不履行”，双重否定表肯定，说明反诉原告认为自己“有履行向反诉被告支付第二期购房款的合同责任”，构成自认。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条：一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实表示承认的，另一方当事人无需举证。反诉原告应明确理解该反诉状的内容和责任，并亲笔签名，应认定为反诉原告的自认。

三、反诉原告在反诉请求中的第二项中存在法律适用错误的情形  

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第一条明确规定：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付相应价款的合同。这就明确规定了商品房买卖合同的双方当事人，必须有一方是房地产开发商，而本案中双方当事人均是自然人，因此反诉原告提及的该司法解释不适用于本案的审理。

四、被告未全面履行合同义务，已构成违约，应当承担违约责任

按原、被告双方签定的合同约定，被告在合同中的主要义务有：1、在协议签订时，支付给原告购房定金人民币20,000元整；2、购房款分两期付清：第一期购房款支付300,000元，第二期支付290,000元。而被告在合同履行中，均未按照约定义务履行，其行为已违反《合同法》第107条、109条、114条的规定和双方合同相关条款的约定，应承担违约责任，按约支付原告（反诉被告）违约金60,000元。

综上所述，原被告签订《二手房买卖协议》是双方真实意思表示，双方应当全面、诚信履行合同义务。原告履行合同义务后，被告却未能实际履行，给原告造成重大经济损失，根据《民法通则》和《合同法》的相关规定，恳求法院支持原告全部诉讼请求。

二审中，针对上诉人张某的上诉请求和合议庭归纳的争议焦点，提出了如下三点答辩意见：

一、《二手房买卖协议》不存在应予解除的情形

首先，从本案所涉《二手房买卖协议》的签订主体、内容、标的以及意思表示来看，均符合合同有效的法律要件，对争议房屋的买卖意思表示真实，合同内容不违反法律的禁止性规定，合法有效。

其次，被上诉人配合上诉人履行了房产过户的合同义务，上诉人已于2016年7月28日获得新的房屋产权证，取得房屋所有权。上诉人取得所购房产的产权证就足以实现其作为物权人对该房屋的占有、使用、收益、处分的基本权能，达到签订《二手房买卖协议》的合同目的。

再次，本案因上诉人逾期支付购房尾款而涉诉。一审反诉原告在反诉请求第一项中明确载明“反诉原告没有不履行支付第二期购房款的合同责任”，“没有不履行”，双重否定表肯定，说明反诉原告认为自己“有履行向反诉被告支付第二期购房款的合同责任”，构成自认。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条：一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。一审法院判决支付购房尾款，认定事实清楚，适用法律正确。

综上，本案所涉《二手房买卖协议》是当事人意思表示真实，合同内容不违反法律的禁止性规定，合法有效。被上诉人配合上诉人履行了房产过户的合同义务，上诉人取得所购房产的产权证就足以实现其作为物权人对该房屋的占有、使用、收益、处分的基本权能，达到签订《二手房买卖协议》的合同目的，本案不存在《合同法》第九十四条法定解除的情形。

二、未取得银行贷款不是拒绝履行涉案协议的条件，也不符合《合同法》第九十四条法定解除的情形

首先，关于所涉房产尚未办理土地证一事，在《二手房买卖协议》签订合同之时，已经明确告知上诉人，上诉人对此并无异议，且在协议中明确说明。被告继续签订合同，也就意味着承担交易的风险。

其次，本案所涉《二手房买卖协议》是2016年5月16日签署，实际产权办理的法律法规《不动产登记暂行条例》由国务院于 2014 年 11 月 24 日发布，自2015年3月1日起施行，和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》自2016年3月1日起施行，都是在本案《二手房买卖协议》签署之前已施行。

再次，《二手房买卖协议》通过银行按揭贷款支付购房尾款，是上诉人解决资金来源的方式之一，上诉人以未获得银行按揭贷款为由拒绝支付的行为构成违约。《二手房买卖协议》第八条约定乙方（上诉人）在领取新房屋所有权证后30日内将未付款项补齐甲方（被上诉人）。

