律师代理张某某参与北京某拆迁有限公司诉张某某、赵某某、第三人北京某投资管理有限公司占有保护纠纷案

2010年7月，北京某拆迁有限公司与北京某投资管理有限公司拟签订《房屋使用权转让合同书》，因某拆迁有限公司本身并无资金支付合同对价，通过赵某某介绍，张某某与北京某拆迁有限公司、赵某某达成协议，《房屋使用权转让合同书》由北京某拆迁有限公司与北京某投资管理有限公司签订，由张某某和赵某某出资。于是在2010年7月12日，北京某拆迁有限公司与北京某投资管理有限公司签订《房屋使用权转让合同书》，之后又签订了《房屋使用权转让合同补充协议》、《房屋使用权转让合同补充协议（二）》、《房屋使用权转让合同补充协议（三）》。双方约定，转让价款XXXXXXXX元。 2010年12月21日，北京某拆迁有限公司与张某某、赵某某签订三方《合作协议》，协议约定，张某某和赵某某各出资50%购买北京某投资管理有限公司承租的板章XX号院34间办公用房使用权。取得使用权后北京某拆迁有限公司再负责将承租权办理到张、赵名下。租赁房屋的收益三方按照北京某拆迁有限公司10%，张、赵各45%的比例分配。张某某和赵某某于2012年12月1日搬入北京市西城区（原宣武区）板章路XX号房屋。

2015年5月26日，北京某拆迁有限公司与北京宣房经营公司二分部签订了《直管工商业用房租赁合同》，将涉案房屋的租赁权变更到其名下，宣房向北京某拆迁有限公司出具了150万元手续费发票。2015年6月1日，北京某拆迁有限公司向张某某发通知称其占有的10%权益委托赵某某代为履行。

涉案房屋占有情况：张某某占有27间，赵某某占有7间。

2015年6月，北京某拆迁有限公司作为原告，以占有保护纠纷为案由，请求被告张某某、被告赵某某腾退位于北京市西城区板章胡同XX号XX间办公用房。

一审以北京某拆迁有限公司作为涉诉房屋的承租人，有权要求房屋的占有、使用人搬出房屋为由，判决被告张某某、被告赵某某及其各自所属人员从涉案房屋搬离。张某某不服，提起上诉。二审法院认为：本案事实尚需进一步查清，裁定撤销一审判决，发回重审。

重审法院以北京某拆迁有限公司作为诉争的北京市西城区板章胡同XX号房屋的承租人，享有对诉争房屋居住、使用的权利。二被告出资承担购买诉争房屋的购房款及职工安置补偿款的情节，不能对抗现原告对诉争房屋的承租权利。据此判决被告张某某、被告赵某某及其各所属人员腾空涉案房屋，交与北京某拆迁有限公司。

被告张某某不服重审一审判决，再次提起上诉。

本案中律师为张某某代理人。

（一）重审法院认定事实错误

1.根据民法不告不理的原则，重审超出了北京某拆迁有限公司的诉讼请求进行的审理和事实认定，是错误的。

重审是以《物权法》第三十四条的规定，即以原物返还纠纷，径行判决张某某和赵某某腾退争议房屋，却没有针对北京某拆迁有限公司的“占有保护纠纷”的诉讼请求进行审理，完全改变了北京某拆迁有限公司的诉讼主张，超出了其诉讼请求。《物权法》第三十四条规定的是 HYPERLINK "https：//www.baidu.com/s?wd=%E7%89%A9%E6%9D%83%E8%AF%B7%E6%B1%82%E6%9D%83&tn=44039180_cpr&fenlei=mv6quAkxTZn0IZRqIHckPjm4nH00T1YdPANWm1nLuWfLuHfvPvwh0ZwV5Hcvrjm3rH6sPfKWUMw85HfYnjn4nH6sgvPsT6KdThsqpZwYTjCEQLGCpyw9Uz4Bmy-bIi4WUvYETgN-TLwGUv3En1mLrHckPHf1" 物权请求权之一，而被上诉人主张“占有保护纠纷”应该适用《物权法》第二百四十五条第一款规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿”，这是两个不同的诉，一个是物权，一个是物上请求权，适用的诉讼时效也不同。根据《民事诉讼法》“不告不理”的原则，重审法院应严格围绕北京某拆迁有限公司的诉讼请求去审理，不能擅自改变被上诉人的主张，超出其诉讼请求进行审理。

