律师代理戚某某、张某某执行异议之诉纠纷案

2013年7月12日，唐某某与虚拟的永州市芙蓉置业有限公司（实际是杨某某、任某某个人行为）签订了《商品房购买合同》，约定以213,800元的价格购买杨某某、任某某开发的位于零陵区老322国道旁的住房一套（郑易平栋一单元502号房）房屋，建筑面积为130平方米，唐某某并预交了100,000元购房款，因杨某某、任某某没能按期交房，2015年7月27日唐某某诉请要求解除与杨某某、任某某签订的商品房买卖合同，并返还购房款100,000元，赔偿违约金15,000元。法院通过审理判决：解除唐某某与杨某某、任某某所签订的《商品房购买合同》；退还唐某某购房款100,000元，赔偿违约金15,000元，因判决生效后，杨某某、任某某没有按时履行。为此，唐某某申请法院执行，法院于2016年4月25日作出（2016）湘1102执372号执行裁定书：查封位于零陵区老322国道旁郑易平幢壹单元502号（在第五层）的房屋一套。

查封后，（案外人）戚某某与其妻子张某某即向法院提出执行异议，认为法院查封错误，将戚某某、张某某购买杨某某、任某某501号房查封了，要求解除查封，法院通过查明认为：（案外人）戚某某、张某某与永州市芙蓉置业有限公司在法院查封前已签订购买位于湖南省永州市零陵区老322国道第二幢一单元401房屋，该房屋即法院所查封的郑易平幢一单元501号房屋，案外人已付购房款180,000元，房屋建筑面积为120平方米，且该房屋已实际交付使用，故案外人已合法取得该房屋，因此法院于2016年6月27日作出（2016）湘1102执异6号执行裁定书，中止对湖南省永州市零陵区老322国道旁郑易平幢一单元502房屋的查封。唐某某收到裁定后不服，于2016年8月2日向法院提起执行异议之诉，要求法院在（2016）湘1102执372号执行案件中继续对湖南省永州市零陵区老322国道郑易平幢一单元502房屋的查封，法院通过审查，裁定不予受理，为此，唐某某上诉于永州市中级人民法院，永州市中级人民法院作出（2016）湘1102民终2074号民事裁定书：撤销零陵区人民法院（2016）湘1102民初2084号民事裁定，本案指令湖南省永州市零陵区人民法院继续审理。

我所律师代理戚某某、张某某提出执行异议并获法院支持；唐某某起诉，戚某某、张某某再次委托我所律师代理本案，一审判决驳回唐某某诉讼请求；唐某某上诉，戚某某、张某某继续委托我所律师代理，二审判决驳回上诉，维持原判。

我们认为，本案关键点在于查清两个事实问题和明确一个法律适用。事实问题即唐某某与戚某某、张某某所购买的房屋是否具有同一性？戚某某、张某某所购买的的房屋在唐某某申请执行时是否为被执行人杨某某、任某某的财产？法律适用即《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》。

一、房屋实际情况。唐某某所购买的第郑易平栋即戚某某、张某某所购买的的第二栋，但唐某某所购买的是一单元502号房、面积为130㎡；而戚某某、张某某购买的是一单元501房、面积为120㎡。二者根本不是同一处房屋，不具有同一性。

二、时间节点。戚某某、张某某购买本案讼争房屋的时间是2013年1月26日。而唐某某签订房屋买卖合同的时间为2013年7月12日，提起民事诉讼的时间为2015年7月27日，零陵区法院作出查封房屋裁定的时间为2016年4月25日。也就是说戚某某、张某某签订房屋买卖合同并支付购房款的时间不仅早于零陵区法院的查封时间，更是早于唐某某的起诉和签订购房合同的时间。

