律师代理吴某、冯某夫妇诉儿子儿媳吴玲某、徐邱某物权确认纠纷案

两原告吴某、冯某系被告吴玲某的父母，两被告吴玲某、徐邱某为夫妻。1982年11月13日，原告吴某向郑某（案外人）购买了位于江西省上饶市广丰区永丰街道东街田里XXXX号房产，当时购买价格为5150元。

1992年原告吴某拟参加其单位（原广丰县税务局）合作集资建房，但当时文件规定，已经有房的职工不能参加。1992年12月20日，吴某向广丰县房产公司提出申请并提交了书面申请，请求将讼争的房产的房主变更为儿子吴玲某，后应当时广丰县房产公司工作人员的要求，原告另两个儿子吴某华和吴某广在申请书上签名，上书“同意放弃房屋继承权”。1993年5月5日《广丰县私房所有权登记申请书》上，申请登记房产的申请人仍为原告吴某，现权利人是由原告吴某在其原名字“吴某某”上直接涂改为被告“吴玲某”，后年龄栏“60”未改动。

1993年5月5日，原告吴某办好了房产证，权利人改为被告吴玲某，面积为74.20平方米。两原告一直居于于该房屋，两被告自1984年结婚后也一直居住于该房屋，后被告另行建造房屋，于2006年搬出。1994年上半年，原告指示家中有关人员搭建偏房，原告认为是原告出资，被告认为是被告出资，双方均无相应证据证明。偏房面积为17.50平方米。1999年5月24日，诉争房屋进行换证，面积变更为91.70平方米，登记的权利人为吴玲某。换证手续均由原告吴某办理，换证后房产证原件仍由原告保管。

2019年初，广丰区政府要求对东街部分房屋进行征收拆迁，其中涉及到了双方诉争的房屋，本案审理期间，该房屋已完成拆除。征收拆迁过程中，原告认为，虽然房屋登记权利人为吴玲某，但仅仅是挂名登记，实际权利人仍为其本人。而被告吴玲某认为该房屋实际产权人就是其本人，不存在挂名登记的事实。为此，原告诉至法院，要求确认诉争房屋为原告所有，后因房屋被拆除，诉讼请求变更为确认原告享有诉争房屋所有征收补偿权益。

原告代理律师提出以下代理意见：

一、原告提出诉请的具有法律依据。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定，“ 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”具体到本案，虽然涉案房屋登记在被告吴玲某名下，但原告有证据证明其为真实权利人，故而提出确认涉案房屋为原告所有之诉请，由于涉案房屋在诉讼进行过程中因政府征收而被拆，故而将诉讼请求依法变更为：确认原告享有涉案房屋的所有征收补偿权益。

二、本案的关键争议为涉案房屋的所有权归属，而所有权具有占有、使用、收益和处分这四个具体的权能，故而着重从所用权能角度进行具体分析：

（一）从占有权能来看：虽然涉案房屋在1993年5月4日变更登记在被告吴玲某名下，但是，从原告购买房屋的1982年开始直至房屋被征收，原告一直居住在涉案房屋内，一直实际占有着涉案房屋，且被告此前庭审中陈述在其2006年就搬离了涉案房屋住进自建的新房内。

（二）从使用权能来看：首先，从原告购买涉案房屋后直至房屋被征收，原告方一直居住在涉案房屋内，实际使用着涉案房屋。其次，在涉案房屋登记在吴玲某名下后，因原告儿子儿媳暂无自己的房屋，原告便安排其儿子儿媳住回涉案房屋，吴玲某亦当庭认可原告安排其夫妻住回涉案房屋的事实，这也体现了原告为涉案房屋的使用权人。

