律师代理山西某房地产开发有限公司与张XX商品房买卖合同纠纷

原告山西某房地产开发有限公司与被告张XX于2014年6月27日签订了《商品房买卖合同》及补充协议各一份，合同约定被告购买原告开发的复地东山国际A区XX号楼X单元XXXX号房屋，建筑面积209.11平米，房屋总价款合计人民币1656116元整，被告应于合同签订之日付清首期购房款人民币170000元整，于2014年8月26日前付总房款的20%即336116元，剩余房款1150000元整由被告以按揭贷款的方式支付，同时该合同还约定被告应在约定期限内提交办理按揭贷款的相关资料。合同签订后，被告前后共向原告公司交纳了购房款270000元，后由于被告自身原因无法办理银行按揭贷款手续，剩余房款1386116元始终未予支付，故2015年1月12日原告根据《商品房买卖合同》相关约定向被告寄发了合同解除通知，后依法向太原市迎泽区人民法院提起民事诉讼。

原告山西某房地产开发有限公司委托北京中伦文德太原律师事务所张燕、张冬丹律师作为其代理人参加了一审诉讼，法院经依法审理支持了原告的诉讼请求。

本案中原告山西某房地产开发有限公司的代理律师提出如下代理意见：

双方签订的《商品房买卖合同》中对于被告逾期付款时原告有权行使解除权及被告应承担的违约责任已明确约定。在本案中，根据原被告双方所签合同附件四“补充协议”第一条第二款第2项 “由于非出卖人的原因，造成银行不能在本合同签订之日起45日内放贷至出卖人或出卖人账户未收到有关款项，即视为买受人该部分房款未支付，出卖人有权根据主合同第七条的约定追究买受人的违约责任”及主合同第七条第一款第2项“逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同”之约定，在被告张XX因自身原因无法办理银行按揭贷款手续或逾期付款超过90日时，原告享有约定解除权，可依法依约解除合同并要求被告承担相应的违约责任。故原告将被告诉至法院，并提出如下诉讼请求：

1.请求依法判决确认原告与被告就复地东山国际A区XX号楼X单元XXXX房屋所签订《商品房买卖合同》及补充协议解除；

2.请求依法判决被告向原告支付违约金165801.38元及计算至判决生效之日的逾期付款违约金；

3.请求依法判决被告承担本案的全部诉讼费用及律师费。

请法院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。

一审判决：

（一）原告山西某房地产开发有限公司与被告张XX就复地东山国际A区XX号楼X单元1101房屋所签订《商品房买卖合同》及补充协议自2015年1月13日起解除；

（二）被告张XX于本判决生效之日起十日内支付原告山西某房地产开发有限公司违约金四万一千五百八十三元四角八分；

（三）原告山西某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告张XX已支付房款二十七万元；

（四）驳回原告山西某房地产开发有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3616元由被告张XX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。

太原市万柏林区人民法院《民事判决书》【（2015）万民初字第02280号】

本案中，被告在支付首付款后，由于其自身原因无法办理银行按揭贷款，导致剩余房款无法支付，在原告多次发函后被告仍无法补足房屋价款或办理完毕银行按揭，被告未按合同的约定向原告支付房款，经原告催告后仍未付款，已严重违反合同的约定，构成严重违约，故原告依照双方所签订合同中的相关约定，向被告发送合同解除通知，并委托律师向法院提起诉讼，要求法院确认解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求其依照合同约定支付违约金，法院也基本采纳了代理律师的观点，得到委托单位的一致好评。

在严峻的经济形势下，尤其国家多次出台严格的房贷政策，导致买受人购买能力及购买资格受到限制，故出现买受人签订合同后无法办理银行按揭贷款，导致无力支付房款。在此种情况下，开发公司应权衡利弊，综合考虑买受人的购买力及后续偿还银行按揭贷款能力，考量公司内部的销售指标等，作出是否解除合同的诉请。对于无力支付剩余房款或者欠缺后续偿还银行按揭贷款能力的，开发公司应及时行使合同解除权，避免日后买受人资金链无法保证支付房款，或无力偿还银行月供款而导致开发公司承担保证责任等风险，另外建议房地产公司在交房时注意存在此风险的客户，或出现上述风险时应及时采取法律措施，尽可能做到及时回笼资 金，维护基本权益。