律师代理杨某诉张某等人房屋买卖合同纠纷案

原告杨岭英和第一被告张玉祥系夫妻关系，和第二被告张林民系母子关系。原告和丈夫张玉祥于1984年9月2日在东辛庄村以家庭为单位分得宅基地一处，登记户主为张玉祥，并在该宅基地上建起房屋北屋5间、东屋5间、西房1间。东至赵小堂、西至过道、南至过道、北至坑。该处宅院宅基地使用面积实际测量为：18.2×16.8，该处宅院于1984年9月2日经政府审查批准，建房落成至今，该房屋完好无损。

2007年11月15日，在原告杨岭英不知情的情况下，儿子张林民、丈夫张玉祥与第三人安延礼签订房屋买卖协议，将该宅院以15万元的价格卖给安延礼。因该宅院未实际交付给安延礼，安延礼亦未在该宅院内居住，故到2013年秋，原告才知晓此事，对买卖宅院的协议原告不认可，并要求解除买卖合同。

因协商无果，原告于2013年11月5日诉至邯郸县法院，请求确认张林民、安延礼的房屋买卖协议无效，邯郸县法院做出（2014）邯县民初字第55号民事判决书，支持了原告的诉讼请求，安延礼不服提起上诉，邯郸市中级人民法院审理以后以公告送达程序不当为由发回邯郸县法院重审本案。

在重审期间，原告丈夫张玉祥因病去世，为简化诉讼进程，原告依法撤回了起诉。原告于2016年7月11日委托律师代为起诉，将被告张林民、安延礼诉至邯郸县法院，邯郸县法院依法确认被告与安延礼签订的房屋买卖协议无效，判决被告张林民返还原告安延礼购房款15万元并赔偿安延礼损失20万元。

律师认为表面上该案件属于农村房屋买卖合同纠纷，但是实际上属于农村宅基地转让，张玉祥、张林民与安延礼签订的房产买卖协议应属于无效合同。具体而言，包括（1）两被告签署的房产买卖协议违反法律强制性规定。（2）该宅基地是由杨岭英所有的家庭成员共同所有，未经共有人同意不能随便处分共有物。（3）两被告签署的房屋买卖合同不满足善意取得条件，被告安延礼无法取得该宅基地房屋的所有权。

一、张林民与安延礼约定将位于邯郸县兼庄乡东辛庄村的一处宅基地出让给安延礼，两被告签订的买卖协议无效。

（一）2007年11月15日，张玉祥（死亡）与被告张林民与安延礼签订的房屋买卖协议违反我国法律关于宅基地及房屋的强制性规定，应属无效。

根据法律规定，农村宅基地属于农村集体所有土地，农村集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，宅基地使用权的转让人与受让人只能为同一集体经济组织的成员。因安延礼不是兼庄乡东辛庄村的集体经济组织成员,故不具备受让该宅基地的主体资格，违反了法律的强制性规定，所以该合同理应无效。

（二）被告张林民与张玉祥未经其他共有人同意便处分共有物，违反了法律的相关规定，应属于无效。

该宅基地是由杨岭英所有的家庭成员所有，在转让时杨岭英并不知情，更未经过其同意，对此房产买卖协议，杨岭英不予认可。这属于未经共有人同意便处分共有物，违反了法律的相关规定，应属于无效。

二、安延礼与张玉祥、张林民签订的房屋买卖合同不满足善意取得的构成要件，不能适用善意取得的相关法律规定。

根据我国关于善意取得的法律规定，善意取得同时满足三个条件缺一不可：取得时需善意；支付了合理的价款；依照法律规定办理了相应的过户变更手续。但是安延礼并未办理房屋的过户手续，不能满足善意取得的条件，因此不能以善意取得认定安延礼取得了对该宅基地的所有权。

