律师代理徐某等与某房地产开发公司商品房买卖合同纠纷案

2003年，贵州某房开公司（下称“房开商”）开始预售房屋。业主先后与房开商签订《商品房买卖合同（预售）》，约定了付款、交房和办理权属转移登记期限；约定了逾期交房和预期协助办证违约金；房开商承诺的交房时间是2004年内；合同中约定了因非出卖人原因导致逾期交房而出卖方免责的情形。业主按约付清了房款。然而，直到2005年底，业主们才拿到房屋钥匙。有的逾期长达1年多。

交房时，房开商的法律顾问事先设计好《互谅协议书》，其中打印好了由于市政施工原因导致工期延误、希望业主原谅等等内容。房开商与业主一一签订了该协议书。业主们分别亲笔高度一致地在其上预留横线空白处写上“我表示谅解。我同意接收房屋”。但《互谅协议书》只有一份，除了一位业主留有复印件外，原件全由房开商保管。

2006年，因房开商一直拖延协助业主办理房屋权利证书，100多户业主推选代表聘请肖宇律师起诉房开商协助办理房产证。

肖宇律师问业主们为什么不向房开商主张逾期交房违约金？业主们说：已经咨询了许多律师，因为签订了《互谅协议书》，得不到。肖宇律师安排在本所从事律师工作的某大学房地产法律研究所副所长研究，其答复也是得不到。

肖宇律师代理业主起诉，诉讼请求中明确主张要求被告房开商向原告业主支付逾期交房违约金。

一审庭前，审案法官出于好意，劝说肖宇律师撤销要求房开商支付逾期交房违约金的诉讼请求，理由是原被告双方签订了《互谅协议书》。肖宇律师说：开完庭再说吧。

庭审中，房开商的律师提交了《互谅协议书》，认为逾期交房是因为市政施工封路所致，属于合同中约定的因非出卖人原因且免责的情形；同时提交了当地居委会关于市政施工封路的证明、施工单位关于市政施工封路延误工期的证明。肖宇律师则提交了本案合同签订前交警部门的封路公告，并逐一予以反驳。

法院经审理当庭宣判：由被告房开商支付70%的逾期交房违约金给原告业主（判决第二项）。违约金减少30%的理由，是因为市政施工封路是事实，影响了工程进度，从而导致逾期交房，且房开商提供了居委会和施工单位关于市政施工封路影响房屋建筑施工进度的证明。

被告房开商不服一审关于支付70%逾期交房违约金的判决而提起上诉。

肖宇律师认为：一审关于被告只支付70%的逾期交房违约金的判决是错误的。遂建议业主上诉，要求被告承担100%的逾期交房违约金。业主均同意上诉。

肖宇律师关于本案的全部观点（见代理意见），被二审法院完全采纳，改判房开商承担100%的逾期交房违约金。

一、《互谅协议书》的性质是原合同的补充协议。

所谓补充协议就是对原合同的变更。依照《合同法》第七十八条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”。

二、原告（业主）虽与被告（房开商）签订《互谅协议书》，但未明确表示不追究被告的违约责任。被告依法应向原告支付逾期交房违约金。

业主在《互谅协议书》中虽有“我表示谅解，我同意接收房屋”的意思表示，但未明确表示不追究被告的违约责任，即原合同中关于被告逾期交房要支付违约金的约定并未变更。依法被告应向原告支付逾期交房违约金。

三、在签订本案合同之前，交警部门已经公告封路，被告应该预见并应承担相应法律后果。且不属于由于非出卖人原因而免责的情形。

在交警部门已经公告因市政工程施工封路的情况下，被告应该而且能够预见会因此延误工期，但仍然承诺按约定时间交房，存在过错，依法应该承担并支付逾期交房违约金；且这不属于合同中约定的由于非出卖人原因而免责的情形。

四、一审判决被告只支付70%逾期交房违约金给原告，系错判，应予撤销改判支付100%。

一审判决由被告支付70%的逾期交房违约金给原告（判决第二项），减少30%的理由，是因为市政施工封路是事实，影响了工程进度，从而导致逾期交房，且房开商提供了居委会和施工单位关于市政施工封路影响房屋建筑施工进度的证明。但是，

