律师代理重庆某超市公司参与梅某诉其及曹某、金某、潘某、邓某、陶某、刘某房屋租赁合同纠纷案

2011年9月29日，梅某将位于重庆市渝北区空港凌空大道红树林小区28号楼房屋（以下简称“租赁房屋”）出租给重庆某超市公司用于开办超市。同时约定，如逾期支付租金超过60日的，梅某有权解除租赁合同关系。

2013年4月，因重庆某超市公司内部财务支付系统调整，无法向梅某原提供租金收款账户支付租金，且双方协商重新提供租金收款账户未果，超市公司未实际向梅某支付租金，且已逾期超过60日。梅某据此向重庆市渝北区人民法院提起诉讼，要求支付超市公司拖欠的房屋租金438193.25元，承担100万元的违约金，并请求解除双方房屋租赁合同关系。

超市公司接到法院传票后，委托重庆中世律师事务所律师杨建伟、钟永康作为代理人参与诉讼。经超市公司代理律师调查了解，在2013年5月至8月期间，超市公司将租赁房屋中的部分面积分别转租给曹某、金某、潘某、邓某、陶某、刘某，并签订租赁合同；同时次承租人表示同意代超市公司向梅某支付欠付的租金和违约金。据此，经本所律师申请，渝北区人民法院申请追加曹某、金某、潘某、邓某、陶某、刘某为本案第三人。

2014年1月至3月期间，第三人曹某、金某、潘某、邓某、陶某、刘某向人民法院出具情况说明，同意代超市公司向梅某支付欠付的租金及相关滞纳金，请求维持梅某与超市公司之间的房屋租赁关系。同时，第三人在该期间实际代超市公司向梅某支付欠付的租金。

超市公司的代理律师认为：

本案系房屋租赁合同纠纷，主要争议焦点为（1）超市公司与梅某的房屋租赁关系是否应当解除；（2）梅某主张的违约金是否过高。

针对第一个争议焦点，超市公司代理律师认为法院认定“超市公司逾期未向梅某支付租金，违反双方合同约定，构成违约，且其逾期支付租金已超过60日，达到了合同约定的解除条件”的可能性较高。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持，但转租合同无效的除外。”的规定，即使达到合同约定的解除条件，因超市公司根据双方合同约定，有权将租赁房屋对外转租，故其与第三人签订的转租合同合法有效，而现作为次承租人的第三人愿意代超市公司支付欠付的租金和违约金，并已实际支付欠付租金，故梅某请求解除其与重庆某超市公司租赁合同关系，应不予支持。

针对第二个争议焦点，超市公司代理律师认为根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。而在本案中，超市公司欠付的租金合计仅为438193.25元，且在2013年5月至8月期间，第三人已代为支付了该欠付租金，梅某实际已无损失产生，梅某主张的100万元违约金过高，应予以调整。

一审判决：（1）被告超市公司在本判决生效后五日内向原告梅某支付违约金（以欠付租金262915.95元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，从2013年7月2日起计算至2014年1月27日止；以欠付租金175277.30元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，从2013年8月17日起计算至2014年2月12日止）；（2）驳回梅某其他诉讼请求。

重庆市第一中级人民法院作出（2014）渝一中法民终字第06487号终审判决：驳回梅某的上诉请求，维持原判。

一审法院认为：关于解除原、被告间的租赁关系问题。双方合同约定，如被告超市公司未能按时向原告交纳租金，逾期超过60日的，原告有权单方面解除合同并有权追究被告超市公司的违约责任；原告需于上月25日之前向被告超市公司提供符合税务及相关部门要求的租赁费用发票，被告超市公司在收到上述发票之日起5个工作日内支付租赁费用。否则，被告超市公司有权暂缓支付前述相关部分的租赁费用，直至原告向被告超市公司提供符合税务及相关部门要求的租赁费用发票。本案中，根据查明的事实，被告超市公司于2013年6月24日收到原告梅某开具的2013年4月至6月的租赁费发票262915.95元，根据合同约定其应当在收到发票之日起五个工作日内支付租赁费发票上载明的租金，即被告超市公司应当在2013年7月2日前向原告支付2013年4月至6月的租金262915.95元。被告超市公司于2013年8月9日收到原告梅某开具的2013年7月、8月的租赁费发票175277.30元，其应当在2013年8月17日前向原告付清2013年7月、8月的租金175277.30元。现被告超市公司逾期未向原告支付上述租金，违反合同约定，构成违约，且其逾期支付租金已超过60日，达到了合同约定的解除条件。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持，但转租合同无效的除外”的规定，本案中，被告超市公司作为承租人拖欠作为出租人的原告的租金，作为次承租人的第三人愿意代被告向原告支付欠付的租金和违约金，且第三人已实际代被告超市公司向原告支付了2013年4月至2014年2月期间被告超市公司应付的租金，故根据上述法律规定，原告请求解除其与被告超市公司形成的租赁关系，本院不予支持。第三人述称其愿意代被告向原告支付欠付的租金及违约金，请求维持原、被间租赁关系的意见，本院予以采纳。

