律师代理原告崔某诉被告王某、第三人马某房屋买卖合同纠纷案

2006年1月份，崔某与王某经中介公司居间，签订了《房屋买卖经纪合同》，购买王某位于西城区新街口的一套楼房，建筑面积94.75平方米，作价79万元。同时，二人去了公证处做了房屋过户的授权委托公证书，约定在产权证办下来后，委托崔某的丈夫作为王某的代理人代为办理房屋的过户手续，并承诺该房屋因过户产生的一切后果由王某本人负责解决和承担。

崔某在签订了房屋买卖合同之后，支付了全部的购房款，并住进了所购买的房屋，由于当时该房屋是拆迁安置用房，王某向崔某出示了2002年其与前夫马某的离婚证明、2003年的房屋的拆迁协议以及拆迁购房合同，但在当时王某并未取得房屋的权属证书。

崔某与老公、孩子就一直居住在该房屋内，2013年11月份，崔某得知该房屋的产权证已经办下来了，就找到王某，要求其赶紧配合她办理过户手续。王某却告知说，当时卖房时她前夫马某不知情，现在知道了，觉得当时价格低了，想让崔某再支付40万元，崔某不同意，经过几轮协商，崔某最后无奈同意支付25万元，但王某回复说她前夫依然不同意，房屋过户的事就僵持下去了。

2014年9月崔某无奈起诉王某，要求其办理过户手续，开庭时，王某拿出一份《民事调解书》，得知2014年5月份，王某与马某在法院经过调解，王某把该房屋的40%的产权份额给与了马某。无奈，崔某只好撤诉，以第三人的身份请求提起了撤销之诉，请求法院撤销王某与马某的民事调解书，案将经过一审、二审，法院认为崔某与王某是合同法律关系，王某与马某是物权法律关系，因此崔某并非是法律规定的可以介入物权争议的第三人，因此驳回了崔某的诉讼请求。

2017年，马某以其拥有诉争房屋40%产权份额的身份，起诉崔某将房屋腾退给他，崔某于是向法院以王某为被告、马某为第三人提起本案诉讼，请求法院认定崔某与王某签订的《房屋买卖经纪合同》有效，并请求王某将房屋产权过户给崔某，马某承担协助义务。

庭审中，马某抗辩称其在2003年拆迁时，曾与王某签订了一份协议，约定拆迁回迁安置房为王某与马某共有，并据此到法院提起了诉讼，经法院调解，他才取得了房屋40%的产权份额，王某与崔某签订的《房屋买卖经纪合同》其并不知情，是王某与崔某恶意串通，损害了他的合法权益，因此要求法院确认《房屋买卖买经纪合同》无效。

律师代理崔某表如下代理意见：

一、关于合同效力，代理人认为合同有效，理由：

合同法第五十一条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

最高法院民一庭关于房屋登记权利人出卖共有房屋不符合法律规定或者合同约定条件的合同效力问题提到：出卖人与买受人签订房屋买卖合同，出卖登记在某个人名下的房屋，不符合物权法第九十七条关于共有物处分的规定或者当事人的另行约定，如果买受人是善意，且买卖合同约定的对价合理，但未办理房屋所有权变更登记手续的，其他共有权人请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。《民事审判指导与参考》（第56辑）第128-133页。据此代理人认为：

1、马某虽然与王某签署了协议书约定房屋为共有，但是该协议书由于是在被拆迁房屋签署拆迁补偿协议时签订的，涉案房屋并未实际取得所有权，因此二人签订的协议为效力待定状态，二人在2014年通过民事诉讼程序双方另行约定了共有份额，可以视为对于2003年的协议未生效，双方达成了新的协议。而2013年王某取得房屋产权证书，且未单独所有，根据物权法不动产登记的公示效力，王某在法律上具有有权处分权的表面状态。且这个权利要早于二人对于房屋产权分额的重新约定，二人对于产权的重新约定，不能对抗在先签订的房屋买卖合同。

2、崔某与王某签署《房屋买卖经纪合同》时，王某已经离婚，并且是单身状态，原告基于朴素的信赖基础，认为其有权签订房屋买卖合同，并且在公证处做公证书时，特别让王某承诺，假设有家庭问题，由其自行承担内容，已经充分尽到了注意义务，且按照当时的市场价格支付了合理对价，因此签订《房屋买卖经纪合同》完全是善意的。