（一）根据合同相对性原理，由于履行合同造成的损失，只能由合同内主体承担。

一审判决被告只承担70%，意味着原告要承担30%。但原告在本案中没有任何过错，且本案不适用公平原则分担责任。故一审判决是错误的，应当予以撤销，改判被告支付100%的逾期交房违约金给原告。

（二）被告提交的居委会、施工单位出具的关于市政施工封路的证明无效。

因为居委会、施工单位不具有出具关于市政施工封路期限证明的相应职能，无资格出具该等证明。依照我国法律规定，只有交警部门才有此资格。

二审法院判决：撤销一审判决第二项，改判房开商承担100%的逾期交房违约金。

二审本院认为，本案争议焦点为：1、居委会、施工单位有无资格出具市政施工封路及其延误工期的证明？2、本案封路是否属于合同中约定的因非出卖人原因而免责的情形；3、房开商应否承担100%的逾期交房违约金。

在签订合同前被告已经知道封路的事实，应该能够预见因为封路影响工程进度，所以不属于因非出卖人原因而免责的情形。居委会、施工单位不具有相应职能，无资格出具市政施工封路及其延误工期的证明。一审法院以市政施工封路是事实，从而减少违约金30%，无法律依据。

综上所述，二审法院认为，上诉人房开商提出的免责理由不能成立，本院不予支持。上诉人业主的上诉理由成立，予以支持。一审判决适用法律错误，依法予以改判，撤销一审判决第二项，改判房开商承担100%的逾期交房违约金。

1、《互谅协议书》的性质是什么？ 2、业主在《互谅协议书》上签署了“我同意接收房屋，我表示谅解”，是不是就免除了房开商的逾期交房违约责任？ 3、房开商提交了当地居委会、施工单位出具的市政施工封路证明，是否可以免除或者减轻房开商的违约责任？ 4、当地居委会、施工单位是否有资格出具市政施工封路的证明？ 5、市政施工封路是否属于合同中约定的非出卖人原因导致的逾期交房，从而房开商免责的情形？

《互谅协议书》的性质是原合同的补充协议，所谓补充协议就是对原合同的变更，根据《合同法》第七十八条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”。本案中，业主虽然作出了“我表示谅解，我同意接收房屋”的意思表示，但未明确表示不追究房开商违约责任，因此依法房开商仍然要承担逾期交房的违约责任。

虽然当地居委会和施工单位出具了市政施工影响房屋建筑工程进度的相关证明，但其不具备相应职能，没有资格出具该等证明，应该由交警部门证明。但经过到交警部门查询信息和翻查报刊收集到，在签订本案商品房预售合同之前，交警部门已经在《贵阳晚报》上发布了市政施工封路公告。

在签订合同前房开商已经知道封路的事实，应该能够预见会因为封路会影响工程进度，所以不属于因非出卖人原因而免责的情形，房开商应承担逾期交房的违约责任，不能减少更不能免除其违约责任

本案的关键在于：正确把握《互谅协议书》的性质；正确理解“我表示谅解，我同意接收房屋”的含义；正确掌握合同相对性的原理；正确理解《合同法》第七十八条的规定；正确理解《商品房买卖合同》中“非出卖人原因”免责的情形。

律师应当正确运用逻辑思维分析案情，推断结果；应当具备过硬的文字功底；应当敢于和善于质疑，不能人云亦云；应当运用自己的职业素养独立判断；应当力争把不可能变成可能，把可能变成现实。

本案中，房开商在出现违约时，利用自身优势地位，企图通过与业主签订“互谅协议书”达到免责的目的。但最终还是应根据本案事实，依照相关法律规定承担相应责任。

任何单位，都有法定职能。不是职能内的证明，一律无效。

非法律人在签订合同时，应请专业律师把关，特别是在对方有法律顾问的情况下。

该案曾被贵州电视台《百姓关注》采访播出，曾上《今日头条》。