律师代理原告参与公民借款纠纷案

白城某自然人（下称甲方）与白城某自然人（下称乙方）在2015年7月签订了一份《房屋买卖协议》在该协议上同时有A、B、C三人在担保人位置签字，但是没有表明担保人为谁担保，担保内容是什么。该协议约定甲购买乙一处院落以及院落内的三处房屋，约定价格为200万元，约定房屋交付期限为甲方付款后两个月之内交付，还有互相协助办理产权和土地使用权变更登记等内容。签订协议当时乙方将产权证和土地证原件都交付给了甲方。协议签订后甲向乙指定的收款人账户通过银行转账支付价款180万元。同时向乙方交付现金20万元。乙方为甲方出具了200万元房款收据。在协议约定的交付房屋期限届满后，乙既不交付房产也拒绝协助办理过户登记手续，为此甲方向白城市洮北区人民法院起诉，要求乙方履行协议。甲方委托律师代理本案。

乙方辩称：原被告之间签订的《房屋买卖协议》无效，双方并没有买卖房屋的真实意思表示，实际是案外人丁某在原告处借款而提供的担保。案件真实情况是丁某欠一家小贷公司180万元，被告为这笔借款提供担保将上述房产作为抵押物抵押给了小贷公司，并且产权证、土地证都在小贷公司存放。本案纠纷是丁某向原告借款用于偿还欠小贷公司的借款，将抵押物收回后又抵押给了原告。另外原告只是向小贷公司支付了180万元，被告没有收到另外的20万元，这20万元是180万元借款利息。收据上显示的收到200万元房款是虚假的。实际仅仅收到180万元，而且是丁某收到了原告的贷款而不是被告收到了房款。被告承认是为丁某向原告借款提供抵押担保，否认将房产出售给了原告。因此不同意履行合同。

争议焦点：《房屋买卖协议》是否有效

原告举证：《房屋买卖合同》《房款收据》划款凭证、产权证、土地证。

被告举证：证人A、B作证，证明向丁借款形成的买卖合同。

本案法律关系是房屋买卖。因为有买卖协议、交付房款收据、交付产权凭证这些书证作为支持原告请求的依据，原告所举出的证据形成完整证据链条，原告举证义务完成，而且证据层级属于第一级。被告虽然主张名为买卖实为借贷，但是没有举出充分证据反驳原告，被告所举出的证据层级较低也可以说最低，而且证据没有形成完整证据链条。应该按照优势证据规则采信原告的意见。

《房屋买卖协议》有效被告应该履行交付实物以及协助办理产权和土地使用权变更登记手续。也就是原告胜诉。

本院认定事实如下：被告作为售房方与原告作为买房方。签订一份《房屋买卖协议》，约定被告将坐落于白城市洮北区某某村自有房屋所有权及地上建筑物有偿出售给原告，交易价格为200万元，房屋交易面积为800平方米，同时约定协议生效后被告将出售的房屋所有权证交给原告，原告交清房款后被告必须配合办理产权过户手续等相关事宜。协议除了有原告被告签字外，还有担保人A、B、C签字。协议签订后原告即通过银行转账给被告180万元，现金支付20万元，被告为原告出具了收到房款200万元收据。被告将产权证和土地证原件交付给原告。直到原告起诉，被告占有该争议房产，拒绝协助原告办理产权以及土地使用权变更手续。

本院认为：民事法律关系是民事法律规范调整社会关系过程中形成的民事主体之间的民事权利义务关系。除基于法律特别规定，民事法律关系的产生、变更、消灭需要通过法律关系参与主体意思表示一致才能形成。判断民事主体根据法律规范建立一定法律关系时所形成的意思表示，目的在于明晰当事人权利义务边界、内容。一项民事交易特别是类似本案重大交易的达成，往往存在复杂背景，并非一蹴而就且一成不变。本案被告辩解称签订房屋买卖合同的真实意思表示系为他人借款提供担保的行为。基于原告、被告诉讼利益考量，当事人交易形成过程中的细节应当获得有效证据的支撑。书面合同在性质上属于原始证据、直接证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题规定》第77条有关证据证明力认定原则的规定，其应作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据，应当重视其相对于传来证据、间接证据所具有较高证明力。法院在确定法律关系过程中，仅在有充分证据证明当事人隐藏的法律关系成立时，才能予以确定，否则不宜简单的否定已经存在的外在表现的法律关系对当事人的约束力。即便在两种解读结果具有同等合理性的场合，也应当朝着有利于书面证据所代表的法律关系成立的方向做出判定，以此传达和树立重诺守信的价值导向。本案原告在庭审过程中针对房屋买卖关系提供了书面买卖协议、出售人被告的收款收据、并且阐明了付款方式，已经完成了其主张法律关系的举证责任。相比较被告主张名为买卖，实际是为他人借款提供担保，没有举出充分的证据证明，没有达到高度可能性的证明标准，不能对抗原告证据。依据《中华人民共和国民事诉讼法》解释第108条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的应当认定该事实存在。对反驳方当事人举证人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真为不明的，应当认定该事实不存在。”以此评价标准判断，原告所举出的证据无论在证据层级方面还是证据关联性方面都远远优于被告所举出的证据，因此原告主张成立。综上判决如下：原告甲与被告乙签订的《房屋买卖协议》有效。被告应当在本判决生效后15日内将争议房产交付给原告，同时协助原告办理房屋产权、土体使用权变更手续。

本案人民法院按照裁判规则判定原告主张成立完全正确。在判决中认真论述了判决形成的依据，践行了民事裁判优势证据规则。并没有简单否定被告主张的事实不存在，而是从证据证明力角度认定法律事实。将客观事实与法律事实的区别形象地展示出来。对其他民事主体今后在进行具体民事活动设定权力义务具有很高的借鉴价值。彰显了法律文化契合我国依法治国的理念。

律师在代理案件过程中一定要将客观事实与法律事实区别开来，应该关注客观事实更应该关注法律事实。只要委托人的要求不违背公序良俗就应该力所能及地帮助当事人实现利益最大化，这是由律师的工作性质决定的。本案给了被告和解机会，代理人已经说服原告有条件的接受和解的结果，不必非要购买这处房产，只要被告将房款以及适当的损失支付给原告原告也是同意解除合同的。由于被告看不清形势一意孤行才导致败诉结果。当然被告败诉后还有和解机会，但是条件肯定高于诉讼未决的时候。建议我们当律师的同志在代理案件过程中，要及时提醒当事人注意案件发展方向。不要在失败了才想到不如当初改变诉讼战略。更要自己多研究一点法律，要有工匠精神。其实本案胜败很容易判断，何必硬撑着最后磕碜呢？无论当事人如何低能，我们毕竟是帮助他们的职业，要对人家的信任负责。