律师代理李某案外人执行异议之诉案

2012年12月11日，王某将其名下一套位于成都市青羊区某小区的房屋及车位出售给李某，李某、王某与中介公司三方签订了《房屋买卖合同》，主要约定：1、王某于2013年1月8日前办理完成房屋他项权的注销；2、房屋及车位总价款为670000元；3、房屋首付款525000元分为两部分支付：一部分235000元，由王某到担保公司领取房屋所有权证时支付；另一部分290000元，王某到银行提前还贷时支付；4、余款130000元，李某以向银行贷款的形式支付，即由贷款银行直接划付王某。5、王某于2012年12月12日腾出该房屋。

合同签订后李某依约支付了定金和首付款，双方按照约定进行了物业交割，讼争房屋及车位交由李某实际占有使用。

2013年1月，李某分两次向王某贷款的中国银行武侯支行还款账号转入共计300000元。双方约定该两笔款项用于王某结清银行按揭贷款。此后王某将该300000元转出挪作他用。经派出所出警协调后，王某退还了李某200000元。同日，李某、王某及中介公司三方签订《关于合同的补充协议》，主要约定：王某在接到中介公司电话通知还款的次日内（还款时间2013年3月5日）必须到银行办理提前还款事宜，还款当日王某拿100000元用于提前还款，李某拿200000元用于提前还款。2013年3月5日，但王某未按约前往办理提前还贷事宜。2013年3月6日11时51分许，房屋被原审法院限制登记。

陈某在与王某民间借贷纠纷一案中，案涉房屋因保全被查封。后王某败诉，陈某于2013年9月5日向原审法院申请强制执行。2013年10月，李某遂向原审法院提起案外人执行异议，原审法院驳回了李某的执行异议申请。李某遂向原审法院提起案外人执行异议之诉，请求判决：1、确认《房屋买卖合同》合法有效；2、停止执行并解除对讼争房屋及车位的查封；3、王某继续履行《房屋买卖合同》，并协助李某办理讼争房屋及车位的产权过户手续；4、王某向李某支付违约金268000元。

判决：一、停止成都市青羊区人民法院（2013）青羊执字第1598号执行案对案涉房屋及车位的执行；二、《房屋买卖合同》及《关于合同的补充协议》合法有效；三、李某与王某应继续履行《房屋买卖合同》及《关于合同的补充协议》，于判决发生效力四十日内按照合同约定结清案涉房屋在中国银行股成都武侯支行的按揭贷款；四、王某应于李某向其付清《房屋买卖合同》约定的总价款之日起十日内，协助李某办理案涉房屋及车位的过户登记手续；五、驳回李某的其他诉讼请求。

宣判后，原审被告陈某不服，向二审法院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回李某的全部诉讼请求。李某委托本所律师代理本上诉案件。

1、李某在一审中出示了与王某及中介机构员工范某签字确认的《房屋买卖合同》原件，一审法院法官询问陈某对《房屋买卖合同》真实性有无异议时，陈某当庭表示对真实性不持异议，且中介机构员工范某、李玉虎出庭作证时，陈某对证人证言欲证明房屋买卖过程及真实性予以认可。陈某在上诉状中出尔反尔，违背事实谎称在一审中申请调取证据，显然是不诚信诉讼的表现，希望二审法院予以惩戒。陈某称该房屋买卖合同不含讼争车位但未提供证据证明房屋买卖合同约定总价款明显低于市场价格，也未提交其他证据证明房屋买卖合同的标的物不包含讼争车位，应由其承担举证不利的法律后果。故案涉的《房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效。

2、陈某认为讼争房屋系抵押财产未经抵押权人中国银行武侯支行书面同意，故李某与王某的交易行为属无效合同，这系对法律的断章取义，《中华人民共和国物权法》第一百一九十一条规定了但书条款，即明确了受让人同意涤除抵押权，即便未经抵押权人书面同意，也不影响转让合同的效力，目的是为了保证抵押权人的债权不受影响，维护其优先权的实现。陈某不是抵押权人，无权主张案涉合同无效。即使王某未经按揭银行同意转让房屋属于违约行为，也只是承担违约责任而不能导致合同无效。故讼争房屋的抵押并不影响本案《房屋买卖合同》及《补充协议》的有效性。

