律师代理陈某诉边某、某房屋信息咨询中心房屋买卖合同纠纷案

陈某与边某于2017年03月25日签订了《房屋买卖合同》（编号：0001225），合同约定：边某将自己名下坐落于天津市北辰区某小区一套房屋出售给陈某，房屋成交价格为1345000元。上述合同签订当日，陈某向边某支付定金30000元，并向某房屋信息咨询中心支付信息服务费26900元。

根据上述合同约定，陈某应于2017年04月15日前向边某交付该房屋首付款375000元，向银行办理贷款940000元事宜。因2017年04月01日我市实行的《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》和《中国人民银行天津分行、银监会天津监管局通知》的相关规定：“有一套房或无房有贷居民家庭，首付比例不低于60%”陈某目前无力支付调整后的首付款。

在上述情况发生后，陈某多次与边某以及某房屋信息咨询中心沟通，要求根据《房屋买卖合同》的相关规定返还定金和信息服务费，但边某和某房屋信息咨询中心均不予理睬。陈某为维护自身权益，依据我国《民事诉讼法》第119条以及《房屋买卖合同》的相关规定，特向法院提起诉讼，提出解除合同、返还定金以及信息咨询费等四项诉讼请求，呈交法院，故呈诉。

一、陈某不存在违约情形，其要求解除合同，要求返还购房定金以及返还信息服务费的请求系因购房政策调整，并依据相关法律规定提出，应当获得支持。

陈某与边某、某房屋信息咨询中心于2017年03月25日签订《房屋买卖合同》（编号：0001225），该合同约定陈某购买边某名下位于天津市北辰区某小区一套房屋，成交价格1345000元。同日陈某向边某支付了定金30000元，并向某房屋信息咨询中心缴纳信息服务费26900元，该合同约定陈某最迟应于2017年04月15日向边某支付购房首付款375000元。

由于2017年04月01日天津市施行《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见（津政办发【2017】48号）》（以下简称为“《实施意见》”）。为贯彻《实施意见》，市国土房管局于2017年04月01日开始施行《关于落实房地产市场调控工作有关问题的通知》（以下简称为“《通知》”），该《通知》第二条、严格居民家庭房屋套数认定第（三）项规定：《实施意见》中“户籍居民家庭”指在公安户籍部门登记的家庭，家庭成员含购房人、配偶及未满8周岁的未成年子女。家庭关系认定依据为户口簿及婚姻状况证明文件，不能提供婚姻状况证明文件的，夫妻双方应出具书面《婚姻状况承诺书》。同日，中国人民银行天津分行，中国银行业监督管理委员会天津监管局联合发布《关于完善差别化住房信贷政策的通知（津银发【2017】65号）》（以下简称为“《信贷政策的通知》”），《信贷政策的通知》第二条规定：“在本市已有一套住房或在本市无住房但有购房贷款记录（含住房公积金贷款）的居民家庭，申请商业性个人住房贷款执行二套房信贷政策，首付比例调整为不低于60%。”

以上政策规定结合原告提交的“证据四：1、陈某与李某某的《结婚证》；2、李某某名下房屋所有权信息；3、《个人住房公积金贷款结清证明》；”证明陈某作为购房人，在购买本案涉及房屋时的首付款不低于60%，即应首付807000元，这还不包括其应缴纳的税费等，这一情况已经超出了原告陈某的经济承受能力和应有的市场预期。根据《房屋买卖合同》第七条第1项的约定：“如因洪水、冰雹、火灾和法律以及政府政策变化等不可抗力原因导致合同不能全面履行的，甲、乙、居间三方互不承担违约责任。”原告陈某有权解除合同，并且不承担违约责任。又根据《天津市高级人民法院关于依法妥善审理房屋买卖合同纠纷案件的通知（津高法（2016）158号）》第七条关于受房地产调控政策影响案件的处理问题的规定：“因受限贷、限购、禁购等房地产调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的，一般应认定合同不能履行属于不可归责于双方当事人的情形，当事人据此请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当结合案件的实际情况准予变更或者解除合同。因前述原因，当事人解除合同以后，出卖人应当将已经收到的购房款或定金返还给买受人，买受人应将接收的房屋返还给出卖人。因解除合同造成的损失一般情况下应按照公平原则由双方合理分担。如因一方当事人过错导致当事人利益严重失衡，损失方要求加大对方承担比例的，可酌情予以支持。”被告边某因当将定金30000元退还给原告陈某，某房屋信息咨询中心应当将信息服务费26900元，退还给原告陈某。

