律师代理广西钦州某公司参与某保险公司钦州支公司诉其租赁合同纠纷案

某保险钦州支公司（乙方）与广西钦州某公司（以下简称“钦州公司”）（甲方）分别签订了两份《房屋租赁合同》，合同约定：由乙方向甲方租赁位于钦州市钦州湾大道与银河街交汇处某某置业广场三楼和一、二楼商业房屋作为办公/业务培训使用商业房屋，并且双方还就租赁期限、租金、履约保证金、房屋的交付及返还、房屋及附属设施的维护、违约责任、合同争议的解决办法等内容进行了约定。

上述两份《房屋租赁合同》的租赁期限届满后，某保险钦州支公司不再续租上述房屋，但其在搬离租赁房屋的时候，没有对损坏的房屋立面玻璃进行修复,且一直未按合同约定期限向钦州公司交还其所租赁的房屋。钦州公司遂多次发函催促某保险钦州支公司限期修复租赁房屋立面损坏的玻璃并将房屋交还，某保险钦州支公司在超过合同约定期限60多日后才将符合合同约定的房屋返还钦州公司，钦州公司遂以某保险钦州支公司严重违约为由，拒不返还租赁保证金。随后，某保险钦州支公司向钦州市某区人民法院起诉，请求：“1.被告钦州公司返还原告某保险钦州支公司已支付的履约保证金共计184763.08元；2.本案诉讼费由被告钦州公司承担。”

钦州公司则认为：某保险钦州支公司逾期60日才返还租赁房屋的行为已构成违约，其应按合同约定向钦州公司支付相应违约金，且该笔违约金根据合同约定应从履约保证金中予以扣除。遂于收到诉讼材料后提起反诉，请求：“1.反诉被告某保险钦州支公司向反诉原告钦州公司支付逾期返还房屋的违约金共计221469.81元；2.依法判令本案全部诉讼费用由反诉被告某保险钦州支公司承担。”

律师代理钦州公司发表如下代理意见：

一、《房屋租赁合同》租赁期满后，某保险钦州支公司未按照合同约定期限向钦州公司返还房屋已构成违约，其应按当年租金3‰的标准按日向钦州公司计付逾期返还房屋的违约金。

钦州公司与某保险钦州支公司签订的《房屋租赁合同》第十一条第（二）款约定：“租赁期满或合同解除后15日内，乙方应返还该房屋及附属设施、设备并搬走其所有的物品……乙方完成前述义务后，甲乙双方验收认可后在《房屋交还确认书》上签字盖章”，该合同第十六条第（四）款约定：“乙方不按约定支付租金、履约保证金但未达到合同解除条件的，以及乙方不按约定时间返还房屋、附属设施、设备或者不按期搬走应搬走之物品的，自逾期履行前述合同义务之日起，应按当年租金3‰的标准按日向甲方支付违约金”。

本案中，双方签订的《房屋租赁合同》已于2018年9月15日租赁期满，根据前述合同约定，某保险钦州支公司最迟应于2018年9月30日向钦州公司返还房屋。然而，直至2018年11月30日某保险钦州支公司才将房屋返还给钦州公司，其返还房屋已逾期60日，某保险钦州支公司逾期返还房屋的行为已构成违约，其应按合同第十六条第（四）款的约定，按当年租金3‰的标准按日向钦州公司计付逾期返还房屋的违约金。

二、如前所述，某保险钦州支公司逾期返还房屋依约应向钦州公司支付违约金，故钦州公司有权从某保险钦州支公司所交付的履约保证金中予以扣除，扣除该笔违约金后，履约保证金已无余额退还给某保险钦州支公司，因此，某保险钦州支公司诉请钦州公司返还履约保证金应不予支持。

如前所述，某保险钦州支公司逾期60日才向钦州公司返还房屋，其应按照合同约定按当年租金3‰的标准按日向钦州公司支付违约金共计人民币221469.81元。根据《房屋租赁合同》第七条第（二）款“甲方有权从履约保证金中扣除乙方欠缴的租金及水、电费等其他费用，或乙方应承担的违约金、赔偿金……”、第七条第（三）款“租赁期满或合同解除，乙方按合同约定向甲方交还房屋、附属设施并完成搬迁，且乙方结清全部租金及其他费用后15天内，甲方将履约保证金余额（如有）返还乙方（不计利息）……”的约定，钦州公司有权直接从某保险钦州支公司所交付的履约保证金中扣除上述违约金，扣除后如有余额才需返还给某保险钦州支公司。本案中，某保险钦州支公司逾期返还房屋需向钦州公司支付违约金共计221469.81元，而其交付给钦州公司的合同履约保证金为184763.08元，该履约保证金尚不足以抵扣某保险钦州支公司所欠付的违约金，因此，某保险钦州支公司诉请钦州公司返还履约保证金应不予支持。

