律师代理李某诉北京瑞和盛物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷案

原告李某与被告北京瑞和盛物业管理有限公司（以下简称瑞和盛公司）于2011年7月1日签订房屋租赁合同。双方在合同中约定：瑞和盛公司将承租的位于北京市东城区永外桃杨路XX的房屋出租给李某，其中的半地下室出租给原告作为员工宿舍使用。租赁期限是五年，合同生效时间是2011年7月1日。租金每季度60000元，按季度支付。双方在合同中还约定了其他事项。

房屋在向原告交付之前，被告已经对该地下室进行了规划、设计、装修、装饰。原告于2011年7月7日向被告支付地下室装修转让款60万。合同签订后，原告按时向被告支付房租及相关费用。2014年8月，被告通知原告，要求原告及时清退所有承租户，将房屋提前返还给被告。被告的要求遭到原告的拒绝。于是，被告在2014年12月通过强行断水、断电的方式，清退了所有承租的住户，致使原、被告之间签订的合同无法继续履行。原告就装饰装修的残值损失及利润损失与被告瑞和盛公司进行协商。瑞和盛公司以清退地下室租户是配合政府行为为由拒绝赔偿。双方就原告的损失问题没有协商一致。在清退房屋后，被告要求提前收回房屋，原告以双方签订的合同尚未到期为由予以拒绝。双方没有办理房屋交接手续。

原告委托北京市国首律师事务所律师向北京市东城区人民法院起诉。诉讼请求是请求法院判决解除双方签订的房屋租赁合同，并要求被告赔偿损失。被告向法庭提出反诉，要求原告支付房屋占用使用费，并支付拖欠的供暖费。经过开庭审理，东城区人民法院于2015年7月16日作出一审判决。法院判决原告在判决生效后7日内将涉案房屋交付给被告。被告瑞和盛公司在判决生效后7日内支付原告装饰装修损失费五万元。同时，法院判决驳回原告其他诉讼请求，判决驳回被告的全部反诉请求。

一审判决后，双方均不服一审判决，均向北京市第二中级人民法院提起上诉。在二审中，上诉人李某继续委托北京市国首律师事务所律师参与二审诉讼。北京市第二中级人民法院于2015年10月19日作出终审判决。二审判决驳回上诉，维持原判。

原告代理律师认为，本案系房屋租赁合同纠纷案，双方争议的焦点为：

1.双方签订的房屋租赁合同是否合法有效；

2.在合同履行过程中，被告强行断水、断电，强行将所有承租户清退出地下室的行为是否构成违约；

3.如果构成违约，被告应当承担怎样的违约责任。如果不构成违约，对于原告的损失，被告是否应当承担；

4.在房屋租赁合同的期限内，是否应该支付房屋占用使用费；

5.被告是否有权收取取暖费。

现就双方争议的焦点问题，具体分析如下：

1.双方签订的合同是否合法有效；

关于双方签订的合同，不违反法律、行政法律的规定，合法有效。该合同是双方真实的意思表示，对于双方具有约束力，双方应当按照合同的约定，来履行合同义务。本案中，被告一直辩称，公司将房屋出租给了公司的一个股东，并没有将房子出租给原告。但是双方签订的《房屋租赁合同》上盖有被告的公章。另外，原告每季度向被告支付租金，被告收取租金并向原告出具收据。所以，被告辩称双方不存在房屋租赁合同关系的主张不能成立。

2．在合同履行过程中，被告强行断水、断电，强行将所有承租户清退出地下室的行为是否构成违约；

合同签订后，原告积极履行合同义务，按时、足额支付租金。这一点，从原告向法庭提交的缴纳租金的收据上面可以得到证实。

在房屋租赁合同中，作为出租房的主要义务就是向原告提供房屋，保证该房屋可以正常的使用、居住、经营。而被告在2014年7月收取原告支付的租金后，在2014年8月通知原告清退地下室，造成合同无法正常履行。在2014年12月又采取停水、停电、强行驱离等方式将地下室承租人员全部清退，造成合同完全无法履行。很显然，被告的行为，是造成合同无法履行的根本原因。被告的行为属于违约行为。

被告一直声称：清退地下室是政府相关部门的通知，甚至断水断电也是政府部门的要求。但是，在整个庭审过程中，被告一直没有向法庭提供政府部门的相关法律文书。

本案承办法官到政府相关部门及街道办事处调查本案的相关事实。相关部门的工作人员确认：整顿、清退地下室是政府部门的要求。但是，相关政府部门没有向法庭提供任何书面的法律文书。代理人认为：在涉及到公民、法人重大利益的情况下，政府相关部门的“口头通知”的执法方式，很显然是违反行政执法程序规定的。

原告代理律师认为：即使是政府部门的通知与要求，被告的行为仍然构成违约，不能免除被告应该承担的违约责任。根据《合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”所以，被告应当承担违约责任。

3.如果构成违约，被告应当承担怎样的违约责任。如果不构成违约，对于原告的损失，被告是否应当承担；

在签订合同的时候，原告向被告支付了60万元的装修转让金。也就是说，原告承担了房屋的装饰装修费用。双方签订的合同期限是5年，每个月应该摊销的装饰装修费用是一万元。从被告清退所有承租人致合同完全无法履行开始，到合同期限届满的这段时间，这段时间装饰装修费用的残值损失是原告实际的损失。另外，原告向法庭提交了两个月房租流水单据，可以证明原告经营该房屋的利润损失。

