律师代理沈某和李某房屋买卖合同纠纷案

2016年10月28日，在某中介服务部的居间下，原告沈某和被告李某签署了《某市房屋买卖合同》，由于被告是未成年人，其母亲郭某称被告在英国读书，合同由郭某代为签署。在中介见证下，李某某（李某父亲）通过电话确认同意出售该房屋。此后，被告母亲郭某称房产证原件丢失，为了在2016年10月31日前顺利完成网签，原告和被告母亲郭某签署了《买卖合同补充协议》。2016年10月31日原告和被告签署了合同编号为S20161009739的《存量房买卖合同》，李某某、郭某代理被告签字。由于房产交易政策规定补办产证需先撤销网签，2016年12月5日，在被告母亲郭某向原告承诺补办的房产证出来后15个工作日进行重新网签后，原告和被告母亲郭某办理了己签署的《存量房买卖合同》注销备案手续，撤销该房屋的网签合同。但此后，原被告因继续履行房屋买卖合同产生纠纷引发诉讼。

郭某与原告签订合同后，因限购政策无法履行合同，不属于违约行为。双方合同第九条约定受政策影响无法正常完成房屋买卖交易，双方互不追责。现双方应适用该条约定，被告无任何违约之处。原告主张违约金没有事实依据。原被告双方签订的合同显示公平，且即使被告违约，原告主张的违约金也应当以实际损失为依据。自2016年10月以来，某市房屋价格处于下降趋势，即原告没有实际取得该房屋，并没有任何损失。另外，被告早在2016年12月7日就已明确通知原告合同解除且将定金退还到中介公司。合同应已于2016年12月7日解除，合同解除后的房价上涨损失不应由被告负担。被告收取原告的30000元定金，被告已经退还至中介公司。所有的签字行为均系郭某个人行为，李某某并不同意。

一、原告沈某某与被告李某于2016年10月28日签订的某市房屋买卖合同于2017年1月11日解除；

二、被告李某于本判决生效之日起十日内返还原告购房定金30000元；

三、驳回原告沈某某的其他诉讼请求。

通过开庭审理，某市人民法院依法对本案进行判决。原告要求确认双方之间的房屋买卖合同解除，法院确认该合同于2017年1月11日解除；原告要求被告返还30000元购房定金，法院予以支持；原告要求被告支付违约金600000元，法院不予支持。

在本案办理过程中，作为承办律师接受本案代理时，借助了目前律师行业较为常用的法律检索和案例分析技术，发现原被告双方交易时当地出台了一系列限购政策，可能对被告方较为有利。律师当庭向法庭出示证据证实原告不具备购房条件的同时，提交要求法庭调查原告未办理银行按揭贷款、无交易诚意的证据。后经法庭批准后，因原告无法出示证据证实其按约办理了银行贷款，即原告无力购买的事实被证实后，被告答辩意见被法庭予以采信，最终判决驳回原告诉讼请求，维护了被告合法权益。

通过本案的处理，让律师深刻体会到依法办案在异地代理案件过程中的重要性和利用先进技术对律师代理工作的重大帮助。使委托人自认为必败的案件出现了转败为胜的转机。