律师代理武汉某会务有限公司与武汉某股份有限公司、湖北某置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷案

申请人武汉某某会务有限公司（简称会务公司）于2010年12月30日与两被申请人武汉某某股份有限公司（简称武汉公司）、湖北某某置业发展有限公司（简称置业公司）签订了《协议书》，约定在被申请人共同开发的某产业园区内，申请人出资定制其代建的“总部空间”二期2号楼，并按约定支付了定金、购房款（总价3100万元等款项，至2014年1月29日，申请人先后将总房款3100万元支付到了90%计2790万元。而被申请人2011年9月29日才开工建设，按工期360日推算，应当在2012年9月24日交付合格房屋，但两被申请人却没有在约定期限内建设完工并办理竣工验收手续，至2013年7月才办理了建设工程规划验收，项目综合竣工验收一直未办。后双方签署补充协议，约定武汉某某会务有限公司于2014年1月29日将款项付到总定制款的90%，两被申请人承诺于20日内出具发票，同年5月30日前将两证办好交付申请人，但均违约未履行。

在律师的分析指导下，按当事人双方在《协议书》中关于争议解决由武汉仲裁委员会裁决的约定，申请人向武汉仲裁委员会提出了仲裁申请，要求： 1、裁令两被申请人立即办理申请人购买的“总部空间”二期研发生产2号楼的综合竣工验收手续；裁令被申请人支付自房屋实际竣工日2012年12月14日起至2014年9月4日止的逾期办理房屋竣工综合验收的违约金计 569.16 万元，并裁令两被申请人继续以3100万元为本金，向申请人按每日万分之三的标准支付违约金至房屋综合验收合格之日止。 2、裁令两被申请人为申请人办理购买房屋的房屋所有权证和土地使用权证；裁令两被申请人共同支付自2014年5月31日起至2014年9月4日止的逾期办理房屋两证的违约金计 90.21 万元，并裁令两被申请人继续以3100万元为本金，向申请人按每日万分之三的标准支付违约金至房屋两证办理完毕之日止。3、裁令两被申请人共同支付自应开发票日2014年2月24日起至2014年8月14日止的逾期开发票的违约金计 22.572 万元。4、裁令两被申请人立即为申请人办理所购大楼移交供电局的正式供电手续，修复大楼外墙面；并赔偿2014年4月1日起至2014年9月4日止的违约迟延履行前述义务的违约金计 146.01 万元，并裁令两被申请人继续以3100万元为本金，向申请人按每日万分之三的标准支付违约金至两项义务履行完毕之日止。 5、裁令两被告共同承担本案全部仲裁费用、保全费用等。

仲裁案件经仲裁委立案审理，被申请人提出了其定制代建房屋的土地性质是自用工业出让地，不能够分割转让，因此双方签订的《协议书》属于无效合同，按照无效合同的处理原则其仅应退还申请人已付购房款及同期人民银行贷款利率。

在与申请人接洽并了解案情后，代理律师对案件对方可能抗辩的事由进行了充分的估计：合同无效、合同无效违约责任条款无效、按照过错责任返还。故此在案件立案之前，即找到了武汉市政府有关部门关于原规划用途为酒店类（含酒店、宾（旅）馆、度假村等）项目和有明确生产用途的工业项目的分割销售的有关政策依据，确定了合同有效的直接依据。同时在证据目录中对合同系双方真实意思表示、申请人已经履行了全部付款义务、被申请人已经建成交付了房屋给申请人使用等事实进行了细致的描述和充分的证明，另外到房地产开发管理部门查询到了同一园区前面五个土地证下的土地建成房屋后都获得了分割销售批准的事实，并提交查询界面供仲裁庭当庭查询核实，最终仲裁庭从无直接确认无效的法律依据、合同已经实际履行、合同履行不损害第三人合法权益等几个角度综合评判，支持了申请人的全部仲裁请求。

