律师代理单某、黄某与胡某、王某、吴某执行异议纠纷案

单某、黄某系夫妻关系，2010年12月1日，单某、黄某于吴某、王某签订《房地产买卖合同》，吴某、王某将其位于涉案房屋的住房出售给单某、黄某，当日，向吴某、王某支付全部房款21万元。因吴某、王某逾期办理房屋交付手续，2012年6月29日，向法院提起诉讼，2013年4月11日，贵院依单某、黄某的申请查封了涉案房屋，查封期限为2年。法院于2013年9月3日作出（2012）济高新区民初字第498号民事判决书，判决单某、黄某于吴某、王某签订的房屋买卖合同有效。2014年3月7日，单某、黄某办理了上方手续，合法占有涉案房屋，现单某、黄某非因自身原因，未办理产权过户手续。2011年12月23日，胡某起诉王某、吴某民间借贷纠纷一案，诉讼过程中，法院未对涉案房屋采取保全措施。判决生效后，胡某申请查封涉案房屋，法院于2013年9月26日对涉案房屋进行轮后查封，并在单某、黄某诉吴某、王某一案查封未解除的情况下，就进行评估、拍卖的执行措施。在执行过程中，单某、黄某提出执行异议，作出（2014）济高新区执异字368号裁定书，驳回了单某、黄某的异议申请。随后，单某、黄某提出执行异议之诉。要求判令1、立即停止对涉案房屋的强制执行，并解除对涉案房屋的查封；2、吴某、王某协助办理涉案房屋的产权过户登记手续。一审法院驳回了单某、黄某的诉讼请求。单某、黄某不服一审判决，随后提起上诉。并委托山东济信律师事务所董祥岗律师为其代理人。

我们认为，单某、黄某虽未办理产权过户手续，但具有排他的权利，此时，涉案房屋已不再属于吴某、王某的个人财产。结合，《最高人民法院关于建设工程借款优先受偿权问题的批复》法释（2012）16号的文件，单某、黄某于吴某、王某签订房屋买卖合同并于当日交清了全部的购房款，单某、黄某应作为涉案房屋的买受人，而胡某依据法院（2012）济高新区民初字第45号民事判决书享有债权，且应当视为一般债权。

一、法律虽规定可以对登记在被执行人名下的财产进行查封，但不意味着可以查封的财产就必然可以执行。人民法院通过执行程序强制被执行人履行生效法律文书确定的义务，其执行标的只能限于被执行人的财产，但查封作为变现、划拨的前置措施，贵在迅速、及时，此时难以要求人民法院先调查核实清楚再实施查封，只能根据表面证据作了判断。

《查封规定》将被执行人占有或登记于其名下的财产推定为属于被执行人是有合理的。有助于人民法院及时地采取查封措施。但对于案外人有充分的证据证明被查封的财产不属于被执行人，可以通过案外人执行异议制度得到救济，法院应解除查封，不得予以执行。

二、异议人已付清全部房款，并已实际占有房屋，房屋产权虽未转移，法院也不可执行该房屋。理由如下：

（一）该房屋不属于被执行人的财产。被执行人将该房屋出售，异议人已支付全部房款，房屋合同为有效合同，被执行人接下来的义务就是办理过户登记手续，过户登记手续只是被执行人的附属义务，未办理过户之前，该房屋也不再属于被执行人的财产。最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定：下列财产不属于破产财产： （5）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；（6）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产。根据该司法解释的精神可以推定，虽未转移占有但已完全支付对价的特定物及尚未办理产权过户手续但已交付的财产都不属于财产。

