律师代理相邻采光、日照纠纷案

叶某系房屋业主，入住小区已十几年，其房屋南侧地块一直为空地。2013年度，甲村经济合作社以已获得规划审批手续为由开始在该空地上建造房屋。现该项目已近结顶完工。但所建设项目事实上已对叶某所居住房屋的日照造成严重影响。叶某曾多次与甲村经济合作社及相关部门交涉，对方总以原日照分析报告显示叶某房屋日照符合标准为由予以反驳。致使双方纠纷无法解决而无奈之下提起民事诉讼，要求经济合作社赔偿50万元。原告叶某委托浙江震瓯律师事务所代理诉讼。

原告叶某的代理律师认为：

（一）甲村经济合作社作为涉案建筑建设方，是本案适格的主体。

本案中虽然甲村经济合作社建造的房屋的所有权归村民所有，但其系涉案建筑的建设方，系本案中实际侵害叶某相邻权的行为人。

建筑物间的间距是有国家标准的，属于强制性的规定，建设方违反强制性规定，造成叶某相邻采光、日照权益受到侵害，应当对此承担责任。

（二）本案赔偿责任的承担不以行为人的过错为要件。

本案中甲村经济合作社所建造建筑虽然通过了相关行政部门的审批，属于合法建筑，只能说明主观上并不存在明显过错，但《民法通则》第83条规定的“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”其中所涉民事责任的承担，并不以侵害人存在过错为前提，即只要存在损害后果和具有因果关系即可认定。因此，即使甲村经济合作社取得了行政审批，也只能表明其在该项目的建设过程中没有违反相关的行政管理规定，与叶某民事权益是否受到侵害是两个不同的方面。

（三）赔偿金额已由法院依职权委托的评估机构确定。

为了确定对叶某房屋日照环境损害赔偿额度，经法院依照职权启动了鉴定评估，此后经双方同意委托温州方正房地产土地评估有限公司作了评估。2016年9月28日，评估公司采取价格剥离修正法和赔偿实例修正法，确定在价值时点估价对象因房地产受日照环境损害发生后的减损单价为1541.66元/平方米，总减损256624元。甲村经济合作社虽然对此提出异议，但并无未提出实质性反驳。

浙江省瑞安市人民法院经依法审理，就本案作出（2015）温瑞民初字第1451号民事判决：甲村经济合作社赔偿叶某损失256624元、鉴定费17408元。

法院认定事实：甲村经济合作社的工程位于叶某房屋南面30米，影响了其房屋的采光、日照、通风，在甲村经济合作社拟建建筑全部建设后，不满足大寒日2小时日照标准，减少的平均日照时间为5.14小时，致使叶某房屋价值减少256624元。

根据甲村经济合作社的答辩意见，法院将争议焦点归纳为两点：一是甲村经济合作社是否是本案的适格主体；二是甲村经济合作社的工程系合法建筑，对叶某权益损害不具有过错，不需要对其赔偿。

针对第一个焦点问题法院认为，由于甲村经济合作社系涉案项目的建设方，其的行为损害了叶某的权益，是适格的主体。针对第二个焦点问题法院认为，虽然甲村经济合作社建设项目是合法的建筑，仅表明其没有违反行政管理法律，并不表明其没有侵害叶某的权益。

综上所述，法院认为甲村经济合作社的建筑工程全部完成后，妨碍了叶某的日照，应承担赔偿责任，并应负担本案鉴定费。叶某的诉讼请求合法，法院予以支持。

（一）采光权、日照权属于物权，遭受侵害有权提出赔偿。

日照权通常也称为“自然采光权”，因此，采光权与日照权虽然叫法有所不同但属相互联系的概念，实务中常将这两项权利共同主张，因采光、日照而引发的纠纷属于相邻关系的民事纠纷，即毗邻的平等主体依照法律相互之间给予便利或接受限制的权利义务而产生的纠纷。法律对相邻关系的调整旨在尽可能确保相邻人之间的和睦关系，试图通过为处理相邻关系设立理智界限，来要求相邻各方在正当行使权利之时亦承担合理容忍义务。

从《物权法》角度分析，采光权、日照权作为相邻权的一种，是不动产所有人或是用人享有从室外获取适度光源的权利，是人们生活不可或缺的基本权利。因系基于不动产的相邻各方对不动产行驶所有权或使用权而产生的权利，所以性质上属于物权的范畴，体现着不动产权利人的利益。为此，《物权法》以三个条文的方式，对这一权利予以保护，即《物权法》第84条?“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”第85条“法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。”以及第89条?“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”由此可见，当采光、日照遭受影响，侵权人应当承担法律责任，其中包括损害赔偿等。

（二）承担赔偿责任不以行为人是否存在过错为要件。

实务过程中，行为人总以自己的房屋建造行为已经获得规划部门的审批属于合法建造，房屋建成之后虽然对他人的采光、日照等形成影响，但自身并不存在过错，为此不应当承担赔偿责任。