三、合法取得。如前所述，戚某某、张某某在零陵区法院查封之前已签约购买房屋并支付价款，且实际占有、使用该房屋，而占有是物权的核心功能。戚某某、张某某早已合法取得该房屋的所有权，该房屋也已实际交付使用。二栋501号房屋并非被执行人杨某某、任某某的财产，而是戚某某、张某某的合法物权。事实上，唐某某也并未提供证据证实该房屋系杨某某、任某某的财产。

通过上述分析，结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条等，戚某某、张某某确系二栋501号房的权利人，该权利合法、真实，且能排除执行。

一审判决驳回唐某某诉讼请求；唐某某上诉后，二审判决驳回上诉，维持原判。

一、二审法院认为,本案为执行异议之诉，双方当事人争执的焦点问题是永州市零陵区人民法院作出的（2016）湘1102执372号执行裁定书查封的房屋与戚某某、张某某所购买的永州市零陵区永州市芙蓉置业有限公司位于老322国道第二幢一单元401房（实际是501号房，住房的第四层）是否具有同一性。根据查明的案件事实，上述两套房屋具有同一性，实为同一套房屋。具体理由为：唐某某与杨某某、任某某签订《商品房购买合同》表明该房屋房号为郑易平幢一单元502号房，约定面积为130平米。戚某某、张某某与与杨某某、任某某签订《商品房购买合同》购买第二幢一单元401房屋（实为501号房屋），约定面积为120平米。从合同约定来看，上诉人所购房屋的面积大于被上诉人所购房屋面积。永州市芙蓉置业有限公司在零陵区老322国道所建好的房屋就一幢一单元，即郑易平幢。根据现场查验，该幢房屋上楼的左手边的房屋面积比右手边的房屋面积宽，该幢房屋因故未能在房产部门办理产权登记，故无法确认哪套是501房、哪套是502房，而零陵区人民法院当时查封的502房是该幢五层上楼右手边的一套。面积较少的一套，也就是戚某某、张某某所购买的501号房屋，即双方争执的502号房屋。因该房屋系戚某某、张某某于2013年1月购买，并于2014年安装房屋大门并已实际交付使用，故零陵区人民法院裁定中止对湖南省永州市零陵区老322国道郑易平幢一单元502房屋的查封是正确的。唐某某上诉提出的戚某某、张某某购买的第二幢就是郑易平幢没有证据证明的上诉理由本院不予采纳。上诉人上诉还提出被上诉人的购房合同是一个无效合同，因购房合同上的出卖方永州市芙蓉置业有限公司根本不存在。经查，被上诉人所购房屋的出卖方实为杨某某、任某某，有购房合同为证，故上诉人的此上诉理由，本院不予采纳。

执行过程中，如何审查案外人对未登记建筑物排除执行的异议。

《民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《规定》”）第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。具体而言，应当有如下原则：

1.案外人必须是其所主张的实体权利的权利人，即必须和异议的事项存在实体上的利害关系。

2.案外人的实体权利是真实存在的。

3.这种权利能够排除申请申请执行人实现的债权。

对于未办理登记的建筑物，有些是因事实行为设立的物权，《物权法》第30条规定因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力，不需要遵循一般的物权公示方法。 此外，根据《规定》第二十八条、第二十九条等，本案中戚某某、张某某在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前戚某某、张某某已合法占有该不动产，且支付了绝大部分价款（剩余购房款需待办理房产证时缴纳），未办理过户登记也并非戚某某、张某某自身原因。

本案较为典型地体现了人民法院在审查案外人提出执行异议及执行异议之诉纠纷的审查原则，特别是针对执行标的物为未办理登记的不动产，应当综合法律规定和客观事实作出公正判决。

同时，也建议广大人民群众在购置不动产时一定要选择正规、合法、有资质的开发商，以免遭受欺骗导致财房两空。政府部门要加强对涉及民生行业的监督管理力度，加大对违法违规行为的查处和惩治力度，提高其违法犯罪成本。人民法院在执行过程中要审慎审查，最大限度地维护当事人合法权益。