律师代理陈某某与姜某某、徼某某房屋买卖合同纠纷案

坐落于天津市滨海新区（原塘沽区）胡家园三爱里二栋二门102号房屋的原所有权人为天津市塘沽区教育局。2002年7月14日，原告陈某某与被告姜某某签订房屋买卖协议。约定：被告姜某某将坐落于天津市滨海新区（原塘沽区）胡家园三爱里二栋二门102号的住房一套（面积68.8平方米），以四万六千元价格，出卖给原告陈某某。原告陈某某按照协议付清全部购房款并在诉争房屋入住八年。签订并履行诉争房屋买卖协议签订时，被告姜某某与原产权人就诉争房屋为房屋租赁关系，并未取得诉争房屋所有权。

2009年间被告姜某某取得诉争房屋所有权。原告陈某某与被告姜某某就诉争房屋的价款再次协商，未果。在协商不成及合同未解除，以及原告陈某某继续居住情况下。被告姜某某与被告徼某某于2010年8月31日，签订商品房买卖协议，以五十万元价格，将诉争房屋出售给被告徼某某。2010年9月15日，天津市塘沽区房地产管理局为诉争房屋（塘沽区胡家园三爱里西二栋二门102号）核发的天津市房地产权证权利人为被告徼某某。

被告徼某某与被告姜某某之间的诉争房屋买卖协议签订及履行，被告徼某某陈述对此前另外存在房屋买卖及履行的实施不知晓。同时，被告姜某某在庭审过程中，明确表示其与被告徼某某签订房屋买卖协议时，未向被告徼某某告知诉争房屋，此前与原告陈某某存在买卖协议及部分履行，原告陈某某居住诉争房屋多年的事实。

被告徼某某在与被告姜某某签订诉争房屋买卖合同过程中，为对诉争房屋进行实质性看房，在明知诉争房屋有他人居住的情况下，未对实际居住人是否为房屋买卖的权利人进一步核实。在合同签订后才与原告陈某某接触，并了解了原告陈某某与被告姜某某之间就诉争房屋的原买卖关系。

被告徼某某与被告姜某某原为邻居关系，所购买的诉争房屋，最初的信息获得也是经过被告姜某某的亲属介绍。

原告陈某某向法院提起诉讼，请求：1、确认被告姜某某与被告徼某某签订的房屋买卖合同无效；2、原告陈某某与被告姜某某合同有效；3、案件受理费由被告姜某某、被告徼某某负担。

诉讼中，原告陈某某委托我所律师代理该案件。一审判决以原告陈某某与被告姜某某房屋买卖合同系双方真实意思表示的等价有偿交易及徼某某作为第三方非善意取得为由判决陈某某与姜某某的房屋买卖合同有效，姜某某与徼某某的房屋买卖合同无效。

我们认为：（1）双方签订的买卖合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该房屋买卖合同系有效合同，在原合同未解除的情况下，原合同对陈某某与姜某某仍具有拘束力，双方应依约全面的履行各自的义务。（2）被告姜某某在诉争房屋已经卖给原告陈某某，且在陈某某已经入住八年的情况下，又以明显低于市场的价格将该房屋卖给被告徼某某，二被告恶意畅通，并采用不正当手段办理房屋过户手续，不符合善意取得的构成要件，徼某某不能通过善意取得获得房屋的所有权，故姜某某与徼某某的行为损害了原告陈某某的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，该合同无效，请求确认：1、被告姜某某与被告徼某某签订的房屋买卖合同无效；2、原告陈某某与被告姜某某合同有效。

一审法院判决：一、原告陈某某与被告姜某某之间的，坐落于塘沽区胡家园三爱里西二栋二门102号房屋买卖合同有效；二、被告姜某某与被告徼某某之间，就坐落于塘沽区胡家园三爱里西二栋二门102号房屋买卖合同无效。

一审法院认为，原告陈某某与被告姜某某之间的诉争房屋买卖合同，因合同签订时被告姜某某非诉争房屋的所有权人，故合同属于效力待定。被告姜某某取得诉争房屋所有权后，双方在原合同价款重新协商不成及未接触合同的情况下，原合同对原告陈某某与被告姜某某仍具有拘束力。同时，原价格在合同签订时属于等价有偿。

被告姜某某在获取诉争房屋所有权过程中，抵扣部分房屋补贴。故原告陈某某与被告姜某某在履行时，可以根据具体抵扣情况，协商适当补偿。但协商适当补偿与否，均不影响原告陈某某与被告姜某某之间诉争房屋买卖合同的效力。故原告陈某某与被告姜某某之间的诉争房屋买卖合同有效。原告陈某某诉讼请求予以支持。

