律师代理王某某诉某区国土局撤销房屋抵押登记案

2012年2月14日，因绍兴某公司贷款之需，向区国土局提出房地产他项权利（抵押）登记申请，要求将其某地块及地上在建工程抵押给天津某银行绍兴支行。区国土局审核认为绍兴某公司的申请相关法律规定，于同日为其办理了抵押登记手续，抵押国有土地使用权面积15031平方米、在建工程建筑面积42001平方米，抵押金额5000万元，抵押期限自2012年2月14日至2013年1月19日止。2012年9月20日，绍兴某公司、天津某银行绍兴支行向区国土局提出申请，要求将上述抵押期限延期至2013年9月19日止，区国土局当日为其办理了抵押延期的相关登记手续。2013年1月23日，绍兴某公司因向天津某银行绍兴支行贷款之需，再次向区国土局提出申请，要求办理上述地块及地上在建工程的抵押登记手续。但因上述抵押登记的期限未满，绍兴某公司于2013年1月24日申请注销了前述抵押登记，并于同日再次申请办理抵押登记手续。区国土局审核后，于2013年1月24日作出抵押权证，抵押国有土地使用权面积15031平方米、在建工程建筑面积42001平方米，抵押总金额5000万元，抵押期限自2013年1月22日至2015年1月21日止。2013年1月25日，区国土局函告区房地产管理所，要求停止办理上述房地产项目的商品房预售登记。

2013年1月25日，绍兴某公司向区房地产管理所提出房地产项目停止销售申请，要求停止销售上述在建房地产项目，计建筑面积31152.92平方米，所附抵押物清单（楼盘表）盖有绍兴某公司、天津某银行绍兴支行公章，其备注栏载有“在建工程抵押（包括地下室面积6825.79平方米，已预售4022.29平方米，要求停止预售31152.92平方米）”内容。区房地产管理所当日审批同意绍兴某公司的停售申请，并在该抵押物清单（楼盘表）上盖章确认。该抵押物清单（楼盘表）一式两份，一份由房管所存档，一份由区国土局收入抵押登记档案。

另，区住房和城乡建设局于2011年12月14日已向绍兴某公司颁发商品房预售证，批准绍兴某公司开发建设的位于某地块的商品房公开预售。王某某、绍兴某公司于2012年8月11日、2013年1月4日就上述地块上的1幢101-108室、2幢101-105室房屋签订了13份商品房买卖合同，合计建筑面积4022.29平方米，并于嗣后进行了预售备案。

王某某认为，区国土局所作抵押登记将其购买的4022.29平方米也列入抵押范围，侵犯其合法权益，遂委托浙江明显律师事务所律师陈显明、余燕红担任代理人起诉要求撤销该抵押登记。该案经一审、二审、重审一审、二审后，支持王某某全部诉讼请求。

王某某代理律师认为，本案系房屋行政登记纠纷，主要争议焦点为区国土局所作抵押登记是否合法。具体而言，包括：（1）区国土局在为绍兴某公司、天津某银行绍兴支行办理在建工程抵押登记时是否需要实地查看、查询房屋预售情况；（2）区国土局是否有权对在建工程进行登记。

（一）区国土局在办理在建工程抵押登记时需要进行实地查看、查询房屋预售情况。

1.区国土局在办理在建工程抵押登记时需要进行实地查看。

依据《房屋登记办法》第十九条第一款规定，办理在建工程抵押登记的，房屋登记机构应当实地查看。也就是说，房屋登记机构无论是办理在建工程抵押权的设立登记、变更登记、转让登记还是注销登记，都应当到在建工程的现场去查看。同时还应适用《城市房地产抵押管理办法》关于在建工程抵押登记的有关程序规定。另外，依据《房地产登记技术规程》第四部分登记程序第4.4.4条规定：当有下列情形之一时，应进行实地查看：1、房屋所有权初始登记；2、在建工程抵押权登记；3、因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记。第4.4.6条规定了实地查看应包括的主要内容，第4.4.8条规定“每件实地查看业务应由不少于2名登记工作人员负责，其中至少1名应为登记官。查看人员宜对查看对象拍照留存，填写实地查看记录表，并应签名确认”。依据《关于进一步做好在建工程抵押权登记工作的若干意见》（浙建房[2012]28号）第二条第二项规定：抵押物应为在建工程完工部分或者可售部分。抵押物为在建工程完工部分的，在建工程抵押权申请登记时，房屋登记机构应当实地查看，对完工部分的记载，可以参照监理公司出具的工程进度证明。

2.区国土局在办理被诉在建工程抵押登记时应查询房屋预售情况。

本案中，区国土局在办理抵押登记时，明知绍兴某公司已取得商品房预售证、获批对某地块的商品房公开预售，可能存在已预售的情况。根据《房屋登记办法》第十八条规定，区国土局理应向申请人询问，要求其进一步明确相关预售事项并补充提交相关材料，以查明房屋预售情况，避免出现抵押登记范围与房屋主管部门预售备案内容矛盾的现象。

（二）区国土局无权对在建工程进行登记。

根据《房屋登记办法》第三条、第四条规定，房屋登记机构为县政府建设（房地产）主管部门而非国土部门，因此，区国土局无权对在建工程进行登记。

因此，区国土局办理抵押登记的行为违法，依法应予以撤销。

原审法院判决驳回王某某诉讼请求；王某某不服提起上诉，二审法院审理后裁定撤销原判，发回重审。发回重审后一审法院判决支持王某某全部诉讼请求；区国土局、天津某银行绍兴支行不服提起上诉，二审法院审理后判决，驳回上诉，维持原判，支持王某某一审全部诉讼请求。