2.双方的法律关系不是无权占有关系，而是合作合同关系。

（1）北京某拆迁有限公司是如何取得争议房屋使用权与租赁权问题：

北京某拆迁有限公司与北京某投资管理有限公司在2010年7月12日签订的《房屋使用权转让合同书》、《房屋使用权转让合同补充协议》、《房屋使用权转让合同补充协议（二）、《房屋使用权转让合同补充协议（三）》约定，北京某投资管理有限公司将承租的位于北京市西城区（原宣武区）板章路9号房屋使用权转让给北京某拆迁有限公司，转让价款17859700元。北京某拆迁有限公司本身并没有资金支付巨额转让费，通过赵某某介绍，张某某、赵某某与北京某拆迁有限公司达成协议，由张某某和赵某某出资17859700元购买涉案房屋使用权，取得使用权后北京某拆迁有限公司再负责将承租权办理到张、赵名下。租赁房屋的收益三方按照北京某拆迁有限公司10%，张、赵各45%的比例分配。张、赵向北京某投资管理有限公司履行了付款义务，根据三方协议，张某某和赵某某应该实际取得使用权。

（2）张某某、赵某某占有、使用涉案房屋，北京某拆迁有限公司不但知情、同意，而且是《三方协议》合同目的的正常体现 。

张某某自2012年12月1日入住涉案房屋内，并向出租方直接交纳租金，负担水电费直至现在，北京某拆迁有限公司从未提出过异议，其不但知情并同意的也是三方签订《合作协议》追求的合同目的所在。张、赵支付巨额转让费，目的就是为了取得房屋使用权以及使用过程中所产生的收益。北京某拆迁有限公司没有支付合同转让对价，根据合同权利、义务对等原则，其在三方《合作协议》约定下仅享有10%利润分配权，不享有使用权，而实际使用权人应该是张某某与赵某某。

（3）北京某拆迁有限公司在2015年6月1日将使用权变更到自己名下，未经过张某某的同意。

在《合作协议》履行过程中，北京某拆迁有限公司未经张某某同意，也从未组织三方就租赁关系变更进行过任何协商，擅自将租赁权变更到其名下，属于违反《合作协议》的违约行为。无论出于何种原因，使用权没有办理到张、赵名下而办理到被上诉人名下，均不影响三方协议的履行，在《合作协议》依然存续和有效的情形下，张某某有权继续占有、使用该房屋。如果仅仅依据租赁合同而无视三方合作协议的存在，要求张某某搬离，属于违背合同约定的失信行为。

基于上述事实，代理人认为，无论是被上诉人北京某拆迁有限公司在起诉中主张的占有保护纠纷也好，还是重审法院认定的原物返还纠纷也好，都与双方之间存在的合作合同关系不符。三方存在合作协议关系是前提，也是双方权利义务的真正体现，反映了真实的法律关系状态，重审法院简单的以原物返还作出判决是错误的。

（二）关于张某某与赵某某之间发生摩擦问题，与本案没有任何关系，并不导致三方协议不能履行。

重审判决针对这部分的审理和认定，与本案争议焦点没有任何关系，发生争执不必然导致三方合作协议不能履行或终结，也不是本案的审理范围，被上诉人以此为由，主张收回房屋，既无法律依据，也没有合同依据。

（三）根据北京某拆迁有限公司的诉讼请求，本案诉讼时效应该为一年，从2012年12月1日张某某入住房屋时起算，其起诉已经超过诉讼时效。

本案被上诉人主张的权利是占有保护的占有物返还，这一请求法律规定时效为一年，张与赵是在2012年12月1日，搬进了涉案房屋中。从那时起，张某某就已经依据三方协议占有、使用了该房屋，北京某拆迁有限公司不但知道，而且也是严格按照《合作协议》的约定来履行的。故本案诉讼时效应该从2012年12月1日 起算，至起诉之日止，已经超过一年没有主张权利，从而丧失了胜诉权。重审法院改变北京某拆迁有限公司所主张的占有物保护纠纷案由，导致张某某失去了该项权利的救济。

（四）本案适用法律错误

北京某拆迁有限公司主张的是占有保护，而法院改变其诉讼请求，以原物返还作出认定，本应该适用《物权法》第二百四十五条的规定，反而适用了《物权法》第三十四条的规定，属于适用法律错误。

