律师代理西藏某文化公司与西藏某商贸中心房屋租赁合同纠纷案

西藏某商贸中心（简称商贸中心）诉称：2001年8月8日，其与西藏某文化公司（简称文化公司）签订了《承包租赁协议书》，约定文化公司租赁商贸中心享有出租权的干部活动中心及大院，租期为15年，租金每年23万元及3万元活动经费。但是在合同履行过程中，文化公司除2007年4月支付了10万元租金外，从2005年1月1日起至起诉之日未支付任何的租金及活动经费，构成根本违约。商贸中心诉至法院请求判令：1、依法解除《承包租赁协议书》并返还租赁财产；2、交纳自2006年1月1日至2016年12月31日的租金243万元、违约金348.516万元、老干部活动经费33万元，共计624.516万元；3、由文化公司承担本案诉讼费用。

文化公司辩称，2001年8月8日，该公司与商贸中心签订了《承包租赁协议书》，约定由商贸中心将老干部活动中心和大院约9000平方米租赁给该公司投资经营，租期为15年。文化公司投资正式经营后，每年租金23万元。合同另约定文化公司拥有新增建筑百分之八十的股权，按比例分红，合同终止时应对资产进行评估。合同订立后，文化公司积极筹资做好了可行性报告，设计好图纸，计划投资3346万元，修建集住宿、娱乐、餐饮、度假为一体的综合性星级酒店。因商贸中心仅交付合同约定土地的一半，导致文化公司计划投资项目与合同目的不能实现。商贸中心的违约给被告造成了经济损失。据此，文化公司提起反诉，请求：1、确认文化公司拥有酒店新增三楼房屋、一楼酒吧、宿舍80%的股权，并要求商贸中心按此比例支付40年收益423.984万元；2、商贸中心向文化公司给付垫支的安装费5.494万元；3、赔偿经济损失1012.9272万元；4、商贸中心承担本案诉讼费。

此外，文化公司为了进一步的证明自己的投入损失，申请法院要求对租赁房屋上的改扩建、装饰装修部分进行司法鉴定。法院依申请组织了司法鉴定工作。

西藏珠穆朗玛律师事务所接受了商贸中心的委托，作为商贸中心的委托代理人参与了案件的一审、二审阶段，并发表了如下的代理意见：

一、本案中《承包租赁协议书》应当依法予以解除

《协议书》第三条、第五条第5项，明确了被告方按期足额支付租金的义务。但是，在合同履约过程中，文化公司（被告）自2006年始至今仅有2007年4月份缴纳过一次租金10万元，此外没有支付任何的租金款。之后，商贸中心（原告）方虽进行了如下多次的租金催要，却无任何的结果。鉴于被告方延期未付租金的行为构成了《协议书》约定的根本违约，其违约事实清楚、证据确凿。而原告方依据《协议书》的约定以及我国法律（《合同法》第九十四条、第二百二十七条）的规定，依法行使解除权解除该《承包租赁协议书》，依法应答予以支持。

二、整个履约过程中原告并不存在任何的违约情形

针对交付《协议书》约定的大院上，从根本上说原告严格按照《协议书》的约定，在规划用地确认之后立即完成了交付并不存在违约的情形。同时，在《协议书》中不明确交付面积、不明确交付时间的前提下，被告方多次提出交付大院的非分要求，而原告为了维系合作关系的目的，以减免租金、同意三层加层的方式，跟被告之间达成了新的交付大院的约定。

三、合同解除之后被告应当承担如下的责任

（一）返还租赁物给原告方

合同解除之后原告方继续占有、使用租赁房屋的权利基础丧失而应当将租赁房屋返还给原告方

（二）被告方应当缴纳其在合同正常履行期间内欠缴的租金

（三）被告方应当承担在合同正常履行期间内的延期支付的违约金

（四）支付老干经费计：330000元（30000*11）

综上，应当支付的合计金额为： 6245160元

四、关于被告方主张的装饰装修、改扩建、80%股权损失赔偿部分

（一）装饰装修的意见

根据《城镇房屋租赁合同司法解释》第十一条的规定，本案中合同解除系被告方未按期足额支付租金而构成根本违约，进而解除本合同，因此，本案中被告方主张装修损失不具备请求权基础。

（二）关于改扩建（包括加层等）部分

根据《城镇房屋租赁司法解释》第十三条的规定，没有同意的改扩建部分，其损失赔偿不能得到支持。

根据《城乡规划法》第四十条，《建筑法》第七条，《建设工程许可证管理办法》第二条、第三条，《建设工程消防监督管理规定》第十三条的规定，实施改扩建应当办理各项的报建、审批手续。因此，哪怕经过出租人同意，但没有取得合法报建手续的改扩建部分，其损失赔偿也不能支持。

此外，根据《城镇房屋租赁司法解释》第十四条的规定，由于施工主体是被告，被告对于扩建造价费用始终是需要承担责任。即使征得出租人同意，办理了合法报建手续的，但是承租人违约的情况下，出租人仍可以要求减少扩建费用的负担。

（三）关于所谓请求确认对方拥有80％的股权（40年收益权）

根据《承包租赁协议》第六条约定，所谓80％的股权的前提是合同到期后，但是本案反诉被告解除合同是基于反诉原告的根本违约行为而提出的，所以，反诉被告解除合同具有事实和法律上的依据，反诉原告的该项请求权的基础根本不存在。

