律师受委托为曾某某合同诈骗辩护案

被告人曾某某，男，1968年3月11日出生，江西上犹县人。因涉嫌犯诈骗罪于2014年11月12日被刑事拘留，同年12月20日被逮捕。

辩护人王犹淦，江西南芳律师事务所律师。

赣州市人民检察院起诉书指控：2013年6月至2013年12月，在资金链断裂的情况下，被告人曾某某以其赣州A置业有限公司所开发的上犹商会大厦一号楼、二号楼的房产作为抵押物，分别向王某、廖某借款1400万元、3500万元，并与王某、廖某及其所提供的人员签到了正式的商品房买卖合同，其中，廖某及其所提供的人员作为产权人还在房产部门登记备案。同时，被告人曾某某将已抵押、网签、登记备案的上犹商会大厦一号楼、二号楼的房产卖给44家企业或者个人，收得购房款3910.6126万元。被告人曾某某在销售房产时对上述购房人隐瞒了房屋产权已抵押、网签、备案的真实情况，在收取上述购房款后，将绝大部分款项用于清偿集资的本金和利息，造成44家企业和个人损失共计3910.6126万元。公诉机关认为，被告人曾某某以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额特别巨大，其行为触犯了《中华人民共和国刑法》第二百二十四条之规定，应当以合同诈骗罪追究其刑事责任，提请法院依法判处。

经赣州市中级人民法院审理查明：2013年6月至2013年12月，被告人曾某某急需资金周转，为了融资，曾某某将赣州A置业有限公司所开发的上犹商会综合大厦一号楼、二号楼的房产作为抵押物向王某借款1400万元，向廖某借款3500万元。曾某某还与王某、廖某及其所提供的人员签订正式的商品房买卖合同，廖某及其所提供的人员作为产权人还在房管部门登记备案。然后曾某某将王某、廖某及其提供的人员签订正式的商品房买卖合同的上犹商会大厦卖给44家企业和个人，曾某某共获得购房款3737.7092万元。曾某某在销售房产时对购房人隐瞒了房屋产权已抵押、网签、备案的真实情况，或瞒着购房人将已经与购房人签订认购协议收取购房款的房产又抵押、网签、备案给债权人。曾某某在收取购房人的购房款后，将大部分款项用于清偿前期集资的本金和利息。

2014年11月12日，上犹县公安局在上犹县人民法院将曾某某传唤到案。

（一）本案没有证据证明曾某某或者其公司在2013年6月至12月（与购房人“一房两签”时）出现了资金链断裂

公诉机关依据司法鉴定意见 “赣州B置业有限公司”成立于2011年2月18日，从事房地产开发项目。该公司资金紧张，从开始购土地就靠高息借款运作……截止2014年3月31日账面反映亏损20894042.44元……”，就片面推断曾某某或者其公司在2013年6月至12月资金链断裂。首先，企业账目中账面虽然有亏损，但是公司有多个正在开发的项目，可预期利润是不能全面、客观反映在财务营收中，而且案卷中也没有任何审计或者评估报告显示曾某某在2013年6月至12月，负债大于资产。公诉机关认定2013年6月至12月出现了资金链断裂，证据不足。 

（二）被告人向王某、廖某借款并用房产作抵押，而后将房产卖给购房人的行为不构成合同诈骗罪

本案争议的焦点是被告人“一房二卖”的行为是否构成合同诈骗罪。不可否认，曾某某或其公司在签订合同时虽隐瞒了部分事实，但不能据此认定其具有刑法意义上的非法占有他人财物的目的。虚构事实，隐瞒真相，是民事欺诈和刑事诈骗的共同手段行为，因此并非只要实施了虚构事实、隐瞒真相的行为，就构成刑事诈骗。要认定构成刑事诈骗，关键要看行为人是否具有非法占有目的。辩护人认为，曾某某不具有刑法上“非法占有为目的”

1.曾某某与王某、廖某等并不是真正意义上的商品房买卖合同关系，而是民间借贷关系；曾某某不具有非法占有王某、廖某财物的目的

通过还原事实和罗列证据后可以发现，王某、廖某与赣州A置业有限公司签订商品房买卖合同亦或是在房产部门登记备案，并非是以取得涉案房屋的所有权为目的，只是债权人一种抵押行为（从廖某、陈某等人的证言可以证实）；曾某某也认可是为了获得借款所采取的措施，即双方均认可是一种债权债务关系，而不是商品房买卖合同法律关系。曾某某之所以将上述债权人签订的房屋再次转卖，是因为与此相类似的案例被中院生效判决书（已作为证据提交）认定不具有商品房买卖合同的性质，曾某某认为他与王某、廖某等人是债权债务关系。客观来看，曾某某与债权人签订了借款合同，并在债权人的打款回单上签字确认，这就意味着王某、廖某通过民事诉讼的途径，是可以实现自己的债权的。加之当时公司面临经营困境，急需资金，曾某某认为只要维持正常经营，其完全可以通过其他形式偿付王某、廖某的债务，王某、廖某是没有损失的，在这样一种主观心态下显然不能等同于侵财犯罪中的非法占有他人财物的目的。

