律师代理湖南某公司与王某商品房预售合同纠纷案

湖南某公司在长沙某地区有G5、G6、G7、G8、G10等地块，其中G6、G7、G8、G10作为一二期项目一同开发，G5地块作为三期项目，之后开发。2016年，在王某看一二期房过程中，湖南某公司出示的楼盘宣传资料、沙盘等有关销售资料以及湖南某公司置业顾问均向王某介绍案涉楼盘后期将开发5Ａ甲级写字楼、地铁购物中心、豪华酒店等配套设施，规划将案涉楼盘打造成首个地铁上临湖综合体、地标式建筑。2016年4月8日，王某与湖南某公司签订了《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》。

2019年，湖南某公司就G5地块向长沙市自然资源和规划局申请行政许可，2019年11月19日长沙市自然资源和规划局召开了听证会，2020年4月9日长沙市自然资源和规划局通过了规划方案并核发了《建设工程规划许可证》。一二期业主提出了复议未果，提起了行政诉讼，经一二审法院审理，驳回了业主起诉。

王某认为《补充协议》中的第四条第10点、第11点、第16点、第17点、第六条第6点条款属于无效格式条款，三期规划与宣传不符，构成违约。湖南某公司应承担购房款4%的违约金。向法院提起诉讼。一审法院审理后，判决《补充协议》第四条第10点、第11点为无效格式条款，湖南某公司承担购房款0.5%的违约金。王某和湖南某公司均提出了上诉，二审法院维持了一审判决。湖南某公司向湖南省高级人民法院申请再审，湖南省高级人民法院裁定指令长沙市中级人民法院再审本案。

律师代理湖南某公司发表如下代理意见：

一、U型建筑写字楼及相关配套设施等三期规划宣传，不符合商品房买卖合同司法解释中要约的三个构成要件，不属于商品房买卖合同的内容。

①U型建筑写字楼及相关配套设施不属于涉案一、二期商品房开发范围内的房屋及相关设施。被申请人购买的一、二期住宅与本案争议的三期G05地块之间有一条市政道路隔开，在物理上没有连接，三期属于单独规划、单独建设、单独开发的项目，不在一期二期的规划范围内。被申请人购房时，三期规划方案尚未形成，再审申请人相关的宣传内容也未超出人竟得涉及三期G05地块时规划条件载明的商住性质。

②U型建筑写字楼及相关配套设施的相关说明和允诺并不明确具体。被申请人购买一、二期住宅时，涉案项目G05地块规划方案尚未形成，U型图案仅为涉案项目的LOGO，U型建筑仅作为概念性设计以图片形式出现在相关宣传物料中，没有文字说明，仅仅是图示，不等同于“三期规划”。再审申请人在前期宣传物料中均载明：“图文仅为广告要约，不构成买卖合同内容，在法律允许范围内，开发商拥有最终解释权”等内容。从申请人一审中提交的证据中，U型建筑均是以图片及logo的形式出现并不明确具体，也未有任何的文字描述三期规划将有U型建筑的存在。

③U型建筑写字楼及相关配套设施的存在与否不会对合同订立以及一、二期房屋价格的确定产生重大实质性影响。被申请人未提供任何证据证明再审申请人U型建筑等宣传行为对其购买的“商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定，产生了重大的实质性影响”。被申请人2016年购买的一、二期住宅于2018年交房，与涉案的三期之间有一条四十余米的市政道路隔开。2020年长沙市自然资源和规划局审批通过三期的规划建筑方案，项目三期与被申请人购买住宅不是同步规划、同步设计、同步交付，三期属于单独规划、建设、开发的项目。三期规划在申请人购房时并未确定，不会对其订立合同产生重大实质性影响。根据《商品房买卖合同》的约定，申请人购买其住宅时单价约为10236元/㎡，从国内权威地产数据机构得知，涉案楼盘周边同时期、地段项目成交均价在15000-19000元/㎡，远高于申请人的成交价，现在中间梅溪湖中心的涨幅均高于其他几个楼盘。显然，无论是U型建筑还是现有的常规建筑，不改变商住性质的用地属性，就不会因为建筑外观对房价产生实质影响。

从上述可知，案涉商品房的销售广告和宣传资料不满足司法解释中要约的三个构成要件并不属于商品房买卖合同内容。

二、合同及补充协议中明确约定双方的权利义务以及责任，均已买卖合同约定为准，明确排除了前期广告宣传的效力，U型建筑等三期前期宣传不属于商品房买卖合同内容。

①合同条款本身即可排除前期关于U型建筑写字楼及相关配套设施等广告宣传的效力。双方明确约定宣传广告并不能作为合同组成部分，被申请人对此明知且作为完全民事行为能力人购买商品房并非小额消费其在签订商品房买卖合同之前理应全面、谨慎地阅读合同内容。合同及补充协议均是原告与被告真实意思表示，内容合法有效。根据补充协议第1.3条约定，双方的权利义务及责任，均以买卖合同为准，凡未列入买卖合同之中的宣传广告、资料等对出卖人没有约束力等。

