律师代理A公司参与罗某诉A公司房屋买卖合同纠纷案

罗某诉称其于2012年7月购买A公司开发的商品房一套，同年8月入住该涉案房屋。2012年9月，该地区进入雨季，罗某购买的房屋次卧飘窗开始渗水，雨水浸泡了木地板和其他家具。房屋渗水事故发生后，罗某找到物业中心反映此事，但问题一直未得到切实解决。直到2016年5月罗某找到当地质监站投诉，质监站对漏水处进行鉴定，鉴定结果是，罗某房屋次卧飘窗部位没有做防水，质监站要求A公司对该房屋质量问题进行维修处理。事后，A公司及时为罗某处理了防水问题，并对雨水浸泡墙面进行修复。因罗某与A公司对协商赔偿款事宜不能达成一致，罗某将A公司起诉至法院，要求A公司赔偿木地板、家具、在外租房、在外租房期间餐费损失，总计80000元。A公司委托北京市中洲律师事务所律师代理其参加庭审应诉。

A公司代理律师的代理意见为：

（一）A公司在合理期限内，及时处理了罗某反映的房屋漏水问题，切实履行了合同义务，不存在拖延修复房屋质量问题的事实。

2016年5月，罗某找到质监站投诉，随后质监站、A公司、物业公司一同查看房屋漏水位置，经查验，造成漏水的原因是飘窗顶部防水出现问题，且该问题确实为房屋质量问题，A公司应负责为罗某进行修复。找到问题后，A公司及时组织工程部人员对房屋漏水位置进行修复，并且与罗某协商赔偿事宜。罗某诉称A公司拖延修复漏水房屋是没有事实根据的。

（二）罗某诉称涉案房屋次卧飘窗部位每年都漏水，可罗某并未将漏水问题反馈给A公司，而是一直在找物业公司解决，而物业公司也并未将该问题反馈给A公司，所以造成罗某多年生活不便、房屋受损的原因并非A公司

罗某在庭审中也承认，其发现房屋质量问题后，从未找到过A公司，因为罗某并不知道房地产商是哪家，这是罗某的自认，法院应当予以认定。罗某发现房屋质量问题后，找到物业公司，但物业公司又未能处理，罗某在明知第二年很有可能会遇到房屋漏水的问题时依然没有将房屋质量问题进行修复，造成罗某多年居住不便、损失扩大的原因是罗某没有及时修复房屋质量问题，A公司不应承担赔偿罗某损失的责任。

（三）罗某主张购买木地板损失没有任何事实依据，单凭收款收据难以证实罗某购买了木地板，更难以证实买了多少木地板；且经查证，收款收据上的木地板店铺从未出卖过罗某家用的木地板品牌

罗某为证明木地板损失出具了四张购买木地板的收据，除收据以外，再未出具任何其他相关证据佐证。罗某出具的收据在真实性、合法性、关联性上均有瑕疵，所以单凭收据难以证实罗某购买了木地板，即便法院认定罗某购买了木地板也很难证明购买了多少木地板以及购买木地板的花费。

罗某出具的购买木地板收据上有木地板店铺负责人的电话和姓名，庭审结束后，A公司让员工拨打该电话咨询该店铺前几年是否出卖过罗某家用的那款品牌木地板，而咨询的结果恰恰证明罗某出具的证据和庭审陈述是虚假的，因为该店铺从未售卖过罗某在庭审中所说的那种品牌的木地板，可见，罗某出具了虚假证据。罗某主张的木地板损失不应得到支持。

（四）罗某仅出具租房租金收据难以证实其在外租房，更难以证实租房花费；且经查证，罗某所租的洗足房早已注销，洗足房注销后罗某却依然在租住，且洗足房还为罗某出具了盖了章的收款收据，可见，罗某提供的洗足房收据不真。

同样，罗某因房屋漏水不能居住而在外租房，除了收款收据外，再无其他合法有效证据作为佐证。因其租住的房屋并非住宅，而是对外经营的场所，事实上罗某是应当出具租房发票的，但罗某并未出具。所以，光凭收款收据不能证明罗某在外租房，损失有多少就更难以证实。

罗某出具的在外租房收据上写明，其租赁的是一家洗足房，证据显示，罗某自2012年到2015年每年8、9月份都在此租住2个月。庭审结束后，A公司员工在工商信息网上查询该洗足房信息，查询发现该洗足房于2014年12月份已经注销，但为何2015年罗某依然能够租住该洗足房，并且拿到了盖了公章的收款收据，可见，罗某虚构了证据，其主张在外租房损失不应得到支持。