事实上，依照法律相关理论，所建造房屋即便通过了相关行政部门的审批，建筑虽然属于合法建筑，只能说明主观上并不存在明显过错，但《民法通则》第83条规定的“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”其中所涉民事责任的承担，并不以侵害人存在过错为前提，只要存在损害后果和因果关系即可认定。这主要是因为，房屋建设行为原本就是个很复杂的过程，涉及房屋设计、规划、施工以及合理使用等多方面的因素，而具体实施侵害行为的行为人与房屋的所有人、实际使用人又往往是分离的，如果是因行政审批部门的行为而侵害房屋采光、日照权，此时，如若要求受害人去举证证明权利被侵害的原因具体是什么以及侵害人在主观上是否存在过错和过错大小肯定非常困难，不但不现实也因举证责任分配错误而不公平。

从《民法通则》第83条的规定来看，只要建筑物给相邻方造成妨碍或者损失的，就应当承担责任。因此，在处理采光权、日照权受到侵害的案件中所适用的是无过错责任原则，即只要存在损害后果和因果关系两个构成要件即可认定，这样既便于受害人明确责任主体，也简化了诉讼程序，况且受害人向房屋所有权人或实际使用人主张权利，责任人赔偿以后还可另行向实际侵害人追偿。因此，建筑物本身符合规划要求并不影响该建筑物是否影响对他人采光、日照事实的认定及是否构成侵权的构成侵权后责任的确定。

（三）赔偿金额可通过委托评估机构确定。

在处理相邻关系时，确实应当倡导团结和睦，友好相处，因此，对于一些轻微的损害行为应当给予充分的容忍，这既是一种权利也是一种义务。但任何权利的行使都应当考虑和兼顾他人利益，在他人原本享有大自然赋予的通透的充足的日照、通风、采光时，却因自身建造房屋的行为造成少于日照标准的影响，其影响程度也就超出了容忍限度，这种底线已使他人的生活居住环境质量和品质明显下降，也使其远不仅只有居住功能而更多在于体现商品功能的房屋在市场中的价值降低。对此，行为人就应当承担损害赔偿责任。

对于赔偿损失的数额和计算标准，法律并无明文规定。从目前全国范围看，仅一些城市的地方规范性文件有所涉及，例如《北京市生活居住建筑间距暂行规定》第13条第2款规定：“被遮挡阳光的现状居民住房，以居室窗台中心点（均以外墙面计），在冬至日日照时间不足1小时的，每户按其居室被遮挡状况给予一次性补偿800元至2000元。”大连市在《大连市城市建筑物间距及挡日照处理规定》中则区分房屋所在地的土地级别规定了每平方米“2000元”、“1700元”、“1400元”的不同等级的赔偿标准。《沈阳市居住建筑间距和住宅日照管理规定》则综合考虑不同地段商品房价值和房屋具体日照损失时间也计付损失金额。实务中，法院的判决结果也各不同，具体数额的确定有“先确定采光权侵害的面积，然后根据公平原则、地方商品房均价、经济发展水平，再参照其他城市的补偿数额，确定每平方米的补偿标准，两项相乘从而得出最终的赔偿数额”、也有“按照受害方因住房阳光被遮后，以多用的照明、取暖电费为基准来确定赔偿数额”还有“针对房屋价值的降低，以采光权受侵害前后房屋市场价格的差额作为计算采光权受侵害的赔偿数额”。

房屋日照时间受损，自然光照条件会有所降低，同时会引起室温低于日照时间未受损的同地段的房屋，导致增加额外的照明、取暖费用。?如将光照受损房屋内的照明、取暖设备功率乘以每天损失的日照时间，计算出多出的电费金额作为赔偿数额，但这一数额对当事人因采光权受到侵害而遭受的其他损失缺乏补偿，这种方法也未考虑因日照时长减少而导致房屋市场价值的降低。但如果以采光、日照权受到侵害前后房屋市场价格的差额作为计算采光日照权损失的标准，在房屋以作为一种流通较为频繁，交易金额较高的大宗商品，而且在人们更在乎自身生活品质的环境下，这种损失的确定更为合理。鉴于房屋价值的变化与多种原因有关而且其专业性较强，因此，在房屋采光日照权受到影响的情况下，我们可以申请法院委托专业的评估公司对房价作出评估，从而了解自身房屋与同地段采光日照权未受损房屋价值差额以达到获得具体赔偿的目的。

相邻采光、日照纠纷类案件在生活中越来越普遍，本案就是该类案件中的典型。因叶某的房屋建造在先，甲村经济合作社作为建设方在其后建造的建筑侵害了相邻不动产所有权人叶某的权益，叶某可以以相邻权受到侵害为由提起诉讼，而且在该类侵权案件中不需要以行为人存在过错为要件。

依法维护自身合法权益，需求法律的手段理性地去解决纠纷，比无理纠缠或不断信访更为有效，也更值得提倡。同时，法律是专业知识，一旦存在法律问题，尽早咨询律师以达到防范于未然的效果。