律师代理案外人执行异议纠纷案

2009年9月25日，黄某、马某夫妇从众志投资发展有限公司购置坐落于乐清市城东街道皇都花园C幢X-Y室商品房（以下简称“涉诉商品房”）。2011年7月19日，程某与黄某夫妇签订编号为XXX0064号《协议书》一份，约定黄某夫妇将涉诉商品房面积202.87平方米转让给程某。其中第二条约定，总价款为5103185元人民币，包括银行按揭贷款140万元左右，以交款之日银行对帐单为准，转由程某按规定逐月还清。第三条约定，程某于立协议之日支付定金100万元。第四条约定，程某于2011年7月22日一次性付清购房款，即房款总价减银行按揭贷款本金余额。第八条约定，程某补还黄某夫妇已交配套费，产权证面积不找补。同时，双方就税费承担等事项作出约定。当日，程某依约支付购房定金100万元。2011年7月22日，双方又订立《房屋卖契》一份，约定除去按揭贷款余额1400818元，程某应于签订卖契之日一次性付清购房款3702367元，办理初始登记产权证契税由黄某夫妇负担。当日，契税和配套费相抵后，程某依约一次性付清购房款2663912元。之后，程某携家人实际入住占有涉诉商品房至今，并于2011年8月份开始按月支付黄某夫妇名下的银行按揭款。期间，程某支付了房产面积差额补款、物业管理费、水电费等费用。众志投资发展有限公司就涉诉商品房进行初始登记后，程某缴纳了X室契税32844.3元、Y室契税40690.26元。2013年3月27日，涉诉商品房登记为黄某夫妇共同共有。因银行按揭一直尚未结束，双方客观上无法办理过户手续。

原告程某的代理律师认为：

（一）原告与第三人之间的房屋买卖合同合法有效，应当受到法律的保护。

原告向法庭提供了第三人与房开公司的商品房买卖合同、购房收据、购房发票，以及原告与第三人之间的房屋买卖协议书、卖契、定金收据、购房付款凭证、银行按揭凭证、完税凭证等一系列原件，证实原告从第三人处合法购置涉诉商品房，并且完全的、全面的按照购房协议的约定，履行了已方的义务，不存在任何违约行为。

（二）涉诉商品房至今未办理过户登记手续，原告对此不存在任何过错。

（2015）温乐执异字第29号裁定认定“在2013年3月标的房产转登记在黄某夫妇名下后长达2年时间未办理过户手续，系程某自身原因所致”，属于认定错误。理由：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条明确规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占用，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据这一规定结合客观事实，原告合法购置涉诉商品房，已经付清了涉诉商品房的购房价款，也一直按月足额支付银行按揭款，并且实际入住占用至今。由于马某名下的银行按揭尚未结束，导致未能办理过户登记手续，原告对此并没有任何过错，不应承担任何法律责任和风险。

（三）原告已实际装修并长期占用居住涉诉商品房，依法不应当成为查封执行的财产。

原告于2011年7月合法购得涉诉商品房后，斥资几十万元进行装修。原告的配偶、父母和祖父母，祖孙三代共同居住至今，并按章交纳物业、水电、电视等各种费用。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，人民法院不得对此进行查封、扣押、冻结。

浙江省乐清市人民法院经依法审理，作出（2015）温乐执异初字第14号民事判决，判令：停止对登记在黄某、马某名下的坐落于乐清市城东街道皇都花园C幢X室、Y室的房产（房屋所有权证号：温房权证乐清市字第1XXXX2、1XXXX4）的执行。

一审法院认为，本案的争议焦点在于，原告是否享有阻却强制执行涉诉房产的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条明确规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占用，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”该条规定给予特定债权人优先于一般债权人的特殊保护。结合本案情况来看，原告与第三人签订的房屋买卖协议书、房屋卖契约，双方意思表示真实，其内容并不违反法律、法规强制性规定，应属有效；原告在购买涉诉房产后即依约履行了大部分购房款的支付义务，余下的购房款虽然未支付完毕，但原告已按合同约定承担按揭的偿还责任，可认定为已经支付全部价款；原告提供的物业管理费、水电费、收视费缴费凭据、照片等一系列证据证实原告已实际占有、管理、使用该房屋；因涉诉房产于2013年3月27日才转移登记在第三人名下及因该房产尚未偿还完按揭款所以无法办理过户登记手续，并非原告过错，符合上述《查封规定》第十七条规定，原告享有阻却强制执行涉诉房产的民事权益，原告提出要求中止对涉诉房产的执行的请求符合法律规定，一审法院予以支持。

（一）买受人已经支付部分或全部价款，但未办理产权过户登记，人民法院是否当然可以扣押、查封、冻结？

对此，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条已作出明确规定，分为三种情形处理，一是买受人已经支付部分价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；二是买受人已经支付全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；三是买受人已经支付全部价款并实际占用，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，原告购买涉诉商品房，符合第三种情形，因此诉请能够得到法院的支持。

（二）买受人已经支付全部价款，但未办理产权过户登记，如何认定买受人是否存在过错？

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于买受人对此没有过错的规定，已经由《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条进一步明确为“非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，涉诉商品房于2013年3月27日才转移登记在黄某夫妇名下，迟于原告购买涉诉商品房的时间，且存在尚未偿还完按揭款，故无法办理过户登记手续，非因原告自身原因，原告对此并不存在过错。

（三）对于不动产存在按揭的情形，买受人仅支付大部分购房款，但已按约承担剩余按揭款的偿还责任，是否可以认定已经支付全部价款？

按揭不动产买卖，买受人已经支付了首付和已偿还按揭部分的款项，足以证明买受人购房的真实意思表示。对于剩余的按揭款，买受人如果能够按时承担偿还责任，则更加证明买受人依约履行合同约定的义务。对于诚信履行的行为人，法律应当给予完全的保护。本案中，原告在购买涉诉房产后即依约履行了大部分购房款的支付义务，余下的购房款虽然未支付完毕，但原告已按合同约定承担按揭的偿还责任，可认定为已经支付全部价款。

在现实生活中，二手房交易一直十分活跃，如何避免买卖风险，保护无过错善意买受人的合法权益，是关系到民生和社会稳定的重要课题。对此，最高人民法院先后出台相关司法解释，对买受人已支付部分或全部价款并实际占有，但未办理产权过户登记手续的情形，分别作出明确规定。其中，买受人是否存在过错，是人民法院判定能否查封、扣押、冻结的重要依据。虽然《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》将“买受人不存在过错”修正为“非因买受人自身原因未办理过户登记”，但在司法实践中仍然稍显模糊，缺乏相对清晰的认识。因此，建议进一步明确“买受人不存在过错”的情形，统一理解和正确适用。