律师代理某花园建筑物区分所有权纠纷

梅州市金某花园A、B、C、D栋168户中的业主从2007年起陆续与被告梅州市金某房地产开发公司（下称金某公司）订立金某花园购房合同。金某公司在整个花园售楼过程存在着许多违法、违规的事实，例如：占用公共道路、绿地建立的环保停车场擅自改成停车位。环保停车场的权属，依法应属梅州市金某花园全体业主共同共有。原告梅州市金某花园业主委员会（下称业委会）认为，金某公司将环保停车场中的001号停车位出售、出租给第三人谢某某的行为，侵害了梅州市金某花园全体业主的合法权益，依法应承担相应的腾退责任。业委会认为，金某公司的行为违反了《物权法》第73条、《物权法》第74条，属于违法行为。业委会向一审法院提起诉讼，请求判令金某公司立即腾退擅自出售、出租的梅州市金某花园业主共有环保停车场中的001号停车位给业委会。一审法院判决驳回业委会的诉讼请求，业委会不服上诉，二审法院判决驳回业委会上诉，维持原判。业委会申请再审，再审法院判决依法撤销一审法院民事判决和二审法院民事判决。判决金某公司于本判决发生法律效力之日起10日，腾退梅州市金某花园内的001号车位给业委会。

我所接受梅州市金某花园业委会的委托，主要代理意见如下：

一、关于梅州市金某花园环保停车场的权属问题。

建筑物区分所有权的客体主要是建筑物，但也不限于建筑物；建筑物区分所有权的主体是业主；建筑物区分所有权的内容是由专有部分的所有权、共有权和管理权三项权利构成的。共有权是共同共有的一种特殊形态，是指在共同共有中共有人无分割共有物请求权的共有权。就是主张其性质为共同共有，且是不享有分割共有物请求权的特殊共同共有。根据《物权法》第72条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定，“可排他使用”又称使用上的独立性，是指建筑物经区分后，该部分必须可作为一个建筑物单独使用，与一般建筑物相同、需有独立之经济效用始可。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。区分所有建筑物之专有部分，虽具备构造上与使用上之独立性，但如未单独登记为所有权时，尚难成为区分所有权。根据《物权法》第74条第3款和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定，梅州市金某花园环保停车场的权属是属于梅州市金某花园全体业主，梅州市金某花园建筑区划内的土地，依法由梅州市金某花园全体业主共同享有建设用地使用权。梅州市金某花园环保停车场是占用全体业主共有的道路或者其他场地建成的环保停车场，其权属无疑是属于梅州市金某花园全体业主。当梅州市金某花园的建筑物（不限于建筑物，下同）全部出售完毕后，梅州市金某花园的建筑物除了建筑物专有部分及其他权利人享有权利部分以外，就是建筑物共有部分，对建筑物共有部分就是属于梅州市金某花园全体业主共同共有的。梅州市金某花园环保停车场明显就是《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定的建筑物共有部分，梅州市金某花园建筑区划内的土地包括环保停车场，依法由梅州市金某花园业主共同享有建设用地使用权。金某公司对梅州市某花园环保停车场擅自划成停车位001号进行擅自出售（含出租）给第三人谢某某的行为均是违法行为。

二、业委会是梅州市金某花园业主大会的执行机构，依法享有管理梅州市金某花园全体业主的共有权，又得到梅州市金某花园全体业主中占三分之二以上业主的授权同意。因此，业委会不存在滥用起诉权等问题，金某公司所称驳回业委会的诉讼请求没有事实根据和法律依据

一审法院判决驳回业委会的诉讼请求，业委会不服上诉，二审法院驳回业委会上诉，维持原判。业委会申请再审，再审法院依法撤销一审法院民事判决和二审法院民事判决。判决金某公司于本判决发生法律效力之日起10日，腾退梅州市某花园内的001号车位给业委会。

一审法院认为，原、被告双方的争议焦点是001号车位使用权归属问题。根据《物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”从该规定可看出，对于建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，物权法采用的是“约定说”，即车位、车库的归属由开发商与业主通过出售、出租、附赠等方式进行约定。本案环保停车场经过了规划，001号车位在业主与金某公司未就归属问题进行约定的情况下，业委会主张001号车位使用权为梅州市金某花园全体业主所有的意见，依据不足，不予支持。业委会认为本案车位使用权的归属应适用《物权法》第七十四条第三款即：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”来确定，因环保停车场经过规划且已通过政府相关职能部门审批，并未占用梅州市某花园全体业主共有的道路或者其他场地，故该条款并不适用本案争议， 业委会属适用法律错误。综上，一审法院判决驳回业委会的诉讼请求，业委会不服上诉。

二审法院认为，本案的焦点是争议的001号车位使用权归属问题。梅州市金某花园环保停车场是经过规划且已通过政府相关职能部门审批，争议的停车位位于该环保停车场内，由金某公司和谢某某通过出租方式约定了使用权。《物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”因此，金某公司和谢某某通过出租方式约定争议车位的使用权符合法律规定。金某公司和谢某某通过出租方式约定争议车位的使用权的行为并未侵害梅州市金某花园全体业主的合法权益。业委会上诉主张争议的001号车位使用权为梅州市金某花园全体业主所有的意见依据不足，难以支持。综上，二审法院判决驳回业委会上诉，维持原判。业委会对一审判决、二审判决不服而申请再审。