代理词摘录：一、本案双方签订的《协议书》不是被申请人主张的商品房预售合同，而是委托代建合同，其性质为合作建房合同。

（一）最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第十八条规定：“享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式”。根据双方签订的《协议书》内容，武汉国测科技股份有限公司（以下称“国测”）拥有武汉理工大学科技园的国有土地使用证，湖北世纪泓源置业发展有限责任公司（以下称“世纪泓源”）拥有房地产开发资质，申请人投入资金，房屋建成后归申请人所有，是属于前述司法解释规定的土地使用权转让的特殊形式，故申请人与被申请人签订的《协议书》属于合建合同。土地使用权转让合同是否合法有效，其认定依据就是《城市房地产管理法》第三十九条规定，而根据国土资源部门与被申请人国测公司所签订的《国有土地使用权出让合同》的约定，土地只要形成工业用地和具备建设用地条件就可以转让，并不受是否完成开发投资总额的百分之二十五以上的限制，故此，双方签订的合建协议是完全符合法律规定的有效合同。

（二）被申请人主张委托代建是商品房开发行为，故《协议书》为商品房预售合同，显然不符合客观事实和合同本身的法律要件：

首先，代建房屋行为不符合商品房开发的法律要件。商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。商品房是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房，商品房预售所针对的对象是不特定的社会大众，而不是具体的某一个自然人或者法人。在本案中，申请人为特定的企业法人，合同约定的就是申请人委托两被申请人代建房屋，所以不符合商品房的法律特征，不是商品房开发。

其次，商品房的预售或现售许可是对商品房销售行为的行政许可管理，而本案所涉房屋并不属于商品房，规划验收时显示为自用，也证明不是商品房，因此不办理预售许可证并不是合同无效的依据。申请人庭审举证被申请人一期房屋以办理预售许可证的方式销售，是因为其前期房屋属于标准厂房，建成后需要向社会不特定的对象销售，因此属于利用工业用地进行商品房开发的范畴，按照武汉市地方政府规章的规定，需纳入商品房销售监管，故此，必须办理预售许可证、网签商品房买卖合同备案等手续。而本案所涉房屋被申请人在规划验收时将其填写为自用厂房，因此不属于商品房销售或预售的范围，不办理预售许可证不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条不办理预售许可证即认定合同无效的情形，因此，被申请人以未办理预售许可证主张合同无效的事实依据和法律依据都是错误的。

综上所述，本案双方实际签订和履行的《协议书》真实意思表示是合作建房性质的房屋代建合同，依法属于土地使用权转让合同的特殊情形，不符合商品房开发的性质，因此不受必须办理预售许可证的限制。

二、本案双方签订的委托代建房屋《协议书》不违反法律和行政法规的效力性强制规定，被申请人主张合同无效不但如前述与事实不符，其适用的法律依据也是错误的，故仲裁庭应当依法认定双方所签订《协议书》合法有效。

被申请人认为合同无效是合同违反了《城市房地产管理法》第三十九条规定：“ 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”其认为本案双方签订合同无效的理由是：签约时房屋建设投资总额没有达到投资总额的百分之二十五；工业出让地不能分割转让；未办理预售许可证等三项理由。但是从其自己提供的《国有土地使用权出让合同》的第二十条规定看，土地使用权部门与被申请人国测公司的约定是：受让人（被申请人）取得出让土地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分土地使用权转让、出租、抵押，但首次转让须符合第（二）款规定之条件：按照本合同约定进行投资开发，形成工业用地或其他建设用地条件。即项目转让不需要满足完成开发投资总额的百分之二十五以上的条件，只需形成工业用地即可，本项目土地是可以转让分割的。再根据《中华人民共和国合同法》第52条的规定，认定合同无效须是违反法律、行政法规的强制性规定。最高人民法院《合同法》司法解释二更进一步明确， “强制性规定”，是指效力性强制性规定，而不是管理性规定。事实上《城市房地产管理法》第三十九条的规定从最高人民法院的相关判例来看，其认为该条款是管理性强制性规定，而不是效力性强制性规定，不能作为认定合同无效的依据，因此，被申请人以该法条主张合同无效是错误适用法律，其主张合同无效的前两项理由显然不成立。