关于被告姜某某另行出售诉争房屋给被告徼某某的行为，系恶意侵权行为，侵害了原告陈某某及被告徼某某的合法权益。应承担相应的法律责任。考虑到本案诉请中未涉及赔偿，故因被告姜某某侵权造成的损失，当事人可另行解决。

被告徼某某作为第三方，以五十万元巨款购买诉争房屋。已存在着被告姜某某隐瞒事实的情节。在合同签订及履行过程中，被告徼某某本可以对诉争房屋进行实质性的看房，了解该房屋是否存在权利瑕疵情况。最大限度的避免买卖风险，但被告徼某某没有审慎对待，有违常理。故被告徼某某善意取得诉争之房证据不足，不构成善意取得。原告陈某某主张被告某某与被告徼某某之间，就诉争之房的买卖合同无效是正确的，予以支持。

综上所述，一审法院认为，原告陈某某与被告姜某某之间的，坐落于塘沽区胡家园三爱里西二栋二门102号房屋买卖合同有效；被告姜某某与被告徼某某之间，就坐落于塘沽区胡家园三爱里西二栋二门102号房屋买卖合同无效。

一、关于陈某某与姜某某之间的诉争房屋买卖合同的效力问题？

效力待定合同，是指合同虽然已经成立，但因其不完全符合有关生效要件的规定，因此其效力能否发生，尚未确定，一般须经有权人表示承认才能生效。根据《中华人民共和国合同法》的规定，效力待定合同的效力取决于第三人同意或承认，在第三人追认或行为人取得处分权后合同有效。结合本案，陈某某与姜某某房屋买卖合同签订时，姜某某并非诉争房屋的所有权人，故该买卖合同属于效力待定合同，在姜某某取得诉争的房屋所有权后，加之，双方签订的买卖合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故之前的效力待定合同变为有效合同，双方在原合同未解除的情况下，原合同对陈某某与姜某某仍具有拘束力。

二、姜某某将诉争房屋又另行出卖给徼某某，并已办理房屋过户登记手续，在此情形下，徼某某作为第三方是否属于善意取得？

善意取得又称为即时取得，无权处分人在不法将其受托占有的他人的财物（动产或者不动产）转让给第三人的，如受让人在取得该动产时系出于善意，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。

关于“善意”系善意取得构成要件中的主观方面，就主观方面来说，受让人应当的善意的。所谓“善意”，主要指不知情，指行为人在为某种民事行为时不知存在某种足以影响该行为法律效力的因素的一种心理状态。对于认定这种“心理状态”，应当考虑以下几个因素：首先，受让人是否有“知情”的义务，通过他的专业知识水平以及对转让人的了解程度，受让人是否能够判断他的取得是善意的；其次，受让人是否支付了合理的对价，如果受让人明知其取得该物的价格与实际价值相差极大，则可以认定为其行为出于“非善意”；最后，应当考虑交易的场所是否符合常理。

通过上述论述及结合本案件具体情况，在合同签订及履行的过程中徼某某本应当对诉争的房屋进行实质性的看房、验房，了解该房屋是否存在权利瑕疵，因为房屋买卖在常人看来系大宗交易，作为买受人应当尽到特别审慎的注意义务，最大限度的避免买卖风险，当在本案中，作为买受人的徼某某没有审慎的对待，有违常理，故徼某某在主观上并不能构成善意，因为亦不能通过善意取得获得该诉争房屋的所有权。

三、姜某某的另行出售房屋行为是否构成侵权，及受害者因侵权造成的损失能否在本案中主张？

因陈某某与姜某某之间签订的房屋买卖合同系有效合同，故姜某某又另行将该诉争房屋出卖给徼某某，系恶意侵权行为，侵犯了陈某某及徼某某的合法权益，应承担相应的法律责任，因陈某某在本案中未提出赔偿的诉讼请求，法院坚持“不告不理”的原则，故姜某某因侵权造成的损失，受害人可另行向人民法院起诉，主张权利以维护自身的合法权益。

本案涵盖了合同的效力问题（效力待定合同的界定及情形）、有效合同的构成要件等。同时，还涵盖了“善意取得”的概念认定及构成要件，尤其是主观要件中的“善意”如何认定问题，须综合考虑案件的各方面因素和一些细节性的问题考量。

在日常的交易行为中，尤其大宗交易，一定要注意做好风险防控措施。比如在合同中，就需要审查影响合同生效的情形，是否系双方的真实意思表示、是否需要审批、是否有违反法律、行政法规的效力性强制性规定等，所以在签订合同时，尽量由专业的合同律师进行一下审查，最好直接由合同法方面的律师进行起草。

同时，在大宗的交易中，一定要对涉及的标的进行审慎的审查注意，因为是否尽到审慎的注意义务，直接涉及到主观上是否是“善意”的，进而决定了是否构成善意取得，从而保护交易的安全。