律师代理李某某诉杨某某、某公司土地承包经营权转包合同纠纷一审案

2020年10月13日,某公司与杨某某签订《土地承包合同》，约定将位于某乡10村2、3组,共计1638亩土地经营权承包给杨某某。某公司保证杨某某水源、电力设施正常的交付使用。约定合同期限为2020年11月1日至2024年12月31日,总承包费为95万元,被告仅交了46万元。合同未约定杨某某有无权利对外转包,土地进行交付时涉案土地上并无属于自己的水井和电力设施。

2020年10月17日,原告与被告签订《土地承包合同》，约定被告将位于某乡10村的1000亩土地承包给原告,承包期限为5年,自2020年11月1日至2025年11月25日,承包费为760元/亩/年。并约定被告保证浇水水源、电力设施正常交付使用,如单方违约,需向对方赔付剩余年限承包费的50%；原、被告在签订合同的当日变更承包费的缴纳办法,将后四年的100元/亩承包费预先交到第一年中,因此第一年为1160元/亩,此后为660元/亩,第一年需向被告缴纳承包费116万元,在2020年11月15日前交清。2020年10月17日王某给被告支付3万元、2020年12月9日王某某给被告支付45万元、李某某给被告支付45万元,合同签订当日支付3万元定金,以上合计原告给被告支付土地承包费93万元。原被告双方按边界估算土地约1000亩地，但平地过程中有部分土地被农民要走,在进行土地平整中又有部分土地被要走,最终剩下多少亩土地无法确认。合同约定：如单方违反约定,要向对方赔付剩余年限承包费的50%。2021年3月中旬,被告才给原告提供水井2ロ,一个是大队的井,一个是农户个人的井。2021年3月下旬,大队将井要走；2021年4月8日,县水利局向县供电公司发函,停止供电。另一名农户的井也停电,该农户用电是某农业开发有限公司的电路,该公司在停电范围内,因此造成原告无法浇水种植土地。

另原告在承包土地时与其他三名合伙人达成合伙协议。现因土地无法种植,原告与三名合伙人散伙,散伙协议约定,散伙事宜均由原告处理。

律师代理原告，发表如下代理意见：

一、被告存在多种违约行为，导致合同目的无法实现，合同应当解除

1.交付的1000亩土地中有近500亩土地有权利瑕疵，导致最终土地仅有500多亩。

《土地承包合同》第四条约定租赁面积为1000亩，按实际测量为准，多退少补。该条约定了1000亩，是双方看过现场后，对边界予以了确定，面积大约1000亩，具体面积以测量为准。但原告2020年底在平整土地过程中，有其他农户阻止原告平整土地，称有些土地是该农户的，产生该争议时，原告就通知了被告，且某公司及繁育场的人员均来调解过，但最终土地仍被归还了农户，而原告取得的土地仅剩700多亩。2021年3月底4月初，原告在浇水时，又有另外的农户称其中一部分土地是他的，最终将原告平整的土地要走。而原告最终仅剩500多亩，相比于合同约定的土地面积少了一半。

2.被告未能正常供水、供电，导致土地无法在正常的时节浇水、种植。

《土地承包合同》第六条和第七条约定，被告保证水源、电力设施正常交付使用，且在双方勘察现场时，被告称能向原告提供1000亩土地中间及附近的6-8口井。实际上，当时没有一口井能用，直至2021年3月中旬，被告才提供了两口井，一是距离土地约两公里处的某农户私打的井，另一个在土地中间，是大队的井。某农户的井在2021年4月8日，因有农户未缴纳2020年水资源费，而被水利局要求电力公司断电而无法使用，又因该口井是私井，没有向大队登记备案没有正规手续，而无法继续使用。而大队的井是必须优先保障大队农户的水源，待所有农户放完水后原告才能用，导致原告无法及时浇水错过时节，且仅这一口井无法满足500亩土地的水量。一口井一天一夜仅能浇10亩，500亩土地需要50天，还得保证是在井持续不断的情况下。众所周知，水是一切生命之根本，被告未能按合同约定提供水井，土地水源无法得到保障，导致合同无法履行。