综上所述，代理人认为，本案北京某拆迁有限公司与张某某、赵某某系合作合同关系，在合同关系合法有效且存续的情况下，重审法院不能轻易作出腾退房屋的判决，否则张某某的权利将会受到侵害。法律不能以损害他人之权益为前提，去保护另一待证的权益，这是违背公平公正最基本的法律原则的。北京某拆迁有限公司即使欲主张权利，也先要以解决三方合作协议为基础，之后才能解决是否腾退的问题。张某某基于三方合作协议占有房屋，不属于无权占有，不存在侵害行为，故也不存在腾退返还房屋问题。重审法院仅以北京某拆迁有限公司拥有承租权为由，不考量承租权取得原因、房屋使用现状等因素，作出要求张某某腾退返还房屋的判决，属于认定事实、适用法律错误，请求二审法院综合全案基础法律关系，撤销重审判决，改判驳回被上诉人北京某拆迁有限公司的诉讼请求。

判决撤销重审判决；变更重审判决为：赵某某及其所属人员于本判决生效之日起三十日内，将位于北京市西城区板章胡同XX号房屋腾空，交与北京某拆迁有限公司；驳回北京某拆迁有限公司的其他诉讼请求。

二审法院依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《物权法》第二百四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决撤销重审判决；变更重审判决为：赵某某及其所属人员于本判决生效之日起三十日内，将位于北京市西城区板章胡同XX号房屋腾空，交与北京某拆迁有限公司；驳回北京某拆迁有限公司的其他诉讼请求。

（一）占有保护纠纷的法律特征

占有保护纠纷是《物权法》范围内的一个案由，列位于物权纠纷项下的 “占有保护纠纷”。根据高圣平、黄建中所著《民事案件案由规定》物权纠纷案由的理解与适用中的表述，“物的占有是占有人对物的事实上的控制和支配”且“占有人不限于物的所有人，也不限于完全民事行为能力人”、“占有只是一种事实状态”，由此可见，占有权不同于所有权，是所有权之外，对物的占有、利用这一物权法律关系的保护，因其所引起的纠纷应适用“占有保护纠纷”项下的案由。

（二）占有保护纠纷案由对应的法律条文

占有保护纠纷在《物权法》中对应的具体条文，应该是《物权法》第二百四十五条第一款“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”，该条款涵盖了“占有保护纠纷”项下的4个三级案由，即“占有物返还纠纷”、“占有排除妨害纠纷”、“占有消除危险纠纷”和“占有物损害赔偿纠纷”。

（三）本案一审、重审和终审判决对事实的认定和法律适用为何不同？

1.一审、重审认定双方法律关系错误，进而导致适用法律错误

北京某拆迁有限公司起诉的案由为“占有保护纠纷”，案件审理应该围绕占有合法性的有无来进行审理。无论是一审也好，还是发回重审后作出的重审判决，均混淆了“原物返还”与“占有保护”两种案由，即两种法律关系的不同，从而导致事实认定错误。一审适用《民法通则》第五条、《合同法》第一百一十二条、《物权法》第三十四条、第二百二十四条，认为北京某拆迁有限公司是合法的承租人，拥有对涉案房屋的使用权，判决被告张某某、被告赵某某在判决生效后搬离争议房屋。重审适用《民法通则》第五条、《物权法》第三十四条判决被告张某某、被告赵某某在判决生效后腾退争议房屋。两审均引用了《物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。《物权法》第三十四条是关于所有权占有保护的规定，对应的案由在物权纠纷项下物权保护纠纷里的“原物返还纠纷”，因物的所有关系中的占有权所引发的纠纷适用“所有权纠纷”项下的案由。

2.二审法院理清了双方的真实法律关系，从而做出了公正的判决

张某某占有、使用房屋是基于与北京某拆迁有限公司、赵某某的三方《合作协议》，属于合法占有。尽管在《合作协议》签订后，北京某拆迁有限公司取得了涉案房屋的承租权，但依然不影响《合作协议》的效力。民事法律行为遵循的基本原则就是诚实守信，在《合作协议》有效存续期间，三方均应信守约定。二审法院判决厘清了本案的法律关系，所作出的判决正确。

在司法实践中，律师准确把握法律关系、正确领悟和理解法律条文的立法本意和法律适用，对案件走向起着十分重要的作用。每个案件，都关系着当事人的切身利益。律师作为代理人，一定要精研案件所涉及的相关法律规定，正确理解法律条文及背后的真实法律关系，从而最大限度的维护委托人的合法权益。