《合同法》第113条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，……。”根据这条规定，被告的行为如果构成违约，应当赔偿原告已经造成的经济损失和合同正常履行后可获得的利益损失。

如果被告的行为构成违约，那么，原告要求被告赔偿装修费用、残值损失和合同尚未履行期限内的经营利润损失，是有法律依据的。

4.在房屋租赁合同的期限内，是否应该支付房屋占用使用费；

在庭审中，被告向法庭提出反诉，要求原告支付房屋占用使用费。原告代理律师认为：双方存在房屋租赁合同关系，即使在诉讼过程中，合同关系仍然存在。原告占有房屋的基础是基于双方存在房屋租赁合同关系，原告的占有是合法的占有。所以，本案不存在房屋占用使用费的问题。

5．被告是否有权收取取暖费。

本案被告提出反诉，要求原告支付取暖费。原告代理律师认为，被告既不是供暖单位，也不是收费主体。另外，在诉讼中，被告也没有提交证据证明为原告垫付了取暖费。所以，被告要求原告支付取暖费的诉求不能成立。

一审法院判决，解除双方签订的房屋租赁合同；判决生效后7日内原告将房屋交付给被告，判决生效后7日内被告支付原告五万元；驳回原告其他诉讼请求，驳回被告全部反诉请求。

二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

一审法院认为，对于原告出示房屋租赁合同，被告虽不认可，但亦不申请鉴定，结合原告在较长时间内向被告缴纳租金的情况，本院依法认定原、被告之间存在房屋租赁合同，该合同为原、被告的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。因被告按照行政机关的要求对涉案房屋进行清退，故原告要求解除双方的合同，理由正当，本院予以支持，同时原告应当将涉案房屋腾退给被告。应当指出，导致合同解除系因为行政机关的行政行为，不可归责于双方当事人，故对于剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由原、被告双方按照公平原则分担。原告要求被告退还的装修转让款数额过高，本案将结合具体案情酌情确定。鉴于合同的解除非因被告的过错所致，故原告要求被告赔偿其利润损失，依据不足，本院不予支持。

关于被告反诉要求房屋占用使用费，因原、被告之间为房屋租赁合同关系，且被告主张房屋占用使用费的期间该合同并未解除或终止，因此，被告的该项诉讼请求于法无据，本院不予支持。关于供暖费的问题，被告并非供暖单位，亦非供暖费收取主体，因此，被告要求原告向其支付供暖费，依据不足，本院不予支持。

二审法院认为，一审法院判决并无不当。二审法院以相同理由判决驳回上诉，维持原判。

（一）在合同履行过程中，一方当事人依据行政机关的要求，拒绝履行合同的义务，是否构成违约？是否应该承担违约责任？

本案中，法院认为，被告按照行政机关的要求对于出租房屋予以清退，导致合同解除的原因系行政机关的行政行为，所以，被告并没有过错。被告的行为不构成违约。对于法院的认定，原告代理人认为被告的行为是否构成违约，值得探讨。

1.原被告之间签订的《房屋租赁合同》是否合法有效？

一审和二审均认定双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，合法有效，双方均应依约履行。

既然双方签订的合同合法有效，那么，对于双方具有拘束力，双方应该严格按照合同的约定，全面履行自己的义务。如果任何一方违反合同约定的义务，就构成违约。

2.合同一方当事人违反合同的约定，是否可以因为第三人的原因改变违约性质的认定。

对于合同当事人是否构成违约认定，应当依据双方签订合同的约定及《合同法》的相关规定，而不能依据第三人的行为予以认定。另外，合同的违约的认定是根据合同当事人行为来进行认定，而不是根据当事人主观。也就是说，当事人是否有过错，不作为当事人是否构成违约的认定因素。

根据《合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”

根据该条可以看出：我国对于违约的认定，是根据合同当事人的行为。当事人主观是否有过错，对于是否违约没有影响。

（二）如果构成违约，被告应当承担怎样的违约责任。如果不构成违约，对于原告的损失，被告是否应当承担

根据《合同法》第113条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，……。”很显然，如果本案法院认定被告构成违约，被告应当赔偿原告合同剩余期限的装饰装修的残值损失和合同剩余期内的利润损失。

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院依照下列情形分别处理：

（三）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期限内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”

本案中，法院认定被告不构成违约，根据最高法院的司法解释，适用了公平原则。对于原告装饰装修的残值损失，根据公平原则，法院判决由双方分担。从而在一定程度上，减少了原告的经济损失。

目前，北京市正在进行“疏解整治促提升”专项行动。政府相关部门加大了对违法群租房、地下室的治理整顿。本案的情况在现在的背景下并非个案，如果能妥善处理类似纠纷，对于政府部门的“疏解整治促提升”专项行动的推进及保护房屋租赁合同双方当事人合法权益都有重要意义。

对于当事人来说，为了有效避免类似的纠纷，在双方签订合同的时候，要对可能出现的情况予以约定。例如双方可以在合同中约定合同解除的条件，当合同解除条件成就时，任何一方都有解除合同的权利，同时任何一方不用承担违约责任。对于合同解除后的损失，双方也可以在合同中约定。这样，可以有效地避免发生纠纷，即便发生了纠纷，也为解决纠纷提供了处理依据，便于及时化解纠纷。