被申请人主张合同无效的另外一个理由是房屋未办理房屋预售许可证。事实上将“工业地产”纳入商品房销售的管理范围，依照商品房住宅销售管理模式进行管理，核发《商品房预售许可证》，签署《武汉市商品房买卖合同》，办理合同备案和产权登记手续是武汉市政府2010年9月《武汉市人民政府关于完善工业用地政策促进工业快速发展的意见》颁布实施后，为促进工业地产开发而制定的地方政策，此之前工业地产销售并不实施预售许可管理。目前情况下，被申请人办理了自用房屋初始登记后，也仍然可以办理现房转让，或者存量房转让。正如被申请人庭审时所说，其实真正不能办证的原因是因为需要补交土地出让金，而其资金困难，无力缴纳，因此，被申请人主张合同无效的三个理由均不成立。

其实，从庭审查明事实来看，被申请人不办理预售许可证是其自身不愿或无资金办理，并不是政府不批准。申请人委托代建房屋所占用地块与被申请人一期房屋是同一地块，一次规划，分期开发。被申请人从2009年到2013年先后办理了五次预售许可证，同一地块是整体规划的，不可能前一部分可以预售，后一部分不能预售，区别只在于被申请人愿不愿意办理预售许可。事实上，庭审查明的就是被申请人自身差欠土地出让金，故此其无法办理房屋预售许可，这完全是被申请人的自身原因造成的，其反过来以此主张合同无效，显然是颠倒黑白，为其不履行合同找理由，属于违反诚实信用原则的恶意抗辩，其抗辩理由当然不应该被支持。

根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第十八条规定：“（合建合同）未办理土地使用权变更登记手续的，一般应认定合建合同无效，但双方已实际履行了合同，或房屋已基本建成，又无其他违法行为的，可认定合建合同有效，并责令当事人补办土地使用权变更登记手续”，《协议书》实为合作建房合同，且房屋已于2012年12月14日实际竣工，申请人支付了90%的建房款项并实际接收了房屋，且该协议的履行并不违反国家法律和行政法规的强制性规定，也不损害国家和第三人的合法利益，所以，虽然该房屋未办理土地使用权变更登记，《协议书》还是有效的。

三、《协议书》中约定的违约金计算方式及数额正确，请仲裁庭依法判令被申请人向申请人支付仲裁申请书中所述违约金金额。

首先，申请人对于逾期办理房屋竣工综合验收的违约金计算无误。根据《协议书》约定，两被申请人应在取得《建筑工程施工许可证》之日起180日内完成主体结构封顶，全部工程应在360日内竣工，如果被申请人未能按本协议约定时间交付代建工程或通过相关竣工验收，则每逾期一日应按本协议合同总金额的3‰向申请人支付违约金。按被申请人补办的《建筑工程施工许可证》的记载，合同约定开工日期为2011年9月29日，合同竣工日期为2012年3月29日。但因工程项目全部竣工后3个工作日内被申请人应通知申请人进行项目综合验收，并应负责在7个工作日内通过综合验收。所以，依照《协议书》的约定，申请人完全可以从2012年4月8日开始计算逾期办理房屋竣工综合验收的违约金。但是，申请人只要求被申请人支付自房屋实际竣工日2012年12月14日起至2014年9月4日止的逾期办理房屋竣工综合验收的违约金，已经做了巨大的退让，而并非被申请人所说提前了逾期办理房屋竣工综合验收违约金的计算时间。被申请人罔顾《建筑工程施工许可证》注明是在证书载明的竣工日期之后补办的事实，主张从2012年7月开始计算360日，相当于和开竣工时间无关了，显然不符合法定的认定规则，不应得到支持。