2.从交房意愿来看，曾某某不具有非法占有二手购房者财物的目的

曾某某将不存在商品买卖合同法律关系——实质是债权债权关系的上述房屋转卖给二手购房者，其主观上具有将上述房屋交付二手购房者的真实意思表示。因为曾某某的一房二卖行为全部针对的是与一手“购房人”存在借款抵押的房屋，并不是存在真正意义上的商品房买卖行为。在曾某某看来，转卖的房屋均在开发建设过程中，在公司维持正常运转的情况下，其可以顺利交房，即使一手“购房人”主张权利，影响其将转卖房交到二手购房人手里，其也可以通过其他房源调剂给一手“购房人”，让一手“购房人”债权有个保障就可以解决这个问题（因一手购房人真正意图不是购买涉案房屋，调剂相等价值的房屋，一手购房人也会同意）。故可以认定曾某某对二手购房者具有交房的真实意思，转卖和一手“购房人”具有借贷关系的房屋是为了解决资金困难，而不是出于非法占有财物的目的。

3.曾某某自始至终没有逃避责任的表现，曾某某的行为并不符合合同诈骗的五种情形

将一房二卖的行为认定为合同诈骗，其实并不符合《刑法》第二百二十四条合同诈骗罪四种明确规定的情形，只能理解为“以其他方法骗取对方当事人财物的”。

然而“以其他方法骗取”并不是可能任意解释的“口袋”，必须与其他四种明确规定的情形相类似，而仔细分析“以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同的”、“以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保的”、“没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法”和“诱骗对方当事人继续签订和履行合同的”就可以发现，这些方法都足以表明行为人没有任何履约和担责的意思，因此构成合同诈骗罪的“其他方法”也必须是足以表明行为人没有担责意图的行为。

曾某某从签订合同之日其就一直积极筹措资金偿还相关债务，直至2014年3月向法院申请公司破产重整，其自始至终没有逃避债务的行为，更没有任何表现不担责的表现。

综上，从曾某某的整个行为过程看，其并没有任何意图逃避责任的表现，“一房二卖”事出有因，所得价款也主要是用于维持经营或者偿还债务，只是因为经营不善而导致最终失去履约能力的，曾某某并没有非法占有他人财物的目的。

被告人曾某某向王某、廖某借款并用房产抵押，而后将房产卖给购房人的行为不构成合同诈骗罪，也不构成犯罪。

曾某某虽然与王某、廖某及其所提供的人员也签订了正式的《商品房买卖合同》，但实质上是对借贷关系的一种担保，其目的是借款，曾某某并非实际将房子卖给王某、廖某也是明知的，曾某某只将借款还给他们，他们就会到房管部门解除网签或备案或撤销登记，这些曾某某与王某、廖某已经达成了共识。根据最高院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人签订买卖合同作为民间借贷合同的担保借款到期后借款人不能还款，出借人要求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系进行审理。因此曾某某虽然与王某、廖某签订了正式的商品房买卖合同，但仍然拥有该房产的处分权。

曾某某虽然对实际购房人隐瞒该事实，是隐瞒真相，但是否具有非法占有的目的，关键在于取得购房款后对购房款的使用。曾某某将购房款大部分用于归还公司因为开发房地产的借款及利息，少部分用于支付工程款，并没有用于归还个人的消费借款、或者用于个人赌博、高消费等支出，也没有携款逃匿。说明曾某某主观上还是想尽力经营公司，而并非就想将这些购房人的购房款占为己有。现在证据也无法证明曾某某与购房人“一房两签”时资金链已经断裂。由于融资成本过高，最终公司因资不抵债，无力归还借款，申请破产，导致购房人的利益无法实现，并非曾某某的本意。不能据此认定曾某某对购房人的购房款具有非法占有的故意。因此，曾某某的行为属于民事欺诈，不构成合同诈骗罪。

（一）“一房二卖”的行为存在刑事风险

所谓“一房二卖”是指房屋所有人将同一房屋先后出卖给不同的买受人（可能存在两个以上的买受人，但本文概括称为一房二卖）。一房二卖的情况下，由于出卖人往往已经收取了二个买受人部分或者全部的购房款，而事实上却不可能同时满足所有买受人的购房需要，加上如今房市价格高且波动大，买受人在付出高额房款后却得不到房子，往往会产生强烈的被骗情绪，从而向公安机关控告出卖人，指称其涉嫌合同诈骗罪。

（二）如何以“没有非法占有目的”为一房二卖者辩护?