综上，上诉人未取得银行贷款不是拒绝履行涉案协议的条件，也不能成为解除《二手房买卖协议》的事由。

三、上诉人引用法律错误

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第一条明确规定：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付相应价款的合同。这就明确规定了商品房买卖合同的双方当事人，必须有一方是房地产开发商，而本案中双方当事人均是自然人，因此上诉方引用该司法解释不适用于本案的审理。

综上所述，代理人认为，本案所涉《二手房买卖协议》不存在应予解除的情形，上诉人未取得银行贷款不能成为拒绝履行涉案协议支付尾款义务的理由。一审判决事实认定清楚，程序合法，法律适用及实体处理正确，应予以维持。

桂林市中级人民法院认为张某的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。于2017年8月21日作出（2017）桂03民终1992号民事判决书，判决驳回张某的上诉，维持原判。

二审法院认为，上诉人张某与被上诉人陈某、周某在签订《二手房买卖协议》中明确约定，涉案商品房土地证尚未办理，该土地证由开发商统一办理；由张某提供银行贷款所需的全部个人资料，并承诺无不良贷款记录，若因此造成贷款被停止受理或者张某决定不办理银行贷款，张某同意在领取新的房屋所有权证后的30日内将未付款项补齐。由于涉案房屋只取得了房屋所有权证，没有取得土地权属证书，不符合办理房屋抵押登记的要求，上诉人张某未能成功办理房屋抵押登记，未取得房屋公积金贷款。从签订的协议内容分析，首先，银行贷款所需的全部个人资料由张某提供，并未约定二被上诉人的义务；其次，上诉人、被上诉人与作为业务性极强的第三人在签订协议时没有尽到合理的注意义务，未在签订协议之前充分了解办理银行抵押贷款及公积金贷款的相关规定，以及必须提交的文件资料，从而没有意识到没有取得土地权属登记的房屋无法进行抵押登记并办理贷款业务，因此造成被上诉人未能取得贷款的结果，不能完全归责于二被上诉人；再次，上诉人张某在交易时已明确知道交易的房屋未取得土地权属证书的情况下仍选择继续交易，其行为已表明其愿意承担该交易风险，且上诉人明确知道该土地权属证书由原开发商统一办理，现上诉人未能举证证明二被上诉人有怠于进行房屋土地权属登记，并有意隐瞒房屋土地权属无法正常办理的情况，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，上诉人的诉请，不符合双方协议约定的可以解除的情形，因此，上诉人要求解除《二手房买卖协议》之主张无事实和法律的依据，且本案讼争房屋的房屋所有权证已办到上诉人张某名下，房屋所有权已转移；张某签订合同的目的已经实现，解除合同不符合维护交易稳定的价值导向，因此，上诉人张某的诉讼请求，本院不予支持。依法判决驳回上诉，维持原判。即：判决被告张某向原告陈某、周某支付购房款290,000元；驳回原告陈某、周某其他诉讼请求；驳回反诉原告张某的全部诉讼请求。

本案系因拖延支付购房尾款引起的纷争，由于当事人签订协议时，没有了解清楚当下办理抵押贷款的政策规定，在明知卖方没有办理土地证的情形下便贸然签订协议，并在被告知无法获得抵押贷款时，还认为是卖方违约造成，自己拖欠尾款是理所应当而不愿和和气气坐下来解决问题，最后闹上法庭。

在签订合同时，买卖双方均未尽到合理的注意义务，未在签订协议之前充分咨询了解办理银行抵押贷款及公积金贷款的相关规定及所必须提交的文件资料，从而没有意识到土地权属证书的重要性，最后造成无法获得公积金贷款来支付购房尾款。但双方约定只是卖家让买家筹措购房款的一种方式，不能理解为一旦买家未取得银行贷款就不承担继续支付购房余款的合同义务。我国《合同法》的基本价值导向是维护交易稳定，以促进商品的流转，激发市场的活力，因此在没有达到解除合同的法定情形时，法院本着这一立法目的，不会轻易将一个合同解除。

通过我所律师的不懈努力，最终为当事人拿回了对方拖欠的购房款。在签署合同，尤其是二手房屋这种涉及政策性规定较多的合同时，应多注意签订合同的前期工作，对于存在有碍今后合同顺利履行、合同用词存在不同理解等的部分，应积极与对方进行沟通，并主动咨询专业第三方的建议，以达到合同顺利履行的“双赢”局面。