律师代理陈某诉李某确认买卖合同无效纠纷案

2007年，陈某与李某签订《转让住房协议书》，协议约定，陈某将自己在农村建造的房子以及所占土地转让给李某；李某一次性付转让款给陈某；如遇国家征地拆迁，国家补偿的住房及土地和款项全部归李某。协议签订后，双方均履行了协议。后李某一直使用该住房及进行了维修。2011年，因城市建设规划，该房屋及土地列入了拆迁范围。2013年，陈某向法院提起诉讼，要求确认与李某签订的协议无效并要求将房屋和土地全部交还给陈某。

一审法院经审理认为，该协议违反了法律的禁止性规定，应属无效。但是，依据合同法第45条的规定：对于合同无效，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。而且陈某违背最基本的准则：诚实信用原则，应承担同等的赔偿责任。

陈某不服一审判决，向二审法院提起了上诉。二审法院经过审理，维持了一审判决。我作为李某的代理人代理了一审和二审。

本案的争议焦点为合同无效，该不该赔偿，怎么赔偿，谁赔给谁。

根据本案确定的事实是1、陈某与李某在自愿的情况下，签订了协议，而且是按照不低于当时的行情的价格，协议也全部履行完毕且过了几年了。2、陈某是在政府已经要将房屋进行拆迁时才提出确认合同无效，收回房屋和土地，将当时李某付的钱给回李某。3、陈某起诉时，房屋和土地的价格已经是翻了好多番，且拆迁还有土地补偿。

但是，依据合同法的规定，有基于信赖利益损失赔偿即缔约过失责任赔偿。缔约过失责任是合同法新制定的一项法律制度。它设立的目的在于维护交易安全，填补了因缔约过失行为而遭受损失却因没有法律明文规定而无法要求赔偿的空白，保护了缔约当事人的合法权益，更警示所有缔约当事人，缔约不能随意。陈某在与李某签订协议时，明知李某不能购买农村的房屋和土地，但为了其经济利益还是出卖，后又由于拆迁补偿等更大利益的驱使，背弃已经全部履行几年的协议，显然违背了诚实信用原则和公序良俗，破坏了建立了多年的稳定的社会关系。法律也禁止当事人因违反诚实信用而明显获利。

因此，合同无效，但陈某应赔偿李某相应的损失。

一审法院采纳了代理意见，判决陈某赔偿李某相应损失。二审维持了一审判决。

一审法院认为：无效并不是不产生任何法律后果，合同被确认无效后，当事人也要承担赔偿损失的民事责任。《合同法》第四十二条规定“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”本案中原告明知被告不具有买受房屋及土地的资格，为了经济利益擅自买卖，存在过错。诚实信用原则是民事主体从事民商事法律行为时必须遵守的最基本准则，近几年由于房地产市场发生了较大的变化，房屋的价值获得了显著的提升，且诉争的房屋列入了拆迁范围，能获得巨大的利益。原告在此背景下，背弃协议，提起诉讼要求确认协议无效，显然违背了诚实信用原则和公序良俗，也破坏建立多年的稳定的社会关系，同时也应禁止原告其因违反诚实信用而明显获益。对于买受人信赖利益损失的赔偿，应着重考虑出卖人因土地拆迁升值，补偿安置所获利益予以确定。综上所述，判决原告赔偿被告其获得利益的一半。

原告不服，上诉。

二审维持了一审判决。

依据合同法的规定，有基于信赖利益损失赔偿即缔约过失责任赔偿。缔约过失责任是合同法新制定的一项法律制度。它设立的目的在于维护交易安全，填补了因缔约过失行为而遭受损失却因没有法律明文规定而无法要求赔偿的空白，保护了缔约当事人的合法权益，更警示所有缔约当事人，缔约不能随意。陈某在与李某签订协议时，明知李某不能购买农村的房屋和土地，但为了其经济利益还是出卖，后又由于拆迁补偿等更大利益的驱使，背弃已经全部履行几年的协议，显然违背了诚实信用原则和公序良俗，破坏了建立了多年的稳定的社会关系。法律也禁止当事人因违反诚实信用而明显获利。

因此，合同无效，但陈某应赔偿李某相应的损失。

之前和如今，存在很多不符合购买资格的人购买房屋和土地，但随着国家城镇化的推进，很多经过了几年甚至十几年的买卖，由于房地产市场发生了较大的变化，房屋的价值获得了显著的提升，一旦列入拆迁范围，能获得巨大的利益，买卖双方产生纠纷，诉争，甚至大打出手，毫无诚信，原来的事全盘否认，眼中只有利益，使得社会产生了很多不安定因素，几家人也不得安宁。更加让人对契约丧失了信心，觉得签协议根本没用，想反悔就反悔，如此下去，人与人之间何来信任，社会何来安定。

故我们在提倡依法签订协议时，也要对那些违背诚实信用，为了利益背弃协议的予以必要的惩戒。