为便于法官更好地了解种植时节以及浇水的重要性，现向法庭阐述一下种植土地的程序：

冬灌：前一年的11月底—当年的1月；

春灌：2月底—3月15日左右；

播种：3月28日左右—4月20日；

浇水：6月—8月；

管理（施肥、打药、除草）：8月—9月

拾棉花：9月—10月

从以上种植时节可以看出，冬灌和春灌是给土地打基础，在种植过程中也需要大量的浇水。因此，在种植土地时，水源是至关重要的部分，如果水源无法保障，土地就无法种植。

3.现原告请求解除合同的时间是合同履行的第一年，又未种植农作物，因此，不属于不适宜解除的情形。

综上，根据《民法典》第563条的规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”，被告未按照合同约定提供足额土地，未能提供水源，并经原告多次催促，均未能解决，导致合同无法继续履行，该违约行为已构成根本违约，原告请求解除合同符合事实和法律依据。

二、被告根本违约的行为导致合同解除，因此，被告应赔偿原告为种植土地而产生的花费及违约金

《民法典》第577条之规定：“当事人一方履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第五百九十三条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理。”第582条规定：“履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。”第585条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。

回归本案，原告为种植土地，对土地进行了平整、购买了滴灌带相关零件、租赁房屋等，原告的花费均系真实合理的花费。因此，现因被告的行为导致合同无法履行，从而解除，被告应当赔偿原告的花费并向原告支付违约金。因《土地承包合同》中约定的违约金过高，原告自愿调整为已支付承包费的30%，即279000元。

一、解除原告与被告于2020年10月17日签订的《土地承包合同》；

二、被告于本判决生效后十日内返还原告支付的土地承包费93万元，并支付违约金27万元，合计1209000元；

三、驳回原告其他诉讼请求。

新疆维吾尔自治区英吉沙人民法院（2021）新3123民初1289号民事判决书。

本案中，原告与被告就土地承包一事达成协议，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案原告签订《土地承包合同》的主要目的就是承包土地从事农业经营从而获取收益，而保证浇水水源、电力设施正常交付使用也是被告主要合同义务。根据当地农业耕种习惯，每年的11月下旬进行冬灌，不进行冬灌将严重影响土地的底墒,每年3月上旬进行春灌。但被告自2020年10月17日合同签订后，到2021年3月中句,才给原告提供两口井进行浇灌，这时候已经错过了冬灌和春灌的时节，况且这两口井都不属于涉案土地专属使用，在原告进行农业生产过程中均未能得到满足涉案土地浇灌使用，造成原告无法对土地进行浇灌继而耕种，致使原告的合同目的无法实现。综上所述，被告的行为已构成根本违约，故原告与被告签订的《土地承包合同》应予解除。

原告向被告交付租赁土地的承包后，被告未按约定保证浇水水源、电力设施正常交付使用，造成合同的目的无法实现，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任，根据合同约定，如单方违反约定，要向对方赔付剩余年限承包费的50%，违约金过高。现原告自动进行调整，按照已缴纳的土地承包费93万的30%即279000元要求违约金，被告应予赔偿。

本案从立案到一审判决历时半年，最终被告未上诉，并且在双方律师的努力下，双方在一审判决结果的基础上达成一份还款计划，并且被告在积极履行着付款义务，避免了无休无止的诉讼，案件也算是圆满解决。但是不可否认的是，因本次纠纷，涉案土地被撂荒一年，给承包者和发包者均造成了巨大的损失。

在此类诉讼案件中，承包者往往是农民，缺乏法律知识，所以，在委托人第一次向律师咨询或者委托时，律师就应当告知并帮助其固定证据及搜集证据。

另，此类案件涉及土地种植，办理此类案件时应合理确定和把握时机，尊重当地农业生产的自然规律，这就要求律师要掌握相关农业知识，并以通俗易懂的方式向法官阐述，让法官能够充分了解案件的特殊性，以便做到慎审快结。

综上，诉讼终归是劳民伤财的，而律师也并非万能的，不可能保证百分之百的打赢官司，或者将当事人的损失全部追回，因此，为避免诉讼或定纷止争，公民、法人或组织之间在签订合法有效的协议后，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。每个公民、法人或组织在日常生活中，均享受着权利和承担着义务，在从事民事法律行为时，应明确自身责任，在因未尽到责任而给他人造成损害后，因积极反思，进行权责划分，不逃避，不推脱，勇于承担责任，与他人建立良好、诚信的法律关系。