律师代理**银行股份有限公司河源分行诉黄甲、 黄乙、河源**房地产开发有限公司金融借款合同纠纷案

2012年11月5日，**银行股份有限公司河源分行与黄甲、河源**房地产开发有限公司签订了《个人一手住房贷款合同》，约定由**银行股份有限公司河源分行向黄甲提供房屋贷款人民币贰拾捌万壹仟元整（281,000.00整），贷款期限为20年/240个月，约定贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次，重新定价日为实际放款日在重新定价当月对应日，当月没有对应日的，则当月最后一日为利率重新定价日，第一个浮动周期内，按实际放款日适用的中国人民银行公布的相应档次的贷款基准利率下浮15%执行，若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%。河源**房地产开发有限公司为该笔借款提供连带保证责任。黄甲、黄乙于2010年1月15日登记结婚，黄甲、黄乙以其名下共有的位于河源市源城区**路**号**山庄*号房产作抵押。该房产于2012年11月7日办理了商品房预售抵押备案，但截止至**银行股份有限公司河源分行向法院起诉之日止，该房产仍未办理《房产证》及《他项权证》。合同签订后，**银行股份有限公司河源分行如约向黄甲发放了贷款。

自2016年1月7日开始，黄甲未按照合同约定向**银行股份有限公司河源分行偿还贷款本息，截止至2016年4月25日，黄甲共拖欠**银行股份有限公司河源分行贷款本金263033.59元、利息16315.78元，本息合计279349.37元。广东众浩律师事务所李震兴律师受**银行股份有限公司河源分行的委托，作为该案的委托代理人向法院提起了民事诉讼。

黄甲未按照合同约定偿还贷款的行为属于违约行为，根据**银行股份有限公司河源分行与黄甲、河源**房地产开发有限公司签订的《个人一手住房贷款合同》的约定，**银行股份有限公司河源分行有权要求合同项下贷款本息全部提前到期，黄甲与黄乙于2010年1月15日登记结婚，该笔贷款发生在其夫妻关系存续期间，且黄乙作为共同抵押人在抵押物清单上签名，故黄乙应对该笔贷款应承担共同偿还责任。河源**房地产开发有限公司作为保证人，为黄甲该笔贷款提供了阶段性连带责任保证，即自黄甲办妥合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，河源**房地产开发有限公司在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，河源**房地产开发有限公司仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。**银行股份有限公司河源分行根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定，向河源市源城区人民法院提起民事诉讼，请求法院判决：一、判令黄甲、黄乙立即共同偿还原告住房贷款本金人民币263033.59元及自逾期之日起至债务清偿之日止的利息、罚息（利息、罚息按《个人一手住房贷款合同》约定计付），暂计至2016年4月25日，拖欠的本息合计为279349.37元；二、判令**银行股份有限公司河源分行与黄甲、黄乙的抵押关系合法有效，**银行股份有限公司河源分行对黄甲提供的位于河源市源城区**路**号**山庄*号产享有优先受偿权；三、判令河源**房地产开发有限公司对黄甲的借款承担连带保证责任；四、本案的诉讼费由黄甲、黄乙、河源**房地产开发有限公司承担。

一、被告黄甲、黄乙应在本判决生效后十日内偿还原告**银行股份有限公司河源分行贷款本金250294.27元及相应利息（利息以250294.27元为基数按中国人民银行规定的同期同类贷款逾期利率自2016年9月27日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；二、被告河源**房地产开发有限公司对本上述第一判项的内容承担连带保证责任。被告河源**房地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权依据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定向被告黄甲、黄乙追偿；三、驳回原告**银行股份有限公司河源分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5490元，公告费260元，合计5750元，由被告黄甲、黄乙、河源**房地产开发有限公司共同承担。

（2016）粤1602民初1057号民事判决书

本案是银行金融借款合同纠纷案件，**银行股份有限公司河源分行与黄甲、河源**房地产开发有限公司签订了《个人一手住房贷款合同》，属于《中华人民共和国合同法》调整范围，本案争议的焦点在于黄乙是否应对该笔贷款承担共同偿还责任？河源**房地产开发有限公司是否需要对该笔贷款承担连带保证责任？**银行股份有限公司河源分行对黄甲、黄乙名下位于河源市源城区**路**号**山庄*号房产是否享有优先受偿权？

一、黄甲与黄乙于2010年1月15日登记结婚，黄甲与黄乙属于夫妻关系，本案贷款时间发生于2012年11月5日，即贷款时间是在双方夫妻关系存续期间，且黄乙作为共同抵押人在抵押物清单上签名。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。”故黄乙应对该笔贷款承担共同偿还责任。

二、根据**银行股份有限公司河源分行与黄甲、河源**房地产开发有限公司签订的《个人一手住房贷款合同》，河源**房地产开发有限公司承担的是阶段性连带保证责任，其保证责任自借款人办妥合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。因此，河源**房地产开发有限公司在未办理出《房产证》及《他项权证》并移交**银行股份有限公司河源分行之前，河源**房地产开发有限公司需对黄甲的贷款承担连带保证责任，但河源**房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向黄甲追偿。

三、由于本案抵押物仅办理了房地产预售抵押备案，并未实际办理《房产证》及《他项权证》，根据最高人民法院公报案例及《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”本案中，**银行股份有限公司河源分行对案涉的抵押物仅做了抵押预告登记，而未做抵押登记。所谓的预告登记，是指“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权”而作的一种登记。预告登记是为“保障将来实现物权”而作的一种登记，因此预告登记的权利人对于登记物不享有物权，而仅享有未来取得物权的请求权。因此，**银行股份有限公司河源分行不能对黄甲、黄乙名下位于河源市源城区**路**号**山庄*号房产享有优先受偿权。

虽然预告登记的权利人对于登记物不享有物权，但是取得预告登记以后，权利人请求将来变动物权的债权请求权却因为预告登记的存在具有了对抗第三人的效力。因此在以后处理类似案例时，建议将诉讼请求变更为：“请求判令被告***尽快协助原告到***房管局对抵押房产办理《不动产权证》及《他项权证》。”