二、被告边某提出的抗辩理由不能成立，某房屋信息咨询中心并未完成相关服务，法庭应支持原告的诉讼请求。

根据《房屋买卖合同》约定，涉案房屋本身在银行的抵押贷款需由被告边某自行负责清偿，至于被告边某采用何种方式清偿贷款，系其自身的选择，与原告无关。其提交的借款合同，原告不是当事人，无法判定其真实性，不能成为其抗辩理由，法庭不应采信。

某房屋信息咨询中心收取的信息服务费之中本身就有13450元是替被告边某缴纳，在目前合同要解除的情况下，再由原告承担显失公平。另外的13450元信息服务费包含的服务虽没有明确约定，目前仅仅完成《房屋买卖合同》的签署，其他服务未见体现，在目前合同要解除之时某房屋信息咨询中心应当全额退还信息咨询费。

综上所述，陈某与边某、某房屋信息咨询中心之间的法律事实清楚，权利义务关系明确，陈某要求解除合同系购房政策、信贷政策的重大调整，并且有事实依据和法律依据。边某、某房屋信息咨询中心提出的抗辩理由缺少证据或者与本案无关联性，请法庭在依法查明事实的基础上支持原告全部的诉讼请求。

一、原告陈某与被告边某及某房屋信息咨询中心于2017年03月25日签订的编号为0001225号的《房屋买卖合同》于本判决生效之日解除；

二、被告边某于本判决生效之日起五日内日向原告陈某返还定金3万元；

三、原告陈某于本判决生效之日起五日内向被告边某支付经济损失，以本金141140.96元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2017年03月29日起计算至本判决生效之日止；

四、被告某房屋信息咨询中心于本判决生效之日起五日内日向原告陈某返还信息服务费2万元。

本院认为，原、被告于2017年03月25日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思的表示，依法成立，对双方具有法律约束力，当事人应依约履行各自义务。

本案的争议焦点为：1、《房屋买卖合同》是否应当予以解除；2、2017年 4月1日出台的天津市房产新政及限贷政策是否为导致合同无法履行的不可抗力；3、定金和中介信息服务费是否应予退还及是否应赔偿被告边某经济损失。

关于争议焦点1，虽然原告向二被告寄送解除合同通知函，但被告边某不同意解除《房屋买卖合同》，被告某房屋信息咨询中心表示对解除合同无异议。原告在解除合同通知函中明确告知二被告，因天津市房产新政及银行贷款政策变化，原告的首付比例将提高至房款总额的60%，故无力支付首付款项。此系导致合同根本无法履行的直接原因、合同目的前已无法实现，故三方于2017年 3月25日签订的《房屋买卖合同》依法应予解除，对于原告的此项诉讼请求，本院依法予以支持。

关于争议焦点2，根据相关法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免及不能克服的客观情况，本案《房屋买卖合同》约定“如因洪水、冰雹、火灾和法律以及政府政策变化等不可抗力原因导致合同不能全面履行的，甲、乙、居间方三方互不承担违约责任。”合同明确约定在不可抗力情形下，三方互不承担违约责任，但原告提出解除合同的事由并不属于所约定的不可抗力免责情形。按照《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我是房地产市场调控工作的实施意见》（津政办法[2017]48号）、《关于完善差别化住房信贷政策的通知（津银发[2017]65号）》文件以及原告的证据能够证实，原告的首付比例受新政影响调整为不低于60%，因首付比例增加，原告已无力承担调整后的首付款，以上情形认定为因限购、限贷政策导致的“不可归责于当事人双方的事由”，而不属于不可抗力，故原告以履行困难为由提出解除合同不违反法律规定，本院予以准许。

关于争议焦点3，定金和中介信息服务费是否应予以退还及是否应赔偿被告边某经济损失一节。因受房贷政策调整，原告首付款比例提高，以致无法履行付款义务，因系不可归责于双方当事人的原因，本院依法支持原告解除房屋买卖合同的请求，被告边某应当将收到的购房定金3万元返还原告。

关于中介信息服务费是否应返还一节。被告某房屋信息咨询中心作为居间方如实履行了居间服务合同，促成了合同成立。按照《房屋买卖合同》第三条中间服务费及支付的约定及第八条中实际信息服务费由原告负责的约定，原告实际共支付某房屋信息咨询中心服务费26900元。原告于2017年3月25日签订房屋买卖合同，4月1日房产新政发布实施，虽然某房屋信息咨询中心自述已事先告知原告房产政策可能出现变化造成风险，但未提交证据予以证实。根据该合同第五条，约定居间方的义务返还包括创造交易机会、提供政策法规咨询、协助双方办理产权过户手续、协助办理水、电、煤气等物业管理手续交接事宜、接受委托办理贷款、协助将房屋买卖手续的银行回件交于原告至此居间方责任中止等。综合本案实际，某房屋信息咨询中心虽已促成买卖双方订立合同，但双方所签合同由于房产新政导致无法履行，未能实现交易目的，居间服务合同约定的后续义务亦无法继续履行，故原告主张某房屋信息咨询中心返还中介服务费于法有据。但是基于被告某房屋信息咨询中心也为该合同订立支付了必要的费用并应获得合理报酬，故根据公平原则，原告也应就此支付相应的中介服务费用。综上，本院酌定被告某房屋信息咨询中心向原告返还居间服务费用2万元为宜。