3、最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。在2013年王某取得了涉案房屋的所有权，具备了对于房屋又完全处置权利的要件，即取得了处分权，因此合同当然是有效的合同。

4、 结合本案，涉及到房屋的真正权利人物权利益的保护和善意买受人的合理信赖保护之间的平衡，真正物权的权利人是一种静态利益，房屋买受人是一种动态利益，要保护的是交易安全利益，在二者冲突的情况下，保护合同效力，有利于保护保护善意买受人的合法权益，维护和促进诚信市场秩序的建立。

5、北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释第五条规定：出卖人将登记在其个人名下的法定共有房屋，未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，擅自以自己名义转让给他人，买受人为善意的，可以认定房屋买卖合同有效。买受人符合《物权法》第一百零六条第一款规定的善意取得构成要件办理了房屋所有权转移登记，其他共有人要求追回该房屋的，不予支持。

6、合同法第51条合同效力的规定中有如果权利人对于无权处分的行为予以追认的前提下，合同依然有效的规定，从本案事实上看，在2006年，王某签署房屋买卖合同的原因是要送女儿出国但缺少资金，靠卖房所得提供资金支持，但女儿是跟随马某共同生活的，他必然熟悉王某的经济状况，因此出国留学的资金来源不可能2003年办理房屋入住手续后，况且在二人的陈述中，马某还出资了10万元，自2006年房屋交付给崔某后，在长达十年的期间内，王某并没有居住在涉案房屋中，马某不可能不知道或者不关心房屋是谁在居住，房屋的状态是什么，因此完全可以推定马某肯定知道对于王某卖房来支撑女儿出国费用这一事实，他并没有早早的主张权利，其以行为视为对于房屋买卖合同的追认，另外2013年至2014年，崔某与王某数次通话录音显示，马某在这时间段更是知道房屋早已卖掉，对此他的意见是要求原告给予40、50万元左右的补偿，并非是拒绝出卖房屋，尤其是在崔某与王某通话期间，都是在协商具体补偿金额的问题，可以视为其对于房屋买卖合同是认可的，仅仅是想额外得到一些利益。但是二人看到协商不成马上立案，迅速调解，在调解中向法庭隐瞒房屋早已经出售的事实。这一恶意诉讼导致本案系列诉讼，究其原因就是房地产市场这些年来的巨大升值空间，在巨大利益面前，王某、马某丧失了根本的诚信原则，利用未过户的前提，逼迫崔某增加费用，以获取一些利益。这个行为本不应该得到法律的支持的。

综合以上法律及司法解释的规定，崔某与王某签订的《房屋买卖经纪合同》应当被认为合法有效。

二、关于继续履行合同及第三人协助办理产权过户变更登记手续的问题。

虽然第三人马某不同意产权变更登记，但是根据《北京市高级人民法院审理房屋买卖合同纠纷的会议纪要》第七项夫妻一方转让登记在自己名下的法定共有房屋，买受人要求继续履行合同办理房屋过户登记，法院应当对出卖人（登记方）的行为是否构成无权处分或无权代理进行审查，并释明买受人可以申请追加夫妻另一方作为共同被告或第三人参加诉讼，买受人不申请的，法院可以通知夫妻另一方作为无独立请求权第三人参加诉讼。夫妻另一方以出卖人构成无权处分为由要求追回房屋的，可以作为有独立请求权第三人参加诉讼。夫妻另一方向法院表示同意出卖人转让房屋的，可以不追加其参加诉讼。

经审查夫妻另一方追认出卖人的处分行为或有证据证明其以自己的行为同意履行的，构成对房屋过户登记债务的加入，应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续；出卖人的行为构成《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第17条第（2）项或《民法通则》第66条第1款规定的，该买卖合同对夫妻另一方具有约束力，应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续。

本案中，代理人认为应该参照这个纪要规定的审判原则，判决第三人马某负有协助办理产权过户变更登记手续。理由如下：

1、马某与王某原系夫妻关系，涉案房屋为夫妻关系存续期间居住的房屋，就算是离婚后对于房屋的权属约定，也是对于婚姻关系存续期间财产关系的一个约定，应参照婚姻法和婚姻法司法解释中关于夫妻财产处分的相关规定处理，马某是无权主张买卖房屋的行为无效。