（五）就餐收款收据不能证明罗某在外就餐，更难以证明在外就餐的花费；且就餐本就是日常生活正常开销，不能算作损失

罗某为证明因房屋漏水而在外就餐发生损失提供了数张收据，但光凭就餐收据不能证实罗某在外就餐，更难以证实就餐的花费。且就餐本是日常生活开销，不能算作损失，罗某主张就餐损失没有法律依据。

法院判决，判令A公司支付罗某因房屋漏水损失35000元，驳回罗某其他诉讼请求。

法院认为，公民、法人或其他组织不履行合同义务的，应当承担民事责任。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。依据罗某提交的房屋买卖合同、物业中心出具的情况说明、罗某出具的完工验收单，能够证实罗某购买房屋装修后次卧飘窗漏水造成木地板损坏，影响居住，直至2016年6月份才修复的事实。A公司是涉案房屋出卖人，涉案房屋在保质期内出现质量问题，A公司应当及时修复。A公司在知晓罗某房屋出现质量问题情况下，不及时修复，影响罗某的居住和使用，依法应当承担赔偿损失责任。根据《合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同可能造成的损失。罗某要求A公司赔偿因房屋漏水造成的各项损失共计80000元的诉请，根据罗某提交的租房收据、木地板付款收据、在外就餐收据，以及漏水至修复近五年的时间，确给罗某生活、起居带来了不便的实际，本院酌情确认为35000元较适当。对于A公司所提，房屋漏水已进行了修复，同意补偿5000元的意见，未得到罗某认可，本院不予采信。物业公司出具的情况说明是物业服务中心的工作人员不熟悉情况，是按罗某口述而出具的，不能反映事实真相；罗某进行四次装修违背常理，属于故意放任损失扩大；罗某提交的证据都是收据，无发票，提交的餐费收据与案件无关的意见，本院依据查明的事实已做详述。

双方均未就一审判决提起上诉。

案件在司法实践中具有普遍性，因房屋质量问题发生的业主起诉开发商案件近几年层出不穷。就本案而言，案件双方对房屋质量问题的事实没有争议，且A公司已经将房屋质量问题处理。双方只是在赔偿损失方面一直未能达成一致，原因是罗某主张的损失过高、不真实，不能让人信服。

第一，A公司对漏水以及漏水给罗某带来了损失并没有回避，但A公司认为罗某主张的损失是过高的，因为主张损失的依据确实难以让人信服。

第二，法官可以根据案情酌定支持损失赔偿额度，但法官酌定的根据是罗某出具的证据，而不能凭空酌定。

本案案情其实并不复杂，只是因为时间已有数年之久，双方对于损失的认定争议比较大。而且，A公司确实在这数年时间里对罗某房屋质量问题并不知情。通过该案，有以下几个问题值得总结或吸取教训：

第一，对于购房者而言，花费巨额房款购置房屋已是不易，当房屋出现质量问题后，开发商不能及时给予修复，购房者的心情是可以理解的。但是，购房者也不可像本案罗某一样制作虚假证据来主张损失，而应及时找到正确、合法的方式来维护自身合法权益。因为制作假证据很可能会承担相应民事责任，甚至受到刑事处罚，不建议购房者为此虚构证据，以免承担不必要的法律责任，反而得不偿失。

第二，遇到房屋出现质量问题后该如何处理呢？最重要的就是完整地保存房屋出现质量问题的证据，也要保存好为修复房屋质量问题以及其他支出费用的证据。当然，房屋出现质量问题时应及时找到物业、开发商反映问题，做好相关记录，并且保存好相关记录。如开发商拒绝修复，或者是拖延修复，购房者可以找到第三方进行修复，并且要保存好支出凭证，待准备完证据后及时起诉维护合法权益，以免因时间过长、证据缺失而承担不利后果。

第三、对于开发商而言，往往在接到购房者反映房屋质量问题后不能或是不愿及时处理，或者认为购房者有意要给开发商找麻烦，进而找到许多托词来应付购房者。然而，这种回避问题的态度可能留给开发商一时的轻松，但为后面出现更大问题留下隐患。所以，开发商接到购房者反映问题后，应及时派专业人员对问题进行查验，查看该问题是否真的是房屋质量问题还是业主在装修过程中破坏房屋结构、防水等，以免拖延时间过长，问题的原因找不到，损失也不断扩大，而在这种问题上，法院也更倾向于保护作为弱势群体的购房者，最终开发商反而会付出更大的代价。