（二）最高人民法院机关刊物《人民司法》2004年第12期刊登《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的理解与适用，也明确指出，无论哪种情况，都应当坚持保护第三人的合法权益，不能因强制执行增加第三人的负担或者损害第三人的利益。本案中，异议人已付清全部房款并取得房屋，未及时办理过户手续，但不存在过错，胡登峰申请强制执行异议人购买的房屋，损害了异议人的利益，违反了该规定的立法意图。“买卖房屋未办理产权变更登记，房屋产权未转移，房屋就可以作为债务人的财产予以执行”，系对法律的片面理解。法律的价值是公平、正义和秩序，法院执法也要体现法律的价值，即通过法院审判、执行活动最大限度的实现社会的公平、正义和秩序。如果不顾异议人与被执行人之间的购房合同，强制执行异议人正在占有使用中的房屋，必须会侵害异议人的利益，不仅对异议人而言有失公平，也是对稳定的社会秩序的破坏，这种靠损害一个合法利益而保护另一个合法利益的做法，是法律所不允许的。

（三）债权具有平等性。异议人作为买卖房屋合同的债权人，胡登峰作为借款合同的债权人，二人地位是平等的，都应当受到法律同等的保护，并不能因为谁先起诉或谁先申请强制执行而获得一种优先于其他债权人的权利，因此，如果法院为了执行胡登峰诉被执行人的生效判决而强制执行房屋，实质上就赋予了胡某对该房屋的优先权，这与债权的平等性是相悖的。

（四）异议人付清全部价款并实际占有不动产，并对未办理过户登记客观上没有过错。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《规定》）第十七条规定：“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，异议人由于对未及时办理房产证没有过错，法院查封应当解除。

（五）尚未办理过户登记时，买方对房屋的权利尚不是物权，但因其已付清全部价款并实际占有不动产，其权利接近于物权。考虑到买方对办理过户手续客观上没有过错，以及民间对事实物权的认可，故此种情况下认可买方已经取得了相当于物权的权利。法律并没有绝对地要求，只要不动产法律上的权利是被执行人的，就一定要不顾第三人的利益进行执行，这是为保护已经履行了全部实质义务的买方，维护交易秩序的稳定。

（六）异议人基于对房屋的合法占有权，可以对抗第三人。异议人从被执行人手中购买房屋后，因故未办理产权过户手续，房屋产权未转移，毫无疑问，被执行人仍是法律上的房屋所有权人。但是被执行人享有的所有权已经是一种法律上受到限制的所有权，这种限制实际上是因为买受人所享有的合法占有权对所有权的限制。异议人基于其与被执行人之间的买卖合同而对该房屋已经合法占有，享有占有权，这种占有虽非物权，但具有权利推定、占有保护、占有持续三大功能，甚至具有物权的某些效力。各国物权法都设立了占有之诉以保护占有人所享有的占有权，对抗来自他人对占有的非法侵害。对占有权的保护在物权法、民法通则中都有所体现。因此，异议人可以基于其合法的占有权对抗胡登峰的请求。