其次，申请人对于仲裁申请书中其他违约金的计算是符合合同约定的。双方于2014年1月24日签订的《协议书》的补充协议中约定甲被申请人应于2014年5月30日前为申请人办理两证，若未能按约定的期限办理，则每逾一日应按原协议合同总金额的3‰支付违约金给申请人。被申请人应在补充协议签订后30日内为申请人开具发票，被申请人按每逾期一日向申请人支付应开发票金额3‰的违约金。该补充协议签订后45个工作日内，被申请人需将项目大楼的正式供电办理到位，并将项目大楼外墙面出现的空鼓、开裂、起皮等问题予以解决，若违约，被申请人需向申请人支付原协议合同总金额3‰的违约金。所以，申请人在仲裁申请书中所要求被申请人支付的违约金都是根据《协议书》及补充协议的约定依法合理计算的。

综上所述，被申请人故意怠于履行合同义务，反而以主张合同无效欲使申请人房、款两空，有违诚信、公平的民法基本原则，应当承担全部违约责任。

仲裁庭经评议支持了申请人的仲裁请求，裁判：1、第一被申请人、第二被申请人立即办理申请人购买的“总部空间”二期研发生产2号楼的综合竣工验收手续。2、两被申请人向申请人支付自2012年12月14日起至2015年12月1日止逾期办理房屋综合竣工验收的违约金人民币6,451,091.5元（并支付从2015年12月1日起至房屋综合验收、合格之日止，以人民币27,900,000元为基数，按年利率7.8%计算的逾期办理房屋综合竣工验收的违约金）。3、两被申请人为申请人办理代建房屋所属土地的《国有土地使用权证》及所代建房屋的《房屋所有权证》的手续。4、两被申请人向申请人支付逾期开票的违约金人民币163,648元。5、两被申请执行人立即为申请人办理所购大楼的正式供电手续，修复大楼外墙面。6、两被申请人向申请人支付仲裁费人民币58,324元。

武汉仲裁委裁决书（2014）武仲裁字第0001524号

本案的争议焦点就是合同的效力，合同有效，申请人的主张就成立，合同无效，申请人的主张就不会得到支持。申请人代理律师查询了大量的法律法规、案例，尤其是本地政府的政策规章，以及该园区之前分割销售的规划批准文件，得出按本地当时政策开发商是可以分割销售产业园区内建设的房屋，是因为被申请人资金链断裂，无法缴纳规费而故意以合同无效推脱办证，因此合同并未违反法律法规效力性的禁止规定，故此合同应当有效。

在规划用途批准为工业出让地的地上建设标准厂房、研发楼、生产车间等，再将其按照商品房开发同样的方式对房屋进行预售或现房销售，其合同是否有效，在各地不同时期出现了不同的政策，有的地方在一定时间段内允许，有的地方根本不允许，因此实务处理上也在各地有不同的结果。本案虽然是仲裁裁决的方式，但仲裁依法也是具有确认合同效力的有权机关，同时因为很多房屋买卖合同都约定仲裁，因此此案裁决对同类纠纷的处理是具有典型意义的。

应当说，国家法律、法规层面没有效力性禁止规定，没有规定工业地产不得分割销售。通常持合同无效观点的主要法律依据是引用《城市房地产管理法》第三十九条规定：“ 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”即认为房屋定制协议是在房屋没有达到预售许可条件的情况下进行预售，因此，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释的规定，认为合同无效。但事实是工业地产的销售可以是按照预售的方式销售，也可以按照现房销售的方式进行，办理预售许可约束的是商品房预售行为，在定制工业厂房不属于商品房开发、可以办理现房销售的情况下，以此认定合同无效显然适用法律都是错误的。

需注意的是，工业地产分割销售转让在各地不同时间段都有被许可或被禁止的情况，因此，其是行政许可行为，不是法律赋予禁止效力的行为。因此，各地方的当事人如果购买或采取委托定制的方式在工业园区或产业园区购买方屋时，应当注意了解当地当时的政策环境，或委托律师进行尽职调查后，再签订合同，以免出现难以办证取得产权登记的情况。