律师代理北京某电子所诉赵某返还原物纠纷案

北京某电子所系某研究设计院所属单位。争议房屋产权登记在该研究设计院名下，电子所对该房屋享有使用权。赵某原系电子所职工。1998年5月25日，电子所（甲方）与赵某（乙方）就争议房屋签订《住房协议书》。协议第一条约定：甲方按照北京市、设计研究院的职工住房有关规定，为职工提供（租赁或出售）生活用住房。协议第四条约定：乙方调离航天系统时，如不能立即退还原住房时，必须先行办理交还原住房（含租用与出售）的协议书并公证。协议第六条约定：下列情况甲方有权自行收回乙方住房：1、乙方被甲方除名；2、乙方自动离职达半年者。协议第七条约定：乙方同意上述规定，甲方为乙方提供北京市海淀区某小区住房。

2000年10月20日，电子所作出部人字〔2000〕第041号通知，电子所以赵某自1999年8月10日起擅自离岗，严重违反劳动纪律为由，决定对赵某予以除名。2002年8月，电子所在《中国劳动保障报》刊登通告，通知赵某等人回档案所在单位办理档案转移手续。2002年10月25日电子所将赵某的人事档案移交人才开发交流中心。但赵某一直未将所占用的住房交还给电子所，并将房屋出租，拒绝腾退房屋，因此电子所向法院起诉请求判决赵某立即腾退房屋，并承担本案诉讼费。

赵某辩称，曾与电子所签订了该争议房屋的《购房合同》，根据相关政策应缴纳购房款46374元。赵某于1998年6月向电子所交纳购房预付款20000元，于1999年12月23日向单位交纳购房款26374元，电子所向其出具了购房款收据。赵某称该争议房屋并非无偿提供或租赁给他，而是其购买的房屋，电子所无权在收取全额房款后再取消其购房资格。另外，电子所对其进行除名，并未履行告知或送达程序，且电子所在作出除名决定15年以后，才提起腾房之诉，已超过2年的诉讼时效。综上，电子所起诉没有事实依据和法律依据，且其诉讼请求已经超过诉讼时效，请求法院驳回电子所的诉讼请求。

一审法院经审理后认为：合法的民事权益受法律保护。电子所与赵某就争议房屋签订的《住房协议书》系双方真实意思表示，双方均应遵守履行。由于电子所已于2000年10月20日对赵某作出除名决定，且除名决定已经生效，故电子所有权依据《住房协议书》的约定内容收回提供给赵某的房屋。赵某以电子所对其除名未履行告知或送达程序为由，对除名决定的效力提出异议，与事实不符，亦无合法依据，法院不予采信。虽然赵某当庭提交购房款收据证明单位已收取其购买该争议房屋的购房款，但赵某两次交款时间均在电子所对其作出除名决定之前，且第二次交款时间距电子所作出除名决定达6个月，据此电子所收取该购房款并无不当，但电子所收取购房款并不能证明赵某与房屋产权单位已形成了房屋买卖关系。此外，电子所当庭提供97价购房职工名单等档案材料证明赵某未参与产权单位的房改售房，尽管赵某对此提出异议，但未提供相反证据，故赵某提交的购房款收据亦不能证明赵某已取得争议房屋所有权。关于赵某主张电子所起诉其腾退房屋已超诉讼时效之抗辩，由于赵某自被单位除名后已无权占用该争议房屋，其继续占用房屋的行为一直在侵害电子所的合法权益，故电子所的起诉并未超过法定诉讼时效，法院对赵某相关抗辩理由不予采信。据此，电子所作为该争议房屋合法使用权人起诉主张赵某腾退房屋，请求合理，于法有据,法院予以支持。赵某当庭所持其他相关抗辩理由，亦缺乏依据，法院均不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：赵某于本判决生效后十五日内将争议住房交还电子所。

判决后，赵某不服，提起上诉。上诉请求为：撤销原判，改判驳回电子所一审的诉讼请求。上诉理由为：1、本案属于单位内部分房引起的腾房纠纷，不属于法院的受案范围；2、电子所于1998年6月、1999年12月分两次收取了赵某的购房款，说明产权单位与赵某之间成立了房屋买卖关系，且合同已经履行完毕；3、赵某参加单位房改交纳了争议房屋的全部房款，且房屋已经交付赵某，由赵某长期占有使用，赵某系基于买卖合同关系合法占有使用房屋，不应该腾退；4、电子所知晓赵某已经将争议房屋出租，并未提出异议，说明其认可赵某是该房屋的合法所有权人；5、电子所不是房屋所有权人而只是使用人，赵某基于买卖关系使用房屋，故主张腾退的主体应当是某研究设计院，电子所无权要求赵某腾房。