此案件于2016年9月20日邯郸县人民法院进行开庭审理，并于2016年9月29日做出（2016）冀0421民初1720号民事判决书，判决：依法确认被告张林民与安延礼2007年11月15日签订的房屋买卖协议无效；被告张林民在判决生效后十日内，返还原告安延礼购房款15万元并赔偿安延礼损失20万元。

邯郸县法院认为本案诉争的房产是原告的夫妻共同财产，系在农村集体土地上建造的农民自住房屋，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”, 国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第二条规定“……农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”,国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”，农村的房屋属于限制流通物，不得向本集体组织外的人员出售或转让。本案中被告张林民及张玉祥2007年11月15日签订的房屋买卖协议明显违背国家法律的强制性规定，同时，被告安延礼亦未实际控制该房屋及办理过户手续。考虑到被告张林民占用被告安延礼资金时间较长、物价上涨等因素，由被告张林民赔偿安延礼经济损失20万元。被告安延礼庭审中主张原告返还出租房屋的租赁费，没有提交证据，不予支持。

综上所述，法院判决张林民与安延礼签订的房屋买卖协议无效，被告张林民返还安延礼购房款15万元并赔偿安延礼经济损失20万元。

一、在本案中原告的丈夫、儿子是否有权处分未经其他共有人同意的共有物，合同相对人是否可以通过善意取得房屋所有权。

根据最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通 则>若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”以及《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”部分共同共有人未经其他共有人同意而擅自处分共有房屋的，要看事后该处分人是否获得了其他共有人的追认，如果其他共有人追认该处分行为的，则该处分行为是有效的。否则擅自处分共有房屋的行为无效，合同也无效。本案中原告的丈夫、儿子未经其他共有人同意处分共有物的行为无效并且被告安延礼并没有办理过户登记，不涉及善意取得。

二、通过房屋买卖合同方式将农村集体土地上建造的农民自主房屋进行出卖给非农村集体组织成员，买卖合同是否有效。

根据我国《土地管理法》第六十三规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第二条规定“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。在该案件中被告安延礼不属于被告张林民所在的集体经济组织成员，两者于2007年11月5日签订的房屋买卖协议明显违背国家法律强制规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项违反法律、行政法规的强制规定，合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产,应当予以返还或者没有必要折返的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方有过错的，应当各自承担相应的责任。并且被告安延礼亦未实际控制该房屋及办理过户手续。因此在公平、合法的基础上判决两被告签订的房屋买卖协议无效符合相关的法律规定。

我国的农村宅基地作为农村居民生存的保障，法律明确由符合法定条件的农村居民从农村集体经济组织无偿获得,但是由于农村经济发展落后，经济水平低，再加上农村宅基地的地理位置的限制以及取得无偿性等相关属性，农村宅基地通常价值比较低，我国法律又对农村宅基使用权的流转有特别的规定和限制，但是随着我国的经济快速发展,农村的经济发展速度也迎来了大幅度提高，特别是十八届三中全会通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》指出建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公平、规范运行。宅基地的经济价值被不断放大，个别地段的宅基地更是由于开发建设的需要市场价值飙升到上百万甚至更多，因此涉及宅基地纠纷的案件也层出不穷。我国推进城市化的进程中，不少农村房屋买卖，尤其是城市居民购买村民房屋产生的纠纷常有发生。上述案件就是极其典型的农村宅基地上房屋出卖给非农村集体经济组织成员，签订的买卖协议是否有效问题，希望此案件能够为在今后处理买卖农村宅基地上房屋纠纷解决机制做出一点贡献。

在城市商品房买卖合同纠纷频发的同时，因农村宅基地、房屋买卖引发的纠纷不在少数，并呈现出了快速增长的趋势，给我国法律、法规关于对农村宅基地及宅基地上房屋的规定带来了新的挑战，目前农村宅基地及宅基地上的房屋转让是在农村集体组织成员之间进行，因此非农村集体组织成员欲想要购买农村的宅基地及房屋的话，要先了解相关的法律规定，以免以后买卖双方遭受重大的经济损失。