关于被告边某主张原告应赔偿因其合同解除造成的损失一节。边某主张其损失系为履行本合同而实际发生的费用，即为提前偿清银行贷款所支付的借款利息。本院认为，对于被告边某实际发生的合理损失本院应予以考虑，但被告边某提出按照其与案外人于2017年3月27日所签订的借款合同中约定的利息每月3000元，即150000元x2%，共计4个月利息12000元损失的主张。经释明，原告认为计算标准过高，应以中国人民银行同期存款利率标准，从边某付清银行贷款之日计算至原告发出解除合同通知函之日止，本院认为，按照公平原则结合本案实际，关于被告边某经济损失的计算，应以2017年3月29日实际清偿贷款的金额141140.96元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2017年3月29日起计算至本案判决生效之日止为宜。

一、房屋买受人在房屋买卖合同签订后，因相关购房政策原因想解除合同，是否可以要求出售人返还已经交纳的定金？

本案系一起普通房屋买卖合同纠纷，在《房屋买卖合同》签订后，办理房屋过户手续之前，出现了政策性因素，造成买受人无法承受较高比例的首付额，故只能放弃本次交易。买受人与出售人以及房地产服务中介机构协商返还定金以及服务费事宜，未能达成一致意见，遂成讼。根据《天津市高级人民法院关于依法妥善审理房屋买卖合同纠纷案件的通知（津高法（2016）158号）》第七条关于受房地产调控政策影响案件的处理问题的规定：“因受限贷、限购、禁购等房地产调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的，一般应认定合同不能履行属于不可归责于双方当事人的情形，当事人据此请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当结合案件的实际情况准予变更或者解除合同。因前述原因，当事人解除合同以后，出卖人应当将已经收到的购房款或定金返还给买受人，买受人应将接收的房屋返还给出卖人。因解除合同造成的损失一般情况下应按照公平原则由双方合理分担。如因一方当事人过错导致当事人利益严重失衡，损失方要求加大对方承担比例的，可酌情予以支持。”一审法院支持了原告要求返还定金和部分返还信息服务费的诉讼请求。

二、房屋出售人在为促成该房屋买卖行为的达成付出的成本，是否可以认为是其遭受的损失？该损失是否应由买受人赔偿？

这一问题首先要看《房屋买卖合同》的约定，根据上述合同约定，拟出售的房屋本身还有银行贷款未清偿，出卖人在合同中载明自行清偿银行贷款，在清偿银行贷款时出卖人选择向第三人借款的形式清偿了银行贷款，由此产生了利息，在本次交易不能进行后，该利息问题凸显。买受人不认可出卖人给付第三人的利息是其损失，因为如何清偿银行贷款是出卖人自行的选择，而且该利息的计算方式也过高。买受人认可出卖人为清偿银行贷款支付的款项计收存款利息。一审法院根据本案实际情况，酌情要求买受人按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算利息，作为出卖人的经济损失，判令买受人予以赔偿。

本案系因购房政策影响导致买受人无法承担比例较高的首付款，从而导致该买卖行为无法进行，合同解除。合同解除的后果是出卖人向买受人返还定金，中介服务机构向买受人部分返还信息服务费。本案之中买受人、出卖人以及房地产中介服务机构都没有过错导致合同解除，本案的判决结果系主审法官根据我市高院最新发布的《关于依法妥善审理房屋买卖合同纠纷案件的通知》中的相关规定，并结合本案实际情况，依法作出的。

二手房买卖过程中，尤其是在签订了中介机构提供的《房屋买卖合同》之后，到去不动产登记部门办理正式过户手续这一期间出现风险较大。本案就是一起典型案例。另外，出去本案涉及的政策性因素外，银行贷款审批情况，住房公积金审批额度以及审批情况都会影响合同的履行。

在签订和履行房屋买卖合同时，尤其是二手房买卖当中买受人需要通过贷款形式（商业贷款和公积金组合贷款）购房的，需要提前了解自身的支付能力，在银行的征信情况，避免合同签订后又不能实际履行而造成不必要的风险。