综上所述，钦州公司的诉讼请求有事实及法律依据，故恳请法院依法予以支持。

钦州市某区人民法院于二0一九年七月二十二日作出（2019）桂0703民初XX号《民事调解书》，调解内容如下：

“一、某保险钦州支公司于法院出具调解书后15个工作日内向钦州公司支付逾期返还房屋的违约金92381.54元至如下银行账户：

户名：广西钦州某公司

开户行：工行XXXX支行

账号：XXXXXXXX

二、钦州公司于法院出具调解书后15个工作日内不计利息退还某保险钦州支公司履约保证金184763.08元至如下银行账户：

户名：中国XX保险钦州支公司

开户行：工行南宁XX支行

账号：XXXXXXXX    

三、钦州公司放弃本案提出的其他诉请，就本案提起反诉所预交的案件受理费2311元自行承担。

四、本案诉讼费由某保险钦州支公司承担。”

钦州市某某区人民法院审理本案调查的重点为：一、某保险钦州支公司是否存在逾期返还房屋的行为？二、某保险钦州支公司要求钦州公司退还履约保证金184763.08元有无事实及法律依据？三、钦州公司要求某保险钦州支公司支付逾期返还房屋的违约金221469.81元，并不予退还履约保证金184763.08元有无事实及法律依据？

庭审过程中，就本案调查的重点问题,某保险钦州支公司认为：租赁期满后，某保险钦州支公司已按合同约定向钦州公司交还房屋、附属设施并完成搬迁，钦州公司应将履约保证金返还给某保险钦州支公司，但是钦州公司一直未予退还。针对钦州公司主张的某保险钦州支公司逾期交还房屋构成违约的事实，某保险钦州支公司则辩称其已于2018年9月底向钦州公司交还钥匙，并在钦州公司的要求下，延迟交还房屋，变更交付时间，其没有故意违约，是钦州公司以各种理由拖延，才导致房屋实际交接时间延长，应由钦州公司自行承担法律后果，故坚持要求钦州公司返还履约保证金184763.08元的请求。

钦州公司则认为：某保险钦州支公司承租的房屋租期均于2018年9月15日到期，根据合同第十一条第（二）款、第十六条第（四）款约定，某保险钦州支公司最迟应于2018年9月30日将房屋交还给钦州公司，否则应按当年租金3‰的标准按日支付违约金。但某保险钦州支公司于2018年11月30日才交还房屋，至此已逾期交还房屋达60日，其行为已构成违约，并严重损害了钦州公司的合法权益，钦州公司有权根据合同约定扣除某保险钦州支公司已交付的履约保证金，并且要求某保险钦州支公司支付逾期返还房屋的违约金人民币221469.81元。

庭上，由于钦州公司与某保险钦州支公司互不退让，导致本案无法调解。庭后，代理律师经过认真分析案件事实及证据材料，结合双方当事人心理预期，认为本案还是有较大的调解可能，在尽量说服本方当事人钦州公司作出让步并同意调解后，及时制定如下调解方案：

“一、某保险钦州支公司于法院出具调解书后15个工作日内向钦州公司支付逾期返还房屋的违约金92381.54元。

二、钦州公司于法院出具调解书后15个工作日内不计利息退还某保险钦州支公司履约保证金184763.08元。

三、钦州公司放弃本案提出的其他诉请，就本案提起反诉所预交的案件受理费2311元自行承担。

四、本案诉讼费由某保险钦州支公司承担。”

制定调解方案后，代理律师多次积极联系本案主办法官，请其向某保险钦州支公司传达我方调解意愿，并将调解方案发给主办法官。经过主办法官的释法析理，某保险钦州支公司最终同意按调解方案执行。随后，钦州市某区人民法院于二0一九年七月二十二日根据调解方案的内容作出（2019）桂0703民初XX号《民事调解书》，本案最终以调解方式解决了双方之间的纠纷，取得了双方都满意的结果。

房屋租赁合同纠纷的审理，除了要审查合同约定的内容外，还要审查双方订立合同的目的、履行合同过程中是否存在故意违反合同约定或者由于其他非主观因素而出现违约行为，合同条款是否经过双方平等协商，格式条款是否显失公平，是否已经如实告知对方并经对方认可等。如果合同设置的违约条款过多，或者合同违约条款之间存在交叉、重复，抑或合同约定的违约责任明显加重对方责任的话，当出现一方违约或者双方均有违约行为，适用合同约定时就应当秉承诚实信用的原则，根据各自的过错程度合理划分责任比例。而不能仅以合同合法有效且合同条款已明确约定为由，为实现自身利益最大化只认可对己方有利的事实和合同条款，而不顾及是否损害对方的合法利益。