（三）因涉案房屋不存在收益情形，故而收益权能不予分析。

（四）从处分权能来看：首先，从事实上的处分来看，原告分别于1994年上半年及2018年安排搭建了偏房与阁楼，并承担了搭建费用，而证人吴某华及肖某枳出庭证实搭建偏房和阁楼，被告未参与；如涉案房屋为被告所有，其不可能不参与并承担费用。其次，从法律上的处分来说，涉案房屋的变更登记手续系吴某一人签字办理，且此后涉案房屋数次申请换发产权证的手续均由吴某独自办理完成，并持续持有涉案房屋产权证至今。吴玲某自始至终未签过任何字，对于该事实，吴玲某亦予以承认。

从上可知，涉案房屋实际所有人为原告。

三、被告陈述涉案房屋系其向原告购买所得，严重歪曲事实，且无任何证据支持。

（一）被告主张购买，但未提供任何购买及支付凭证，且陈述只有吴某及吴玲某父子二人磋商购买事宜，支付款项时也无其他人在场。这显然是被告故作虚假陈述且自知无证据而所作出的所谓“合理解释”。

（二）如涉案房屋吴玲某是向原告购买所得，而为何吴玲某没有在变更登记申请书中签字？而且数次换证均为吴某办理？吴玲某陈述其一同前往办理，但是有事要挣钱争取时间，所以就先离开了，由吴某一人办理，吴玲某该解释显然不能令人信服。

（三）被告陈述购买金额为15000元，而吴某填写的其中一份所有权登记申请书（注：调查人落款时间为1993年5月5日）中却明确载明“现值产价”为7000元。如被告所说的，父子间相互信任，作为父亲的吴某不可能将房屋以翻倍的价格卖给作为儿子的吴玲某。

（四）在落款为“88年10月27日”的房屋所有权登记现场查勘表中的“权利人”为：，这显然是原告为了办理过户手续方便而直接涂改填写被登记人的名字，这与被告陈述1992年向原告购买涉案房屋严重矛盾。

（五）如涉案房屋是被告向原告购买所得，而1992年12月20日的申请中为何有原告另两个儿子书写放弃继承权的内容？而实际上，是由于房产登记部门误以为原告是将涉案房屋赠送给长子吴玲某，为避免家庭内部矛盾，而要求原告另两个儿子对此作出放弃继承表态。

（六）在1992年，原告只有一套居住房屋，不可能将涉案房屋出卖给被告。

四、本案不适用诉讼时效的规定，被告的诉讼时效抗辩不成立。

首先，本案系确认之诉，而诉讼时效系针对债权请求权，而本案诉请不存在给付内容，故而不适用诉讼时效。

其次，原告将涉案房屋登记在吴玲某名下，一直未产生纠纷，直至2019年政府拟对涉案房屋进行征收，原、被告才对涉案房屋的产权起争执。退一万步来说，即使本案适用诉讼时效，原告的诉请亦未超过诉讼时效。

综上所述，从所有权具体权能来看，原告为涉案房屋的实际所有人；而被告主张房屋系其购买所得未提供任何证据，且存在极不合理之处。

原告吴某为顺利参加单位的集资（合作）建房，将涉案房屋挂名登记在被告吴玲某名下，而被告将涉案房屋据为己有并拟享受涉案房屋的征收补偿权益的行为，不但严重侵害了原告的财产权益，同时也严重违背了伦理道德，影响了社会风气。请法庭依法查明案件事实，依法支持原告诉请，维护原告合法权益的同时，弘扬中华传统美德之正气。

一审判决确认原告吴某、冯某享有诉争房屋所有征收补偿权益；

二审维持原判。

一审法院认为：中国一直强调“百事孝为先”，古语有“亲兄弟明算账”的说法，却无“亲父子明算账”的传统，本案由父子之间直接打官司，是一件非常遗憾的事情。原告为了争取合作建房机会，隐瞒组织，将本属于自己的私产直接变更为其儿子名下，家庭内部又未形成书面协议，造成本案的发生，其具有不可推卸的责任。房产变更有三种情况，一是购买，二是继承，三是赠与。本案中房产公司人员要求原告另两个儿子同意“放弃房屋继承权”，显然对法律的严重误解，“继承”是针对“遗产”而言的，无“遗产”何来“继承”。当时房产公司的工作人员因当要求原告与被告共同签名，签订“赠与合同”，且按国家相关规定征收契税。被告吴玲某认为房屋是从父亲购买而来，无购房合同也无收据，其自称支付过价款，但支付价款时无第三人在场，原告现予否认，被告主张显然证据不足，本院不予采信。