3、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定买受人支付了全部价款才不得查封，对于”支付全部价款”的理解不宜机械理解为财产总价，而应结合买受人是否存在过错及具体案情进行判定。本案中，李某有支付全款的行动，虽然讼争房屋和车位总价款为67万元是不争事实，李某已按约支付了55万元，但由于王某违反约定将李某按约支付的房款从银行贷款卡上转走他用，导致李某实际支付了35万元，虽然讼争房屋剩余按揭款和过户之后的款项尚未结清，但其过错在于王某而不在于李某。”已付全款”应理解为包括已实际支付和按约必须清偿第三方抵押权的优先债权，则买受人在特定时点已经支付全部价款。本案中未结清的款项是李某为了消除讼争房屋抵押权必须支付中国银行武侯支行的，如不涤除、消灭抵押权，李某的合同目的就会落空，无法实现买卖目的，即使因为王某的原因尚未涤除抵押权，李某也也已经依照法律规定或者合同约定履行完毕应当履行的给付义务，仍然应当视为给付全部价款。

4、一审法院判决李某与王某共同结清涉讼房屋贷款，未改变王某是按揭银行债务人的事实，符合合同法规定的债务加入，陈某将其理解为债务转移系对法律的错误理解。

5、陈某在一审时对《房屋买卖合同》的真实性已经予以认可，一审法院无须对陈某的调查取证申请进行调查，一审程序并无不当，适用法律正确。

6、李某对于与王某之间的二手房交易已经尽到合理注意义务，涉案房屋是李某唯一的生活住房，居住权应当受优先保护，不应当属于被执行的财产范畴，故请求驳回上诉，维持原判。

一、维持一审判决第一项，即“停止成都市青羊区人民法院（2013）青羊执字第1598号执行案对案涉房屋及车位的执行”；

二、维持一审判决第二项，即“李某与王某于2012年12月11日签订的《房屋买卖合同》及于2013年2月5日签订的《关于合同的补充协议》合法有效”；

三、维持一审判决第四项，即“王某应于李某向其付清《房屋买卖合同》约定的总价款之日起十日内，协助李某办理案涉房屋及车位的过户登记手续”；

四、维持一审判决第五项，即“驳回李某的其他诉讼请求”；

五、撤销一审判决第三项，即“李某与王某应继续履行《房屋买卖合同》及《关于合同的补充协议》，于判决发生效力四十日内按照合同约定结清案涉房屋在中国银行成都武侯支行的按揭贷款”。

二审法院认为，根据陈某的上诉和李某、王某的答辩，本案二审争议的焦点有二个，一是李某与王某之间签订的《房屋买卖合同》是否包含车位和合同效力；二是李某是否有权请求人民法院停止对案涉房屋和车位的执行；

关于第一个争议焦点，就李某与王某之间的房屋买卖关系，李某向原审法院提交了其于2012年12月11日与王某和居间方中介公司签订的《房屋买卖合同》，该合同载明王某向李某出售的标的物系位于成都市青羊区光华大道一段57号1栋1单元7层702号房屋及车位。陈某否认李某提供的《房屋买卖合同》的真实性，但未提供相反的证据予以反驳，虽然陈某申请原审法院和本院向中介公司调取相关房屋买卖合同，但由于其未提供中介公司的具体住址，致使二审法院审判人员未能调查收集到相关证据，举证不能的法律后果应由申请人陈某承担，二审法院对李某提供的《房屋买卖合同》的真实性予以确认。陈某上诉主张李某与王某之间的房屋买卖不包含车位的理由不成立，二审法院不予支持。

《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：”抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，虽然王某在出售房屋时未经抵押权人中国银行武侯支行书面同意，但王某和李某均表示同意清偿债务消灭该房屋的抵押权，故李某与王某间房屋买卖合同的效力不受影响。《房屋买卖合同》系李某和王某的真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。陈某上诉主张《房屋买卖合同》无效的理由不成立，二审法院不予支持。