对一房二卖行为是否构成合同诈骗罪的关键在于行为人主观上是否具有非法占有的目的，但如何能够充分、有理地论证行为人没有非法占有目的呢?

1.从一房二卖的具体情由上找突破口

除了本身就是为了诈骗的情况，绝大多数房屋所有人是在某些原因下才一房二卖的，而这个具体的情由就是推导出房屋所有人并不具有非法占有目的的线索，往往能够找到辩护的突破口。本案就是被告人曾某某为了借款应借款人要求签订房屋买卖合同，后因第三方愿意购买该房屋又另与第三方签订该房屋的买卖合同，但该房屋因已被债权人登记备案，导致曾某某无法交付房屋，经营困难致使其无法退还第三方缴纳房款。侦查机关认为曾某某与多人签订买卖合同反映出其没有履约的意图，遂以曾某某涉嫌合同诈骗罪立案侦查。然而通过还原事实和仔细分析，我们能够发现曾某某另行与第三方签订买卖合同的原因在于已生效判决认定为了借款而签订商品房买卖合同不成立买卖合同关系，而仅仅是借贷关系。曾某某主观上没有“一房二卖”占有他人财物的主观故意，客观上没有向第三方交付房屋或者返还购房款是意志以外的原因，从而实现在一房二卖具体情由上否定非法占有目的存在。

2.从交房意愿来推断非法占有目的是否存在

一房二卖者是否有交房的意愿、交房的能力，是判断其是否有非法占有目的的重要因素。

合同诈骗罪的行为人主观上是“以无对价”的方式来占有对方财产的，即意在诈骗的一房二卖者往往没有交房的意愿或者交房的能力，尤其是没有向第二手买家交房的意愿和能力。如果能够证明一房二卖者事实上有向第二手买家交房的能力或者已经交房，最起码有交房的意愿，那么就能有力地说明出卖人并非意图“无对价”地占有对方房款，而只是愿意承担对第一手买家的违约责任来完成“价高”的交易而已。

3.从一房二卖者没有逃避责任的表现来否定非法占有目的

将一房二卖的行为认定为合同诈骗，其实并不符合《刑法》第二百二十四条合同诈骗罪四种明确规定的情形，只能理解为“以其他方法骗取对方当事人财物的”。

然而“以其他方法骗取”并不是可能任意解释的“口袋”，必须与其他四种明确规定的情形相类似，而仔细分析“以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同的”、“以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保的”、“没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法”和“诱骗对方当事人继续签订和履行合同的”就能够发现，这些方法都足以表明行为人没有任何履约和担责的意思，因此构成合同诈骗罪的“其他方法”也必须是足以表明行为人没有担责意图的行为。

因此，如果从一房二卖者的整个行为过程看，其并没有任何意图逃避责任的表现，一房二卖事出有因，所得价款也主要是用于维持经营或者偿还债务，只是因为经营不善而导致最终失去履约能力的，可以推断一房二卖者并没有非法占有他人财物的目的。

综上，无论是辩护律师还是司法人员在经办“一房二卖”引发的合同诈骗案时，都应审慎认真地思考手中的案子是否属于经济纠纷引发的“伪合同诈骗”。

具有一定欺诈成分的“一房二卖”案中，哪些应定性为民事欺诈，而哪些应定性为合同诈骗罪呢?了解这些问题对当事人避免刑事风险、辩护律师制定辩护策略、司法人员正确定性均是必要的。包括合同诈骗罪在内的诈骗类犯罪，往往涉及到经营不善的企业家或者创业者，“被害人”往往会采用刑事控告的方式来逼债，因而对司法人员能否正确定性案件提出了更高的要求。

建议最高院适时进一步完善对合同诈骗罪中“非法占有为目的”的解释，为司法人员能够更正确定性案件提供参考。建议房地产开发商、房屋所有者在出售房屋时有必要审慎 “一房二卖”背后所可能涉及的刑事风险，购房者在购买房屋时要严格审查房屋的有无被他人抵押、登记备案等情况，避免盲目买房给自己造成损失。