综上，考量本案中原告吴某申请将房屋的房主变更为吴玲某不是继承行为，也不是买卖行为，而是一种赠与行为。该赠与行为目的不是实际将该房屋赠与给儿子，而是为了争取合作建房的机会，故该赠与行为不是原告真实意思表示。公民之间的赠与合同是实践合同，原告虽将房屋的房产权利人登记在被告吴玲某名下，但实际仍一直居住于房屋内，处置该房屋重大事项，如搭偏房、换证，保管房产证均由原告直接行使，即原告原告虽改变了房屋的权利人名字，但未实际将该房屋的占有、使用和处分权交由被告。故原告的赠与行为未实际完成。不动产权属登记证书是权利人享有该不动产物权的证明。该证书具有极高的证明效力，但不是绝对效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定，“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”原告为争取合作集资建房机会，故意将房屋的权利人变更为其儿子，其行为应当受到道德的批评，但不影响其实际享有该物权的权利，对原告的主张本院予以支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第一条规定，“因不动产物权的归属，以及作为不动产登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并处理的除外”。根据上述规定，本案可以直接处理，无需另外提起行政诉讼。故被告提出本案应当先提出行政诉讼的主张，本院不予支持。确认物权请求权不适用诉讼时效的规定。该权利不属于实体法上的请求权，不适用诉讼时效的规定，被告认为本案超过诉讼时效的主张，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第七条、第十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第一条之规定，依法支持原告诉请。

吴玲某、徐邱某不服一审判决，提出上诉。

二审法院认为，吴某、冯某系吴玲某的父母，吴某已年过九十，冯某已年过八十，父母与子女公堂相见，实令人遗憾。本院认为吴玲某、徐邱某的上诉理由不能成立，理由如下：1.吴某、冯某系吴玲某的父母，一审出庭的证人吴某华、吴某广系吴玲某的亲弟弟，合议庭无法相信吴玲某的父母及兄弟会共同作虚假陈述以谋取案涉房屋；2.吴某、冯某的陈述与其提交的案涉房屋申请登记资料反映的情况相吻合，一审认定吴某为了规避当时集资建房政策而把案涉房屋登记在长子吴玲某名下的事实证据充分；3.吴玲某关于其向父母购买了案涉房屋的上诉理由与房屋变更登记的资料不符，二审其所提交的证人证言亦不能直接证明购买事实，故对该案上诉理由不予支持。此外，本案涉及物权权属的确认，不适用诉讼时效的规定。综上所述，吴玲某、徐邱某的上诉理由不能成立。一审判决查明事实清楚，使用法律正确。

一、物权确认纠纷不适用诉讼时效。

诉讼时效仅适用于债权请求权，所以本案不适用诉讼时效规定。

二、实际权利人确认物权，不属于登记机关登记错误的情形，不适用行政诉讼程序。

原告将案涉房屋的挂名登记在被告名下，并基于此而办理的产权变更登记手续，系原告的真实意思，并非登记机关过错而将原告房屋错误登记至被告名下，所以不适用行政诉讼程序。

三、登记产权人是否对不动产行使占有、使用、收益、处分，是物权确认的关键。

所有权具有占有、使用、收益、处分四项具体的权能，原告是否实际行使前述权能，这是本案原告是否拥有案涉房屋的所有权，进行物权确认的关键。

民事案件，往往涉及几个法律关系，在结合法律规定的前提在分析案情，厘清思路，寻找出可行的诉讼方案。