二审法院认为，本案争议焦点为被诉的区国土局抵押登记行为是否合法，主要为以下两点：一是被诉讼抵押登记行为证据是否充足，有否尽到审慎审查职责；二是被诉抵押登记行为程序是否合法。

就第一个争议焦点问题，二审法院认为：首先，《城市房地产抵押管理办法》第二十八条规定，以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：（一）《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；（二）已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；（三）已投入在建工程的工程款；（四）施工进度及工程竣工日期；（五）已完成的工作量和工程量。而本案绍兴某公司申请时提交的最高额抵押合同并不符合上述关于在建工程抵押合同要件的规定。其次，根据《房屋登记办法》第二十二条第（一）项、第六十条第（六）项规定，申请在建工程抵押权登记的，应当提交在建工程规划许可证作为申请材料之一。本案中，绍兴某公司在申请抵押权登记时，未提交建设工程规划许可证以证明该在建工程符合相关规划要求，其申请登记材料亦不符合形式要求。第三，从区国土局于2013年1月25日函告房地产管理所，要求停止办理涉案房地产项目的商品房预售登记看，区国土局在作出被诉抵押登记时，应当明知涉案房地产项目符合商品房公开预售条件、存在已预售的可能，却未依照《房屋登记办法》第十八条规定，就需要进一步明确的相关预售事项询问申请人，亦未要求其补充提交相关材料，致其抵押登记范围与房管部门预售备案内容矛盾，对抵押标的物情况审查不清。由此，区国土局未依照《房屋登记办法》第十七条、第十八条规定，对申请登记材料是否符合法定形式、是否具备真实性及合法性等事项尽到审慎查验职责，被诉抵押登记行为证据不足。

就第二个争议焦点问题，二审法院认为：根据《房屋登记办法》第十九条第一款第（二）项规定，办理在建工程抵押权登记的，房屋登记机构应当实地查看。然区国土局提交的证据，不能体现上述实地查看程序有无进行、是否到位，抵押登记办理程序存在不当。

综上所述，二审法院认为，被诉抵押登记行为认定事实不清，证据不足，依法应予以撤销。判决驳回上诉人的上诉请求，维持原判，支持王某某一审全部诉讼请求。

（一）行政主管部门办理在建工程抵押登记时需要履行哪些审查登记职责？

城市房地产抵押登记制度的设立目的是为了规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益。行政主管部门在履行在建工程抵押登记职责的过程中，应当严格依照《房屋登记办法》、《城市房地产抵押管理办法》等规定履行审查登记职责。

根据《中华人民共和国担保法》第四十四条规定，办理抵押物登记，应当向登记部门提供下列文件或者其复印件：1.主合同和抵押合同；2.抵押物的所有权或者使用权证书。《房屋登记办法》第十九条第一款规定，办理在建工程抵押登记的，房屋登记机构应当实地查看。第六十条规定，申请在建工程抵押权设立登记的，应当提交下列材料：1.登记申请书；2.申请人的身份证明；3.抵押合同；4.主债权合同；5.建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产权证书；6.建设工程规划许可证；7.其他必要材料。城市房地产抵押管理办法》第二十八条规定，以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：1.《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；2.已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；3.已投入在建工程的工程款；4.施工进度及工程竣工日期；5.已完成的工作量和工程量。

本案中，绍兴某公司在申请抵押登记时，并未提交建设工程规划许可证以证明该在建工程符合相关规划要求，申请登记材料不符合形式要求。同时，其提交的最高额抵押合同附件抵押物清单并没有载明具体的抵押物及抵押内容。而区国土局在明知绍兴某公司的申请材料存在严重问题的情况下，未对抵押标的物进行进一步的审查，最终导致违法作出抵押登记，损害了王某某的合法权益。

（二）案涉商品房买卖合同的效力、商品房预售备案登记行为的合法性是否影响本案被诉抵押登记行为的审理？

首先，王某某与绍兴某公司签订的13份商品房买卖合同均由房管部门盖章确认备案，区国土局、天津某银行绍兴支行也未能提出实质反驳意见，法院已对上诉证据材料予以确认，并不存在违背客观事实之情形。

其次，行政诉讼区别与民事诉讼，其诉讼范围有严格限定，换而言之，并非所有的法律关系都能纳入行政诉讼范畴。同时，行政诉讼过程中应遵循“一行为一诉”的基本原则。本案中，案涉商品房买卖合同的效力问题不属于行政诉讼的范畴，商品房预售备案登记行为并非本案审查范围。

因此，案涉商品房买卖合同的效力、商品房预售备案登记行为的合法性等问题并不影响本案被诉抵押登记行为的审理。

本案涉及办理在建工程抵押登记过程中，各方当事人应履行的职责。规制的法律法规众多、程序复杂、材料繁复。由于在建工程形态多样、牵涉权利义务人广、标的物价值较高，一旦发生纠纷，对任何一方都会造成巨大损失。因此，房屋行政登记主管部门在履行相关职责过程中，应严格遵循相应法律法规规定，审慎审查。

就本案而言，具体为在建工程抵押登记。房屋行政登记主管部门在受理抵押登记申请时，已明知抵押人已就抵押物取得商品房预售证、可能存在已预售的情况，且抵押人在申请办理抵押登记时其资信能力已明显偏弱。在这种情况下，行政登记主管部门若能严格遵守《房屋登记办法》、《城市房地产抵押管理办法》等规定，仔细审核申请人提交的材料、进行实地查看、作出抵押登记前及时向房管部门了解相关预售情况，那么可能就不会发生本案房屋行政登记纠纷的争议。