②在案涉争议受理前，申请人曾就本案相关争议向岳麓区市场监督管理局提出投诉举报，经市场监督管理局调查，认定再审申请人U型建筑写字楼及相关配套设施宣传资料不属于商品房买卖合同的内容。

三、一、二审法院认定《补充协议》第四条第10点关于“出卖人保留对后期规划调整的权利”部分、第11点关于“政府规划部门批准该小区规划涉及方案的变更”部分为无效格式条款是错误的。

在签订前再审申请人已将补充协议进行公示，补充协议约定双方有权对重要条款进行增补、删减、修改，条款的签订前具有可协商性。双方也确认详细阅读了全部条款，并在理解其含义下签订。二审法院认为《补充协议》第四条第10.11点部分内容免除了再审申请人按约履行原有规划的义务，事实上再审申请人已按约履行一、二期项目规划的义务，现三期项目G05地块也是按照1#公寓、商业，2#住宅的商住规划建筑方案，没有进行任何变更。上述《补充协议》第四条第10.11点部分内容，并没有免除再审申请人自身责任、加重被申请人的责任、排除其主要权利。实际上，若规划及设计方案进行变更，都是需要经第三方政府部门及设计单位先行同意，可知并没有给与再审申请人随意变更规划及设计的权利。

四、二审法院依据公平原则认定按照购房款总额的0.5%计算违约金没有事实和法律依据。

综合上述事实，再审申请人并无违反合同的约定，一、二审中被申请人诉称列举的被告一系列所谓的违约事实并不构成合同的实质性违约。另外，按照购房款总额的0.5%计算违约金也无法在《商品房买卖合同》、《补充协议》中有相应的条款约定。根据民法典的相关规定，违约金的标准有约定按约定，没有约定按实际损失计算。但事实上原告购买房屋后，并没有因为U型建筑的存在与否，出现任何损失。依据长沙市中级人民法院作出的（2020）湘01行终784号行政裁定书第三页认定的三期方案审理程序合法，未对小区生产、生活产生实质性影响，相反原告购买房屋后因此得利，现案涉小区房价在原有基础上已将上涨将近3倍，原告购买案涉房屋已经实质性的获得巨额利益，并不存在相关的损失。显然，一二审法院要求再审申请人承担购房总款0.5%支付违约责任显然不符合民法典的立法精神与原则更不应该滥用公平原则。同时，若本案认定再审申请人构成违约，本案的审理结果将直接影响后续同类房地产案件的涉诉情况，并可能将增加更多新的诉累。

湖南省高级人民法院经过再审审查，裁定指令长沙市中级人民法院再审本案。

原审认定湖南某公司在销售一、二期房屋时对三期规划的宣传构成涉案商品房买卖合同的内容依据不足，且适用法律错误。

一、三期项目的宣传物料、Logo、图示等是否要约，是否为合同内容？

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，一般来说，销售广告和宣传资料都属于要约邀请。如果同时满足“开发规划范围内”、“所作的说明和允诺具体确定”、“对买卖合同的订立及房屋价格确定有重大影响”三个条件时，才构成要约，应当为合同内容。

本案中，G5地块与一二期地块不属于同一开发规划范围，地块不相连，前后报规划时间差距大。U型建筑仅有图片、LOGO等，没有明确具体的约定。而相距50米以上的U型建筑对于合同的订立、房屋的价格均没有重大影响。

二、相关条款是否为无效格式条款？

《合同法》的规定“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。《补充协议》第四条第10点“出卖人保留对后期规划调整的权利”及第四条第11点“经政府规划部门批准该小区规划设计方案的变更，未改变该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向的，即视为未影响到买受人所购商品房的质量或使用功能；经设计单位同意买受人所购商品房外挑阳台的变更视为未改变该商品房的户型、空间尺寸，视为不影响买受人所购商品房质量或使用功能”，这两点条款的约定使得出卖人进行调整前必须经过政府规划部门批准或设计单位同意，而且该调整也不得改变商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向这些重要内容，没有免除自身责任，排除对方主要权利。不属于无效格式条款。

随着人民律法意识的提高，对于开发商来说，每一次交房都是一次闯关。不仅仅是房屋质量问题，还有广告宣传的问题。广告宣传原则上是要约邀请，但是依据相关司法解释，对于同时满足三个条件的广告宣传，构成要约，应当视为合同内容。该司法解释对开发商提出了更高的要求，开发商应在广告宣传时注意：1、广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。2、广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。3、广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。