同时该主张明显违反了可预见规则，也不能证明这是合同继续履行后可以必然实现的收益。

五、鉴定结论的适用问题

原告方已经在举证质证阶段，针对《司法鉴定意见书》的合法性、真实性、关联性方面作了详细的论述，特别是针对本次鉴定意见书中存有的明显的、不合常理的错误之处（真实性、合法性部分）充分的发表了质证意见，详细陈述了本案中司法鉴定有无必要的问题以及，鉴定过程中的鉴定方法、鉴定依据、鉴定人员出庭等系列问题。说明了本案中鉴定依据的不适用性。

综上，本案中被告的违约事实清楚，法律依据充分，原告方依法主张解除合同，要求支付合同正常履行阶段欠缴的相关“租金”“违约金”“老干经费”等，应当依法获得判决确认。对于被告方以反诉形式提出的装修、改扩建、80%股权收益的损失赔偿恳请法院结合案件事实、法律规定依法予以驳回。

一审拉萨市中级人民法院（2015）拉民二初字第42号民事判决，判令：（1）解除原告与被告签订的《承包租赁协议书》；（2）被告于本判决生效之日起十内向原告返还租赁物；（3）被告于本判决生效后十日内，向原告给付租金219.3611万元、老干部活动经费27万元、违约金93.702万元；（4）驳回原告的其他诉讼请求；（5）驳回反诉原告的全部诉讼请求。

文化公司不服一审判决，提起上诉。二〇一六年五月二十三日，西藏自治区高级人民法院（2016）藏民终10号民 事判决，判决：驳回上诉，维持原判。

二审法院认为：

第一，租赁合同约定商贸中心将老干部活动中心大院租给文化公司使用，实际履行中其中过半土地至2005年才实现全面交付。但商贸中心为了保障文化公司经营不受影响，林芝地委行署同意了文化公司的加层要求，文化公司于2003年施工加层。由此可以认定商贸中心未能全面交付土地与林芝地委行署同意加层建设之间存在关联关系，但是原审法院由此认定林芝地委行署同意加层的决定就是对文化公司的补偿略显牵强，本院予以纠正。

第二，原审法院未予采信《司法鉴定意见书》和《评估报告》是否正确。证据显示，原审法院对被告向该院提出两项申请时，做了是否需要委托鉴定以及鉴定意见可能不被采用的风险告知和法律释明，但是被告坚决要求人民法院对外委托鉴定，本院认为，因原审法院已经全面履行了风险告知义务，《鉴定意见书》和《评估报告》未被人民法院采信的后果应当由委托人被告自己承担。此外，在一审判决中明确： 关于鉴定报告，因鉴定依据不充分，鉴定方法不科学，本院不予采信。

第三，原审法院作出解除《承包租赁协议书》是否正确。本院认为，纵观全案本案的关键问题是哪一方的违约构成根本性违约以及违约责任的后果。双方合同签订后，为了确保被告的使用，原告同意了加层建设，同时在与被告进行的数次索要租金的交涉中，均承认存在违约的事实，并多次对被告应付租金减少金额，2010年8月18日办公室发给被告的复函中，将被告欠付的租金减至仅要求支付50万元，但被告仍未支付；被告采取的方式是，在双方进行交涉中，将本案纠纷与其他争议事项合并讨价还价，并且于2011年7月13日在《西藏日报》刊登通知解除与原告之间签订的租赁合同。因此，从履约情况看，原告采取了同意加层、减少租金等补救措施（未起诉前），而被告2006年至今仅支付租金10万元，显然被告构成了根本性违约。被告单方向原告发出的解除租赁通知，因根本违约方是被告，其不享有《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条规定的解除权而不能成立。本案双方的租赁合同应从原告公司向人民法院起诉要求解除之日视为双方达成了解除合同的合意，解除时间应为2011年7月7日。

第四，原审法院对被告添附及扩建部分的认定是否正确。本院认为，双方在《承包租赁协议》第7条对添附资产的约定属附条件的约定，其成就条件应为双方当事人均依约履行合同，合同正常履行到期。而本案如前所述被告根本违约导致合同非正常解除，因此该约定失效，被告主张的该条款利益不能成立。又据《城镇房屋租赁合同司法解释》第十一条第（二）项“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”、第十四条第（二）项“未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”规定，原告以该扩建部分未办理合法建设手续，对添附部分没有收益，要求对方拆除，以及不承担扩建费用的抗辩理由成立，因加层及扩建部分未办理合法建设手续，被告所主张的装修、扩建损失，不应支持。

第五，原审法院计算租金、违约金和老干部活动经费是否正确。该内容属于事实认定部分，不具有共性。不在此赘述。

通过本案的审判结果，基本明晰了在租赁纠纷中在承租方存有根本违约情形下，针对房屋的改扩建、装饰装修的基本赔偿规则，以及在该情形下承租方向法院依法提出进行司法鉴定的必要性及合理性。

通过本案的代理，在一般的房屋租赁过程中作为承租方的需要注意如下的问题：

（1）需要对租赁房屋进行大范围的改扩建的，除了获得出租房的明确同意外，还应当积极的办理相关的规划、消防系列报建手续，并在改扩建完毕后将增加部分在房产证或者不动产登记证中有相应的体现。

（2）需要对租赁房屋进行装饰装修的，应当明确在合同到期后装修部分的损失不再有任何的赔偿，因此结合具体租赁期限确定相应的装修投资规模。

（3）在租赁合同履行过程中，承租方应当积极的避免出现根本的违约行为，一旦出现违约对自身的相应租赁房屋的投资将会没有任何的保证。此外，该情形下应当合理的预判案件的结果，控制不必要的诉讼成本的增加诸如反诉、司法鉴定等诉讼成本。