律师代理丁某诉市房管局及第三人李某行政登记确认案

丁某与李某钧（已故）于1992年11月25日结婚，双方均系再婚，婚后无子女。李某系李某钧与前妻孙某珍的子女。1999年1月丁某与李某钧购买了位于市建设东路蓝天新村XXX栋X单元XXX室的房屋一套。

李某钧于2013年7月2日病故后，丁某在处理遗产时发现该房屋在2008年被过户到李某名下，经查询，原证号X房字第00XXX63号登记所有权人“李某君”因与其本人身份证名字不一致，已于2008年3月份将所有权人由原来的“李某君”变更为“李某钧”，房产证号也变更为X房字第00XXX71号。

同年，李某与李某钧签订虚假转让合同，于2008年5月30日将上述房屋过户到李某名下，X房字第00XXX71号房屋所有权证已由市房管局收回重新颁发新证。原告丁某向人民法院提起行政诉讼，请求否定物权登记效力。

本案中，原告丁某委托湖北诚昌律师事务所律师彭静担任其诉讼代理人。

本案争议焦点有四：一是市房管局作出的房产转移登记是否合法？二是丁某是否具备原告主体资格？三是丁某的起诉是否超过法定期限？四是本案是否应中止审理先处理民事争议？

原告丁某的委托律师发表代理意见认为：

（一）丁某具备原告的诉讼主体资格

行政诉讼的原告是承担具体行政行为法律后果或受其影响的公民、法人和其他组织。原告必须与被诉具体行政行为之间有法律上的利害关系，即承担该具体行政行为的法律后果或其合法权益可能会受到影响。本案中，现有证据已经能够证明丁某是讼争房屋所有权共有人，与被诉具体行政行为存在法律上的利害关系。被诉具体行政行为侵犯了其合法权益，丁某显然具备诉讼主体资格。

（二）丁某的起诉未超过诉讼时效

丁某在李某钧去世之前一直居住在涉案房屋，不清楚涉案房屋已私自过户到李某名下，直到2013年7月2日李某钧病故后，在清点、处理有关遗产时才知道自己与李某钧共同所有的财产已被擅自处分。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十九条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出，本案中，丁某在2013年7月2日以后才得知房产证重新登记这一具体行政行为。在知晓后的十多天内提起行政诉讼，显然在诉讼时效内。

（三）市房管理局行政行为程序违法，事实认定错误

《中华人民共和国物权法》第十二条规定，当事人在申请登记时，登记机构应查验申请人提供的权属证明和其他必要材料，并就有关登记事项询问申请人。本案市房管局未对相关登记材料查验、未就有关登记事项询问过申请人，直接违反了上述规定，程序违法特征明显。

建设部《城市房屋权属登记管理办法》第十条规定：房屋权属登记时要进行“权属审核”，但某某房管局没有进行“权属审核”，简单、消极行政，仅凭产权证上登记为一人，就想当然地认定该房屋的所有权人只有一个人，显然不当。

《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第六条的规定，已购公有住房和经济适用住房所有权人要求将已购公有住房和经济适用住房上市出售的，应当向房屋所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门提出申请，并提交“同住成年人同意上市出售的书面意见”，市房管理局向法院提交的证据材料中并没有“同住成年人同意上市出售的书面意见”，明显违规。

《城市房屋权属登记管理办法》第十二条的规定，权利人（申请人）申请登记时，应当向登记机关交验单位或者相关人员的有效证件。本案中市房管局的工作人员在明知申请人李某不在场的情况，还在其身份证上签名确认申请人的身份，并作出办理产权登记的具体行政行为。表明市房管局的工作人员在办理登记时没有尽职。

市房管局在办理权属登记的过程中，存在资料不全、违规办理房屋转移登记的情况。市房管局提供的《房地产买卖申请审批书》只有一面，即只有申请人的申请事项，没有处理结果，审批程序明显不完整，资料缺页、缺内容，前后矛盾。