关于第二个争议焦点，本案中，李某按照与王某签订的《房屋买卖合同》的约定，向王某支付了首付款250000元后就实际占有使用讼争房屋及车位。由于王某向中国银行武侯支行申请贷款购房时对讼争房屋设定了抵押权，李某按照《房屋买卖合同》的约定将购房款300000元通过银行转账方式付至王某的还款账号，用于清偿讼争房屋的银行贷款。但由于王某违反合同的约定，未将李某支付的300000元购房款用于清偿房屋按揭贷款，而将该购房款的绝大部分转走挪作他用，后在公安机关的协调下，王某退还了李某200000元购房款，并与李某签订《补充协议》，再次约定于2013年3月5日到中国银行武侯支行办理提前还款事宜，但王某仍未按《补充协议》约定的时间到银行办理还款事宜，致使讼争房屋及车位至今未办理产权过户手续，李某对于未办理产权过户不存在过错。由于李某已经按照合同的约定全面履行了付款义务，导致《房屋买卖合同》中所约定的67万元购房款未支付完毕不是由于李某的原因导致。鉴于李某向王某购房的目的系用于自己居住，且李某已经实际占有使用该房屋和车位，而陈某借款给王某的目的系谋取经营利益。在对二者利益保护出现冲突的情况下，二审法院确定李某的居住利益应当优先予以保护，因李某已按合同约定履行了相对应的付款义务，故认定李某在特定的时间点支付了应当支付的”全部价款”。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，李某请求原审法院停止对讼争房屋及车位的执行理由成立，二审法院予以支持。

虽然李某与王某在《补充协议》中约定了双方到银行办理提前还款的事宜，但李某在一审起诉时并未提出与王某共同到中国银行武侯支行结清按揭贷款的诉讼请求，且结清银行贷款涉及权利人中国银行武侯支行的利益，而中国银行武侯支行并未参与本案诉讼，原审判决主文第三项中关于”李某与王某应继续履行《房屋买卖合同》及《关于合同的补充协议》，于判决发生效力四十日内按照合同约定结清位于成都市青羊区光华大道一段57号1栋1单元7层702号房屋（权1834792）在中国银行武侯支行的按揭贷款”的判决内容超越当事人的诉讼请求，且可能涉及第三人的利益，系错误判决，二审法院对此予以改判。

综上，陈某的上诉理由不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果基本正确，但部分判决结果超越了当事人的诉讼请求，二审法院对此予以部分改判。

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，解除对不动产的查封应满足以以下四个要件：1、查封之前买卖双方签订了书面合同 ；2、查封之前买受人已合法占有该不动产；3、买受人已支付全部价款；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，由于卖方的严重过错，导致房屋未能依约偿还按揭款，也未能完成过户而导致房屋被查封，我方当事人累计向卖方支付了55万元房款，与约定的67万元房价不一致，这也导致了本案的最大诉讼争议在于是否符合前述司法解释中“支付了全部价款”之规定。虽然从数额上看，可能会被理解为未支付全部价款，但是根据买卖双方的补充协议等约定，我方当事人已经完全履行了付款义务，《而房屋买卖合同》中所约定的67万元购房款未支付完毕不是由于买受人的原因导致，最后，二审法院驳回了上诉人的请求，我方胜诉。本案的最终走向很容易受到法官主观认知的影响，本所律师以事实为依据，以法律为准绳，拒绝机械的搬用法条，而是法条规定与立法目的相结合，融入居住权应当优先保护等法理，并与法官多次就争议事实、法律适用进行沟通，最终得到了法官的支持，维护了我方当事人的合法权益。

本案为典型的执行异议之诉，原告购买房屋过程中，房屋因出卖人与第三方的民事纠纷而被查封，险被拍卖清偿他人债务。本所代理律师积极准备证据提起执行异议之诉，并努力与主审法官就本案争议事实与法律适用进行沟通，最终人民法院依法支持了原告的请求，解除了房屋的查封。我们建议当事人购买房屋，应当对出售人的征信等情况进行充分了解，并且在签订房屋买卖协议后，应尽快办理房屋过户手续，避免日后第三方主张权利而面临被查封、拍卖的风险。