2、即使离婚后对于房屋所有权的约定，要适用一般的民事法律关系中关于共有财产的规定，根据最高人民法院《民法通则意见》第九十六条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。

3、崔某与王某签署的合同是在2006年，2013年王某取得房屋权属证书且是单独所有，在此时，房屋具备依据房屋买卖合同房屋过户产权转移登记的全部合法要件，而原告已经全部支付了购房款，且自2006年就居住在诉争房屋内，物权事实上已经交付，仅仅欠缺登记手续而以，而在此后，王某将房屋的40%份额给予马某，可视为将合同的部分权利转让给了马某，房屋买卖合同对于马某具有约束力， 加之前面所说，马某在长达七八年的期间内，在知道房屋已经出卖、以其行为表明同意履行合同、仅仅是要增加一些补偿的情况下，构成对房屋过户登记债务的加入，应当判决其协助原告办理产权变更登记手续。

法院认为崔某与王某签订的房屋买卖经纪合同系当事人真实意思表示，亦不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，亦不存在其他法定无效的情形，第三人马某没有证据能够证明王某与崔某存在恶意串通的事实，应承担举证不利的法律后果，因此该合同依法应属有效。但由于第三人目前拥有40%产权份额，不同意协助崔某办理房屋过户手续，因此让第三人协助过户存在障碍，据此判决：

1、王某与崔某签订的《房屋买卖经纪合同》依法有效。

2、驳回崔某其他诉讼请求。

3、驳回第三人马某的诉讼请求。

另案马某起诉崔某腾退的案件，因为本案认定合同有效，崔某依据合同占有房屋是合法的，因此也驳回了马某的诉讼请求。

北京市西城区人民法院（2017）京0102民初17112号民事判决书。

本案争议的焦点问题一个是在房屋有共有人的情况下，一方单独签订的房屋买卖合同是否有效，另一个是，作为共有人，房屋买卖合同对其是否具有约束力，负有协助办理过户手续的义务。

一、关于合同效力问题

最高法院民一庭关于房屋登记权利人出卖共有房屋不符合法律规定或者合同约定条件的合同效力问题提到：出卖人与买受人签订房屋买卖合同，出卖登记在某个人名下的房屋，不符合物权法第九十七条关于共有物处分的规定或者当事人的另行约定，如果买受人是善意，且买卖合同约定的对价合理，但未办理房屋所有权变更登记手续的，其他共有权人请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。索引：《民事审判指导与参考》（第56辑）第128-133页。结合本案，王某虽然与马某在房屋出卖前曾约定房屋为共有，但马某并未实际取得产权份额，且崔某在购买时王某出示了离婚证，证明其有权签订房屋买卖合同，崔某支付了合理对价，完全是善意的，不存在与王某恶意串通的情形，因此从保护交易安全以及维护第三人利益的角度出发，房屋买卖合同合法有效，法院的判决完全是正确的。

二、马某作为共有人，房屋买卖合同对其是否具有约束力，负有协助办理过户手续的义务。

物权法第一百零二条规定： 因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外;在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。结合本案，王某取得产权证时，是单独所有的，其负有协助崔某办理产权过户的义务，但随后，王某将产权的40%给与了马某，马某与王某形成了房屋的共有关系，但该房屋设有转让并过户的合同之债，因此马某对该不动产产生的合同之债应承担连带责任。法院认为马某不同意过户使产权的过户手续产生障碍，没有支持崔某的诉讼请求，是值得商榷的。

本案是由于随着北京房屋价值的巨大提升，使得原出卖方在巨大的失落感和利益驱使前，丧失了诚实信用原则，背信弃义导致的，虽然最终法院判决房屋买卖合同有效，但并未支持办理原告能够办理过户手续，使得当事人陷入了比较尴尬的境地，虽然可以继续使用房屋，但无法办理过户手续，使得目前依然陷入无尽烦恼之中。

律师建议在购买房屋时，尽量避免购买尚未取得权属证书的房屋，如果只能购买此类房屋，应在购买时让出卖方签署承诺书，对于房屋权属上的确认无其他他项权利，并且当该房屋权属证书取得后，立即凭借买卖合同办理不动产预告登记，或者在出卖方有违约的预兆时，立刻提起诉讼财产保全，并提起诉讼，不能给出卖人时间空间，利用合法手段达到非法目的。