北京某电子所代理律师提出代理意见称：（1）本案属于法院受案范围。赵某已离职十余年且被单位除名，与电子所之间是平等民事主体，不适用“单位内部分房、建房”的相关规定。（2）《住房协议书》是双方真实意思表示，对双方均有约束力。《住房协议书》对电子所有权自行收回被告住房的约定，未违反法律禁止性规定，合法有效。赵某自动离职且已被除名，电子所依据《住房协议书》有权自行收回涉案房屋。（3）电子所与赵某之间不存在房屋买卖关系，产权单位与赵某也不存在房屋买卖关系，电子所与赵某之间的权利义务均应当依照《住房协议书》的约定执行；（4）电子所系涉诉房屋的管理权人，有权要求赵某腾房。

二审法院判决，驳回上诉，维持原判。

二审法院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，电子所经房屋产权单位授权，对诉争房屋享有使用权。电子所主张其与赵某之间签订有住房协议书，其有权依据住房协议书的约定向赵某主张权利。赵某则主张其与产权单位之间存在买卖合同关系，其基于购买占有使用房屋。故本案的争议焦点在于赵某对于诉争房屋的占有使用是否有合法的权利基础。现赵某提交的收据显示的交款时间在赵某离职前或离职半年之内，此时电子所收取赵某购房款与住房协议书的约定并不矛盾，故现有证据尚不足以证明赵某与房屋产权单位之间已经建立房改购房关系、且该房屋买卖合同关系已变更双方之间的购房协议书所作约定，故对于赵某所持其基于房屋买卖合同关系占有使用诉争房屋的上诉理由，本院不予采纳。赵某长期占有使用诉争房屋以及是否将房屋出租的事实并不能对抗电子所对于房屋所享有的合法权利。鉴于赵某占有、使用诉争房屋缺乏合法权利基础，电子所基于住房协议书的约定，要求赵某腾退诉争房屋并交还有事实及法律依据，一审法院予以支持正确，本院予以维持。

关于赵某所持本案不属于人民法院主管范围的上诉理由，本院认为，人民法院受理平等主体之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼。本案中，赵某与电子所之间就居住使用该房屋达成一致并签署住房协议书，电子所依据双方之间的约定要求赵某腾房，属于平等主体之间的民事权利义务关系，故本案属于法院的受案范围，赵某的该项上诉理由不能成立。

综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

（一）已离职员工与单位之间的房屋使用权纠纷是否属于人民法院受案范围

涉及单位内部分房、建房问题时，实践中多依据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条“单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷”之规定，是将员工与单位之间房地产纠纷置于法院受案范围之外的。但根据《最高人民法院关于印发<马原副院长在全国民事审判工作座谈会上的讲话>和<全国民事审判工作座谈会纪要>的通知》（法发〔1993〕37号），对于职工与单位之间的腾房纠纷，应当区分对待。《通知》第二条“关于审理房地产案件的几个问题”第（一）款“积极受理房地产案件，促进房地产业的发展”规定：“第二，离开原单位的职工与原单位房屋使用权纠纷。职工离开原单位后，与原单位发生的房屋使用权纠纷，双方有协议或本地区法规有协定的，人民法院可以受理”。

在本案中,赵某已离职十余年且已被单位除名，与电子所之间是平等的民事主体关系，电子所作为涉诉房屋的合法权利人依双方已签署生效的《住房协议书》请求赵某腾退涉诉房屋，属于法院受理范围。

（二）如何组织证据判断占有人对于诉争房屋的占有使用是否有合法的权利基础

涉及单位与职工之间腾房纠纷时，如何认定占有人对诉争房屋的占有使用是否享有合法的权利基础，是影响案件审理结果的决定因素。实践中，可从职工与单位的劳动/人事关系（在职/离职、劳动人事档案存放情况等）、双方就涉诉房屋是否签署了相关协议、协议性质如何认定、占有人是否支付了费用、单位内部规章制度及政策规定、单位房改人员记录、其他职工的类似情况等多方面搜集整理证据。

实践中，单位与职工的房地产纠纷十分常见，特别是在北京，大量国企、央企聚集，单位与职工之间因内部房屋使用问题发生纠纷更是普遍。实践中，相关纠纷主要有以下类型：（1）职工调离单位后引起的占房、腾房纠纷;（2）职工在配偶单位购房后引起的占房、腾房纠纷;（3）因房屋租赁引起的纠纷;（4）单位内部建房、分房引起的腾退纠纷;（5）房改房买卖纠纷。综上几种类型，有的属于法院的民事审理范围，有的不属于法院的受理范围。因此，再发生以上争议的时候，首先需要确定是否属于法院的民事审理范围，采取正确的诉讼策略，同时尽可能固定搜集证据，维护合法权益。