关于违约金问题。如前述分析，被告超市公司未按合同约定向原告支付2013年4月至8月的租金，构成违约，应按合同约定承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少…”。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，合同约定“任何一方不履行或者不完全履行本合同所约定的义务，给另一方造成损失的，应承担违约责任。违约方应向对方支付100万元的违约金并赔偿对方因此而造成的经济损失”，同时，根据合同约定，被告超市公司应当在2013年7月2日前向原告支付2013年4月至6月的租金262915.95元、应当在2013年8月17日前向原告付清2013年7月、8月的租金175277.30元。而第三人代被告超市公司向原告付清2013年4月至6月租金的最早时间为2014年1月27日、付清2013年7月、8月租金的最早时间为2014年2月12日。在无证据证明逾期支付租金给原告造成具体损失的情况下，被告超市公司未及时支付2013年4月至8月的租金给原告造成的损失一般为迟延支付租金的资金占用损失。2013年4月至8月的租金共计438193.25元，而根据合同约定，被告超市公司应支付的违约金为100万元，故双方合同约定的违约金确属过高。被告辩称，合同约定的违约金过高，请求法院予以调整的意见，本院予以采纳。本院酌情调整的违约金计算标准为以欠付租金262915.95元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，从2013年7月2日起计算至2014年1月27日止；以欠付租金175277.30元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，从2013年8月17日起计算至2014年2月12日止。

二审法院认为：超市公司于2013年6月24日收到梅某开具的2013年4月至6月的租赁费发票262915.95元，根据合同约定其应当在收到发票之日起五个工作日内支付租赁费发票上载明的租金，即超市公司应当在2013年7月2日前向梅某支付2013年4月至6月的租金262915.95元。超市公司于2013年8月9日收到梅某开具的2013年7月、8月的租赁费发票175277.30元，其应当在2013年8月17日前向梅某付清2013年7月、8月的租金175277.30元。超市公司逾期未向梅某支付上述租金，违反合同约定，构成违约，且其逾期支付租金已超过60日，达到了合同约定的解除条件。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持，但转租合同无效的除外”的规定，本案中，超市公司作为承租人拖欠作为出租人的梅某的租金，作为次承租人的第三人愿意代其支付欠付的租金和违约金，且第三人已实际代永辉超市支付了2013年4月至2014年2月期间超市公司应付的租金，故根据上述法律规定，梅某请求解除其与超市公司形成的租赁关系，不予支持。

（一）关于租赁合同是否应当被解除

1.次承租人同意代付租金及违约金，因此即使原告享有合同解除权，也不应解除租赁合同。

第一，本案中，租赁合同已明确约定被告超市公司享有转租的权利，而在被告开办的超市中，确实存在部分房屋转租给了本案的第三人，即被告超市公司与第三人签订的转租合同，合法有效。

第二，第三人（次承租人）已明确同意代被告向原告承担欠付租金和违约金，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应有法律若干问题的解释》第十七条的规定，依法可以抗辩原告的合同解除权。

第三，第三人（次承租人）已及时向原告支付了欠付租金，对原告已未构成重大的损失，而相反如解除租赁合同，将造成被告和次承租人重大装修损失，显失公平。

2.被告租赁房屋用于开办超市，关系周边群众的民生及就业，不能单纯的以商业交易行为进行处理，考虑相应的社会后果，也不宜解除租赁合同。

第一，超市属于劳动密集型行业，若租赁关系被解除，则被告无法继续经营超市，在该超市工作的大量员工只能遣散，而即使被告超市公司依法支付巨额的经济补偿金，仍会对这些员工及其家庭的生活造成重大的影响。

第二，该区域周边只有该超市这一大型综合性超市，如超市不能营业，将给周边居民生活造成极大的不便。

第三、原告已通过次承租人得到实现其租金收益权，其商业利益已基本得到了保证，应充分考虑解除合同的社会性后果。

（二）关于原告诉请的违约金是否应予以调整

《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。据此规定，违约金是以实际损失为基础的补偿性违约金，而非惩罚性违约金。而在本案中，被告欠付的租金只有40多万，且在起诉后已实际取得该租金，在原告未能主张其实际损失的情况下，其主张100万元违约金，明显过高，应当予以调整。

目前许多办公楼和店铺都是以转租的形式进行使用，而该部分租赁物往往涉及价格高昂的装修费用、广告费用和其他费用，如果出租人解除合同，次承租人将面临巨大的损失。故维护次承租人的合法权益，平衡出租人、承租人与次承租人的关系，法律突破了合同相对性的局限，使得次承租人能够直接对抗转租合同之外的出租人，即表现为次承租人的代为清偿权对于出租人解除权的限制。建议出租人在行使合同解除权时，应当充分考虑是否存在合法次承租人的事实情况，若存在，在行使合同解除权时，应先履行告知义务，确认次承租人是否行使代偿权，否则贸然诉请解除租赁合同，可能因次承租人的异议而得不到支持。