律师代理李某与姚某返还原物纠纷案

2005年11月，李某与某局签订集资住房协议取得位于凉州区某家属院的楼房一套及地下室一间。2013年11月，李某委托第三人严某出售该房屋并将房屋相关手续及钥匙交给严某，后终止委托。但严某并未将房屋手续交还李某，而是通过伪造集资住房协议、公章等手段，安排第三人张某与某房产代理销售公司签订房屋委托销售协议出售该房屋，将该房屋以35万元的价格出售给姚某并完成了房屋交接。后姚某在严某伪造的集资住房协议及房屋所有权登记表申请表上签字，办理了房屋所有权证。2014年8月，李某发现姚某装修涉案房屋，立即阻止，得知房屋被严某出售给姚某后，遂向公安机关报案，2015年5月20日严某因犯诈骗罪、伪造国家机关公文罪被判处有期徒刑十年，严某上诉，二审维持原判。2015年7月，李某向金昌市中级人民法院提起行政诉讼，请求撤销武威市房管局就涉案房屋为姚某办理的房屋所有权证。该院审理后判决撤销了武威市房管局为姚某办理的房屋所有权证。2016年2月，姚某起诉请求确认李某、姚某之间房屋买卖合同合法有效，凉州区人民法院审理后驳回了姚某的诉讼请求。2017年1月17日，李某起诉要求姚某返还涉案房屋及地下室并支付房屋使用费，姚某提起反诉，要求李某与严某、某房产代理销售公司承担房屋装修损失。

李某在请求撤销房屋所有权证的行政诉讼案件、确认合同有效案件及本案中，均委托我所律师作为诉讼代理人参与诉讼。凉州区人民法院经过多次开庭，最终调解结案：姚某将涉案房屋返还给李某，李某补偿姚某装修费用5万元；某房产代理销售公司补偿姚某装修损失费2万元。

一、严某安排他人出售李某所属房屋的行为属于房屋产权人终止委托后实施的行为。

（一）关于李某终止委托的事实，已被武威市凉州区人民法院（2015）武凉刑初字第200号刑事判决书、武威市中级人民法院（2015）武中刑终字第59号刑事裁定书、金昌市中级人民法院（2015）金中行初字第38号行政判决书等多份生效的法律文书所确认。

（二）在金昌市中级人民法院经审理撤销房产证的行政案件时，在武威市监狱开庭审理，严某也参加了庭审，其对李某委托后又不同意出售房屋的事实以及伪造公章、资料等事实均予以认可。

（三）李某发现房屋被出售后第一时间就阻止了姚某装修，并随即展开了一系列阻止姚某入住、装修的行为，包括：请求武威市农机局发文阻止姚某入住装修、调查了解房屋被出售相关情况、提起行政诉讼请求撤销错误办理的房产证等，完全不存在姚某所称的“认可房屋被出售给姚某的事实”。

二、李某从未对他人私自出售自己房屋的行为进行过追认，姚某关于“李某事后追认”的观点没有任何证据支持。

三、严某安排张某与代理公司签订的关于出售李某房屋的合同属于无权处分合同。

张某与代理公司签订的《房屋委托出售居间协议》完全符合无权处分的全部特点：1、行为人实施了法律上的处分行为；2、行为人没有法律上的处分权而处分了他人财产；3、因行为人处分财产的行为而使行为人与相对人订立了合同；4、行为人以自己的名义实施处分行为。根据《合同法》第五十一条的规定，无权处分合同未经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，合同当然无效。

四、姚某关于“善意取得”的观点不能成立。

本案中姚某购房的行为，完全不符合善意取得的条件：

（一）姚某主观上恶意明显。

姚某为了得到房子，与严某共同伪造资料，恶意提供虚假资料的事实非常清楚。同时，姚某明知张某提供的是虚假资料且知道张某没有处分权，仍然进行交易，有恶意串通嫌疑。且在李某知道房子被非法出售给姚某后，第一时间阻拦了姚某，劝其不要装修，当时武威市某局也正式发文要求不要装修，但姚某不予理睬，任由损失扩大，存在明显的主观恶意。

（二）姚某并没有支付合理对价。

根据武威市真实的房价情况，35万元显然不可能购买到104平米且带将近20平米地下室的房屋（按照当地的实际交易情况，该房屋价值不少于50万元）。

（三）姚某并没有实际取得房屋。

我国实行房屋所有权登记发证制度，取得房产所有权的标志是经法定部门登记、办理房屋所有权证。而姚某办理的房产证已被生效判决书撤销，该判决已生效，应当视为没有登记。因此也不符合“依照法律规定应当登记的已经登记”的条件。

综上四点，姚某没有任何理由占用李某的房屋，应立即将涉案房屋返还给李某。至于李某关于承担装修费用的反诉请求，由于李某作为被侵权人，没有任何过错，李某自始至终没有同意姚某对房屋进行装修，因此姚某要求被侵权人反而向侵权人承担责任的请求荒谬可笑，毫无依据，法庭不应支持。

本案在审理的过程中，经法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：

一、姚某将位于凉州区二环西路北段181号（武威市凉州区农机局家属院）2栋2单元西五层252室楼房一套及地下室返还给李某。

二、姚某带走窗帘、木床及抽油烟机等其他生活用品，与房屋不可分割的装潢物保持原样。

三、由李某补偿姚某装潢费用50000元。

四、由武威市某房地产代理销售有限公司补偿姚某装潢损失20000元。

甘肃省武威市凉州区人民法院（2017）甘0602民初516号民事调解书。

本案中严某在李某终止授权后将李某的房子卖给姚某，该行为属于无权处分行为，由于未经过李某的追认，因此双方签订的房屋买卖合同无效。在该合同被生效法律文书确认无效后，姚某应根据《合同法》第五十八条之规定，将房屋返还给李某，李某应对姚某支付的部分合理费用予以适当补偿。

本案涵盖了无权处分、善意取得、合同效力认定、合同无效后的法律后果等方面的法律问题，同时还涉及到了行政行为的撤销问题。就本案而言，其实姚某也是受害方，因为其为购买房屋支付了30多万元，该款被严某收取并挥霍，很难追回，可谓损失惨重。但是作为购买方，在未充分了解房屋权属的情况下，就轻易付款购买，且支付对价远低于市场价款，甚至有互相串通损害第三人利益的嫌疑，因此，其购买房屋的行为不能构成善意取得，最终付出了代价。