（四）本案的审理无需以先行解决民事纠纷为前提

本案丁某主张撤销该房屋登记行为的理由不仅是该房屋未经共有人同意，其中市房管局在进行房屋产权转移登记时没有做到依法、依规行政，是导致其作出的行政行为因为违反程序规定而无效的重要原因，可见，多种原因共同导致丁某的权益遭到损害。此情形下，丁某在权利的行使上就有了一个自由选择权，既可选择民事诉讼保护自己的合法权益，也可通过行政诉讼维权。这两者是平行关系，无需以先行解决民事纠纷为前提。

（五）李某故意欺瞒原告丁某，恶意明显

本案中李某和李某钧都很清楚涉案房屋是丁某与李某钧夫妻共同财产，但李某钧为了能将该房屋顺利地给自己的女儿李某，李某钧与李某在办理房屋转让登记时，隐瞒丁某为该房屋共有权人这一事实，在申报时提供虚假材料。根据《城市房屋权属登记管理办法》第二十五条的规定，登记机关有权注销房屋权属证书。

人民法院两审审理结果：争议房屋系丁某与李某钧婚后利用双方工龄共同购买的，属夫妻共有财产。市房管局尽管在房屋转移登记过程中尽到了审查义务，但办理程序不符合法律规定，加之李某钧和李某隐瞒真实情况，导致事实认定不清。据此，判决依法撤销市房管局向李某颁发的房屋所有权证，丁某胜诉。

湖北省孝感市中级人民法院【（2014）鄂孝感中行终字第00009号】二审判决认为：

本案被诉具体行政行为是2008年6月3日市房地产管理局（现更名为市住房保障和房屋管理局）向李某颁发的第00XXX14号房屋所有权证，根据《城市房屋权属登记管理办法》的规定，市房管局是本案适格被告。

根据本案确认的合法有效证据，市房管局1999年1月27日向李某钧颁发第00XXX36号房屋所有权证时，李某钧与丁某以配偶关系享受了工龄优惠购买该房屋，根据我国城镇住房制度改革的有关政策，该住房应视为李某钧与丁某共有财产。

所有权人登记为李某的第00XXX4号房屋所有权证是由所有权人登记为李某钧的第00XXX71号房屋所有权证（该证由第00XXX36号房屋所有权证将所有权人“李XX”变更为“李XX”验换而来）转移登记而来，无论是第00XXX36号房屋所有权证还是第00XXX71号房屋所有权证，附记均注明“房改售房”。市房管局作为登记机关，应当知道该转移登记涉及的房屋属于房改售房，李某钧将该房屋卖给其女儿李某，属于已购公有住房上市出售行为。

因此，此转移登记行为既要符合《城市房屋权属登记管理办法》的规定，也必须符合《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》和《市城区已购公有住房和经济适用住房上市出售管理实施办法》的规定。《城市房屋权属登记管理办法》第十一条第三款规定“共有的房屋，由共有人共同申请。”但该转移登记并非由共有人共同申请而是仅仅由共有人之一的李某钧一人申请。

《城市房屋权属登记管理办法》第十三条第二款规定“代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人（申请人）的书面委托书。”该转移登记中，李某的签名均由李某钧代签，却没有书面委托书。

《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第六条和《市城区已购公有住房和经济适用住房上市出售管理实施办法》第六条均规定，已购公有住房上市出售的，应当向房地产行政主管部门提出申请，并提交下列材料：“同住成年人同意上市出售的书面意见”，丁某是该房屋的同住成年人，但该房屋出售时向市房管局提出申请提交的材料中，没有其同意上市出售的书面意见。

关于丁某是否具备原告主体资格问题，李某钧与丁某系夫妻关系，且争议房屋参加房改时享受了丁某的工龄优惠，因此丁某与被诉具体行政行为具有法律上的利害关系，具有原告资格。关于丁某的起诉是否超过法定期限的问题，根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第四条第三款的规定“被告认为原告起诉超过法定期限的，由被告承担举证责任。”本案被告未提供相关证据，由被告承担举证不能的后果。同时，本案认定的合法有效证据亦不能证明丁某超过了法定起诉期限。

关于本案是否应中止审理先处理民事争议的问题，经查阅起诉状，原告虽然在起诉状中提到了房屋转让合同问题，但其诉请撤销被诉具体行政行为的理由是被告具体行政行为违法而非以登记行为为基础的民事法律关系无效。因此，本案不能适用《最高人民法院关于审理房屋登记若干问题的规定》裁定中止诉讼。