再审法院在再审审查期间和再审期间，依法就涉案环保停车位所占的土地性质向梅州市城乡规划局、广东省住房和城乡建设厅、广东省国土资源厅等相关部门征求意见。

梅州市城乡规划局于2014年2月25日函复：1.金某花园总面积规划于2006年8月审批，技术指标中的绿地面积包括环保停车场面积在内。2.环保停车场面积按100%计入绿地面积。绿地面积具体计算方式为：中心绿地面积+环保停车场面积+用地东侧的宅旁绿地面积。

广东省住房和城乡建设厅于2014年12月1日函复：根据梅州市城乡规划局的相关答复，梅州市金某花园的环保停车场用途应属于该小区建筑区划内的绿地。

广东省国土资源厅于2014年11月28日函复：一、根据《物权法》第七十三条“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外”的规定，鉴于该小区的环保停车场是建立在绿地的基础上，其面积100%计入绿地面积，即在用地时按照规划功能属于绿地面积，依法应为全体业主共有。二、根据《物权法》第七十四条第二款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定，没有约定或者约定不明确的，车位、车库应属于全体业主共有，该小区环保停车位的权属没有约定，依法应属于全体业主共

再审法院认为，本案的争议焦点为涉案停车位的所有权归属问题。根据梅州市城乡规划局、广东省住房和城乡建设厅函复的内容，涉案环保停车场占用的是金某花园小区公共绿地的面积，其本质上属于业主共有的公共绿地，依照《物权法》第七十三条“建筑区刊内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、共有设施和物业服务用房，属于业主共有”的规定，涉案环保停车场应属金某花园小区全体业主共有。金某公司将该车场内的001号车位擅自出租给第三人的行为，损害了金某花园全体业主的合法权益，

关于涉案环保停车场经过规划审批与其权利归属的关系问题。规划职能仅决定用途和功能，涉案环保停车场经过规划审批一节并不能作为认定其属金某公司所有的依据。金某公司在不具有涉案环保停车场所有权或使用权的情况下，通过出租方式约定涉案停车位的使用权是无权处分行为，应属无效。再审法院判决依法撤销一审法院民事判决和二审法院民事判决。判决金某公司于本判决发生法律效力之日起10日，腾退梅州市某花园内的001号车位给业委会。

一、关于梅州市金某花园环保停车场的权属问题。

建筑物区分所有权的内容是由专有部分的所有权、共有权和管理权三项权利构成的。共有权是共同共有的一种特殊形态，是指在共同共有中共有人无分割共有物请求权的共有权。就是主张其性质为共同共有，且是不享有分割共有物请求权的特殊共同共有。《物权法》第72条〔业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务〕和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条〔建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。区分所有建筑物之专有部分，虽具备构造上与使用上之独立性，但如未单独登记为所有权时，尚难成为区分所有权。梅州市金某花园环保停车场的权属是属于金某公司，还是属于梅州市金某花园全体业主？根据《物权法》第74条第3款〔占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有〕和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条〔除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外〕规定，梅州市金某花园环保停车场的权属是属于梅州市金某花园全体业主，梅州市金某花园建筑区划内的土地，依法由梅州市金某花园全体业主共同享有建设用地使用权。梅州市金某花园环保停车场是占用全体业主共有的道路或者其他场地建成的环保停车场，其权属无疑是属于梅州市金某花园全体业主。当梅州市金某花园的建筑物（不限于建筑物，下同）全部出售完毕后，梅州市金某花园的建筑物除了建筑物专有部分及其他权利人享有权利部分以外，就是建筑物共有部分，对建筑物共有部分就是属于梅州市金某花园全体业主共同共有的。梅州市金某花园环保停车场明显就是《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定的建筑物共有部分，梅州市金某花园建筑区划内的土地包括环保停车场，依法由梅州市金某花园业主共同享有建设用地使用权。金某公司对梅州市金某花园环保停车场擅自划成停车位001号进行擅自出售（含出租）给第三人谢某某的行为均是违法行为。

二、业委会是梅州市金某花园业主大会的执行机构，依法享有管理梅州市金某花园全体业主的共有权，又得到梅州市金某花园全体业主中占三分之二以上业主的授权同意。因此，业委会不存在滥用起诉权等问题，金某公司所称驳回业委会的诉讼请求没有事实根据和法律依据。

一审法院判决驳回业委会的诉讼请求，业委会不服上诉，二审法院判决驳回业委会上诉，维持原判。业委会对一审法院判决和二审法院判决不服而申请再审，再审法院判决依法撤销一审法院判决和二审法院判决。判决金某公司于本判决发生法律效力之日起10日，腾退梅州市金某花园内的001号车位给业委会。本案再审改判，并没有出现新的事实，实际上一审法院、二审法院和再审法院是对法律的理解和适用问题。综上，再审法院判决是认定事实清楚，适用法律准确的判决。

本案涵盖了《物权法》第73条、《物权法》第74条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条、第3条关于建筑物区分所有权中共有权问题。如何合法处理专有权与共有权这一问题，既涉及到房地产开发商与业主切身利益，也关系到司法实践中对法律的理解和适用问题。

房地产开发商与业主遇到建筑物区分所有权纠纷，应当及早向专业律师寻求帮助，以尽可能减少纷争。就本案而言，纠纷本来可以通过行政程序协商解决，但房地产开发商不愿意协商，只好依法走完一审程序、二审程序和再审程序，造成业主讼累。