回归到本案，《房屋租赁合同》租赁期满后，某保险钦州支公司不再续租上述房屋，但其在搬离租赁房屋的时候，确实没有对损坏的房屋立面玻璃进行修复，但是其主张在合同约定期满后已于2018年9月底将房屋钥匙交还给钦州公司，且其为了修复损坏的立面玻璃，要特别定制相应规格型号的玻璃并寻找专业施工人员才能进行安装，这就需要耗费一定时间，所以导致其延迟交付房屋完全是因为钦州公司的要求，其不存在故意违约。并且，房屋外墙立面损坏的玻璃并不影响钦州公司收回房屋后继续使用。而钦州公司如果仅根据合同约定即“某保险钦州支公司应对房屋的损坏部分进行修复，在房屋符合交还条件时应当与钦州公司办理房屋交接确认书”来看，钦州公司要求修复好损坏玻璃才同意接收房屋，不修复则拒不接受是具有相关合同依据的。但是，从房屋的收回及使用价值来看，几块损坏的立面玻璃是否可以作为钦州公司拒绝接收整层房屋的依据；在房屋已实际归还钦州公司的情况下，能否仅以双方未办理交接确认手续为由主张房屋未交付，并一直将逾期交房损失扩大的责任推给某保险钦州支公司；此外，损坏的立面玻璃是否影响涉案房屋收回后继续租赁及后期使用，这些都是需要重点审查和考虑的内容。因此，钦州公司在某保险钦州支公司已着手定制玻璃且通知收房的情况下，仍坚持要求某保险钦州支公司必须修复完损坏玻璃才收房，且在某保险钦州支公司已搬离房屋后长时间放任房屋空置，钦州公司的行为确有放任损失扩大之嫌。当然，上述各方在履行合同过程中是否存在过错或者过失等违约行为及各方的责任比例划分，最终仍应由法院依法审理认定。

本案中，钦州公司与某保险钦州支公司均依据合同条款内容主张对方违约，但是各自所适用的合同条款均只是选取对各自有利的部分，而忽略对对方有利的条款和事实。在双方都固执己见的情况下，代理律师始终尊重案件事实，在考虑对本方当事人有利的合同约定条款的同时也正视对方已实际履行合同义务的事实，并在综合尊重及考虑案件全部事实及证据的前提下，遵循诚实信用的基本原则，对本方当事人耐心地释法说理，分析各方在合同履行过程中存在的过错，指出本方所提诉讼请求存在不能得到全部支持的风险，并根据双方各自都存在的过错问题进行分析，逐步消除本方当事人对调解的对抗情绪，并通过主办法官的努力，最终促成双方达成和解，取得双方都满意的案件结果。

本案在有效维护本方当事人合法权益的同时也能够不去损害对方所享有的合法权益，有效避免了双方因不满判决而出现的不断上诉、申请再审的局面，既减少了双方的诉累，又节约了司法资源。

律师在办理案件时，应当始终坚持“以事实为依据，以法律为准绳”的原则，充分了解案件事实，在事实清楚、证据确实充分的情况下最大限度维护委托人的合法权益。而在明知合同存在显失公平或者合同约定的内容对双方各有利弊，委托方所提诉请并不能得到全部支持的情况下，不应一味地为了满足委托方的意愿，以偏概全地选取只对委托人有利的事实和证据，而无视影响对方合法权益的事实和证据，因为这样的诉讼结果并不能根本解决纠纷，反而会导致新的诉讼（二审、再审）不断产生，增加双方的诉累及诉讼成本，最后终将难以实现维护当事人合法权益，维护社会公平正义的追求。

诉讼的目的是解决纠纷，但是通过诉讼来解决纠纷的方式不一定要法院判决来实现。调解作为我国民事诉讼法规定的一项基本原则，对我国诉讼纠纷的解决有着重要意义。律师在代理案件过程中，通过对全案事实及证据的分析，结合相关法律规定，有理有据地提出支持己方诉请的主张，反驳对方提出的主张，最终实现委托人利益的最大化。同时，代理律师也应该充分尊重案件事实，正视己方在合同履行过程中的过错，秉承公平、诚实信用的原则，根据委托人履行合同的真实情况，有效释法析理指出可能导致本方诉请不能得到全部支持的风险，尽量创造机会，促成委托人与对方当事人能够进行平等友好的协商，在尊重事实且符合法律规定的情况下，积极充分运用好调解制度，尽最大努力减少当事人的诉累和诉讼成本，有效平衡双方的利益，尽量实现案件结果、社会效果及法律效果的和谐统一。