综上，市房管局颁发房屋所有权证的行政行为主要证据不足、违反法定程序，依法应予撤销，上诉人上诉理由均不成立，一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

为加强对城市房地产变更、转让、抵押等的监管，保障权利人的合法权益，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。故房管局的登记行为是代表国家行使公权力，使其房屋登记行为具有公信力。这种行为属于具体行政行为，其性质为行政确认。本案的焦点问题在于：一本案是否应中止审理先处理民事争议；二是市房管局给李某颁发的X房字第00XXX14号《房屋所有权证》是否应予撤销？

（一）本案是否应中止审理先处理民事争议？

《中华人民共和国物权法》第三十三条规定：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。由于民事“合意”是物权变动的基础行为，基础行为和登记行为是两个独立的行为，不动产所有权纠纷主要就是要解决登记所有权人与实际所有权人之间的利益冲突。

不动产登记的复合性导致由此引发的诉讼就应当根据诉讼标的而区分民事或行政诉讼程序。涉不动产登记民事诉讼的诉讼标的应当是针对不动产物权的归属或原因行为（基础法律关系）；涉不动产登记行政诉讼的诉讼标的针对的是登记行为本身，亦即在行政诉讼中人民法院审查的是登记行为的合法性。

本案中，丁某虽然在起诉状中提到了房屋转让合同问题，但其诉请撤销被诉具体行政行为的理由是市房管局具体行政行为违法而非以登记行为基础的民事法律关系无效，因此本案的审理无需以先行解决民事纠纷为前提，即无需中止审理先处理民事争议。 

（二）市房管局给李某颁发《房屋所有权证》是否应予撤销？

根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条的规定，行政机关作出的行政行为主要证据不足，违反法定程序的，人民法院可判决撤销或者部分撤销作出的行政行为。本案中市房管局办理转移登记的行为即属可撤销的行政行为：

1.房屋权属登记时要进行“权属审核”，从本案庭审中已经查明的事实来看，原审被告“权属审核”这道必经程序根本没有进行。所有权人登记为李某的第00XXX4号房屋所有权证是由所有权人登记为李某钧的第00XXX71号房屋所有权证转移登记而来，该证中的附记均注明“房改售房”。原审被告市房管局应该对房屋的权属进行仔细的核实。

2.已购公有住房和经济适用住房所有权人要求将已购公有住房和经济适用住房上市出售的，应当向房屋所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门提出申请，并提交“同住成年人同意上市出售的书面意见”，本案中丁某是该房屋的同住成年人，该房屋出售时向市房管局提出申请提交的材料中，却没有其同意上市出售的书面意见。

3.权利人（申请人）申请登记时，应当向登记机关交验单位或者相关人员的有效证件。本案中,市房管局提供的材料中都要求李某钧与李某在办理房屋产权登记时亲自到场签名，事实上材料上“李某”的签名是由李某钧代签的，李某当时并未到场。

显然，市房管局工作人员在明知李某不在场的情况，还在其身份证上签名确认其身份，并作出办理产权登记的具体行政行为。这充分说明市房管局在办理登记时的草率、失职和违法。

一般而言，夫妻共同居住的房屋是属于夫妻共同的财产，但在现实生活中，特别是在《物权法》颁布以前，夫妻共有的房改房一般只登记在一方的名下，即实际上的所有权人与房屋所有权证上登记的所有权人不一致，如果出现房屋所有权证上登记的所有权人转让房产，房屋所有权证上未登记的所有权人提出异议，遂产生纠纷。

前几年，在不动产物权登记尤其是房屋产权登记中，由于规章制度不严，行政管理秩序混乱，不按法定条件和程序，违规违法办理房屋产权登记的现象比较严重，本案中反映出的“夫妻共同财产，未经一方同意，另一方处置共同房产”具有典型意义。本案警示我们，行政机关在做出具体行政行为时，一定要严格按照法律规定的范围、方式、内容、程序及权限进行，以免给公民带来不必要的损失。