二审法院判决，撤销一审判决，不得执行涉案房屋。

二审法院认为，本案争议焦点，一、单某、黄某于2014年3月7日的上房行为是否合法，胡某的查封能否对抗单某、黄某的查封。

就第一个争议焦点问题，二审法院认为：《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款，发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不易折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释（2002）16号认为：一、人民法院在审理房地产纠纷和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，认定建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。单某、黄某于2010年12月1日与王某、吴某签订的购买合同并于当日交清了全部购房款。单某、黄某应当作为涉案房屋的买受人，而胡某依济宁高新技术产业开发区人民法院（2012）济高新区民初字第45号民事判决书对王某、吴某享有债权，且应视为一般债权，根据上述规定，建设工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，而缴纳了全部或部分的购房款的商品房买受人的权利要优于承包人的工程价款优先权。同时，上述批复亦明确适用办理执行案件中。胡某主张涉案房屋系拆迁安置而来，尚未在开发商名下，从未登记在王某、吴某的名下，胡某亦认为一审法院系依据其查封保全申请通知的涉案房屋的拆迁公司协助义务。而单某、黄某亦此生效的法律文书从物业公司处领取房屋钥匙。二审法院认为，在这种情况下，应当认为，单某、黄某、胡某分别基于吴某、王某的法律关系而各自生自身分别的权利，并在履行或者执行过程中直接或间接与涉案房屋的开发商建立一定的联系。故参照上述规定，在此情况下，胡某作为债权人不得对抗作为房屋买受人单某、黄某。单某、黄某在济宁高新技术产业开发区人民法院（2012）济高新区民初字第498号案中的诉讼请求有4项，即：1、确定单某、黄某于王某、吴某签订的购房合同有效；2、王某、吴某向单某、黄某交付房屋，3、吴某、王某协助办理涉案房屋过户手续，并承担相应的税费。对此，二审法院认为，产单某、黄某于2013年4月10日申请查封的行为是与其诉讼目的有有联系的，是基于其诉讼请求而进行的查封申请，目的是排除其他权利的妨碍，故在单某、黄某2013年4月10日神申请的查封期限内，只要是通过合法占有涉案房屋，应认为并无不当。故不能以相对于单某、黄某申请的查封尚在轮后查封权利状态下的胡某的查封来对抗尚在轮后查封权利状态情况下的胡某2013年9月26日的查封，故应当认定，单某、黄某凭判决书于2014年3月7日向物业费并取得房屋钥匙的方式合法占有了涉案房屋，而此时，胡某2013年9月26日的查封尚处于轮候权利的状态。故，单某、黄某所举的证据应当视为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，故，亦应认定单某、黄某对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

综上所述，二审法院认为，单某、黄某上诉请求成立，予以支持。判决撤销一审判决，并不得执行涉案房屋。

对于本案中，关于单某、黄某在查封期间占有房屋，是否是合法占有房屋。对于胡某对王某、吴某享有的债权如何认定。二审法院，结合《中华人民共和国合同法》与《最高人民法院关于建设工程价款有权受偿权问题的批复》，胡某作为债权人不得对抗作为涉案房屋的买受人，且合法占有涉案房屋，故，应当视为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，单某、黄某对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

执行实践中经常遇到这样的问题，被执行人将其财产卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有使用，但是没有办理过户登记手续，甚至第三人又将该财产卖给他人，也没有办理过户登记手续，依然登记在被执行人名下，这种情况下应该如何认定该财产的归属？人民法院能否对之执行？这是一个争议很大的问题。一种意见认为，根据物权变动登记理论，原则上未办理过户登记手续的，第三人不能取得所有权，因为从权属上讲，此时该财产仍属被执行人所有，人民法院可以查封。另一种意见认为，由于我国尚无完备的物权登记制度，目前有关部门的登记仅是行政管理的手段，因此不宜将之作为认定所有权转移的标准。第三人已经支付全部价款并实际占有的，即使尚未办理登记手续，也应当认定其已取得该财产的所有权，人民法院不应当查封。

究竟如何解决这个问题，我们认为应当根据目前的实际情况，从保护正常交易秩序和善意第三人的利益出发，在坚持以登记为标准的原则下，引入过错原则。一方面我国现行法律如城市房地产管理法、土地管理法等已明确规定了不动产登记制度。虽然对目前有关管理部门登记的性质尚有很大争议，究竟是物权登记主义还是行政管理主义不甚明了，但是可以认为这种登记具有物权登记的性质，在民事活动中也基本上是以登记作为认定所有权的标准。因此我们应当坚持不动产物权的设立、移转、变更以登记为准的原则，而且目前的物权法草案在不动产物权登记上采纳了实质主义的登记体例。在这个原则下，辅以适用第三人过错原则。这是因为登记实践中确实存在登记困难等实际问题，严格按照过户登记作为所有权转移的标准有时是不公平的，会损害第三人的合法权益。如果第三人已经支付全部价款并实际占有，虽然没有办理过户登记手续，但第三人对此没有过错的，如由于登记部门的原因或者其他非第三人所能控制的原因，应当认定其已经取得该财产的所有权，应当裁定解除对该财产的查封，以公平保护第三人的合法权益。