律师代理某房产经纪公司参与房屋买方姜某诉卖方韩某、某房产经纪公司房屋买卖合同纠纷案

2017年9月24日，韩某作为卖方(甲方)、姜某作为买方(乙方)，房产经纪公司作为中介方(丙方)签订《房地产买卖合同》约定：

甲方将位于大庆高新区某房屋(建筑面积为111.94平方米)以51万元的价格出售给乙方；乙方预交定金5000元(该定金为丙方代为保管，在过户当天转交甲方)；定金在第一次付款中冲抵购房款，乙方于过户当日将首付款(乙方贷款审批额度之外的部分)交付甲方，甲方应配合乙方办理二手房贷款，如因乙方原因导致贷款审批未通过，由乙方承担全部责任，如贷款审批未通过，此合同作废，丙方退还乙方定金5 000 元及服务佣金(已经交纳部分);甲方、乙方在贷款审批通过后到丙方，在丙方陪同下办理过户(公证)手续。乙方在签订合同之日向丙方支付服务佣金12000元；同时约定，本合同一式三份，甲、乙方双方各执一份，丙方存档一份，均具有同等法律效力，自三方签字盖章之日起生效，本合同必须盖有骑缝印鉴，方可生效。合同落款处有姜某、韩某签名及捺印，有房产经纪的盖章，但该合同并未加盖骑缝印鉴。

2017年9月15日，姜某向房产经纪工作人员莫某转账支付5000元购房定金，该合同附有收据，载明今收到姜某房屋定金5 000元，注:“大庆市某房产公司代为保管”，收款人处有“莫某”字样的签名及捺印。

合同签订当日，姜某按合同约定以转账方式向房产经纪公司支付服务佣金8000元。合同签订后，姜某未向银行申请贷款审批。2017年10月，韩某告知房产经纪公司将定金5 000元退还姜某。现姜某向大庆市高新区人民法院提起诉讼，主张韩某单方不卖房子，已经构成违约，应双信返还定金并承担中介佣金，另要求房产经纪公司承担连带责任。

本案中，房产经纪公司代理律师发表代理意见认为：

一、签订《房地产买卖合同》时，原告姜某对案涉房屋权属情况知情，且表示同意继续签订合同，某房产经纪公司不存在任何过错，有权获得居间服务报酬。

被告韩某委托某房产经纪公司出售案涉房屋时，某房产经纪公司已对房屋权属情况进行了审查，在发现了案涉房屋登记的所有权人不是韩某时，要求被告韩某说明情况，被告韩某提供了抵押合同及相关文件证明其与原房主毛某之间是债权债务关系，韩某有权出售案涉房屋，如果最终不能出售，韩某承诺承担所有法律后果，原告对此也知情并表示同意。后期原告姜某与被告韩某出现纠纷时，某房产经纪公司将韩某提供的抵押合同及相关文件交给原告方，原告对此也知情。就有关订立合同的事项，某房产经纪公司已经如实报告给原告，没有故意隐瞒或提供虚假情况损害原告利益，另外，根据《合同法》第425条的规定，即中介在故意情况下，才承担赔偿责任。回归本案，某房产经纪公司不存在任何过错，有权获得居间服务报酬。

二、一方面来讲，本案《房地产买卖合同》不属于无效合同，合同各方均已按照合同约定内容履行部分义务，合同各方的实际履行行为使得合同已经生效，合同中约定的条款对各方具有法律约束力。另一方面，各方当事人对《房地产买卖合同》的效力约定了生效条件，且该条件未成就，故原告不能根据没有生效的合同而要求被告方履行合同义务。

首先，虽然《房地产买卖合同》中约定本合同必须盖有骑缝印鉴，方可生效，该条款仅是合同何时生效的条件，并不是判定合同是否有效的标准。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。即只有合同存在以上情形，才应认定为无效，而《房地产买卖合同》并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，故《房地产买卖合同》并不属于无效合同，不应该按无效合同的法律后果来处理。

其次，《房地产买卖合同》经原告及二被告签字、盖章后，各方当事人均已按合同约定的内容实际履行，尤其是某房产经纪公司已经全部履行完合同中约定的相关义务，提供了居间服务。且从日常经验来分析，如果各方均为公司，那么约定盖有骑缝印鉴方可生效才有意义，可案涉合同仅中介方为公司，就算没加盖骑缝印鉴也不应当影响合同的效力。另外，合同各方按合同约定的内容实际履行，视为各方对必须盖有骑缝印鉴，方可生效的条款变更，所以合同中约定的条款对买卖双方及中介方具有法律约束力。根据《合同法》第426条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，故某房产经纪公司有权依照合同约定取得相应报酬。被告韩某单方违约，应当按照合同第八条第1款规定向原告姜某承担责任。

最后，合同中明确约定“本合同必须盖有骑缝印鉴，方可生效”，而各方当事人均未履行加盖骑缝印鉴的义务，属于合同生效条件没有成就而导致合同没有生效，故原告不能根据没有生效的合同而要求被告方履行合同义务。

综合上述观点，原告姜某提出的诉讼请求，无事实和法律依据，法庭应当驳回原告的诉讼请求。

法院一审判决：

驳回原告姜某的诉讼请求。

本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，依照《合同法》第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。”的规定，本案中各方当事人对合同生效条件约定为“三方签字盖章之日起生效”及“本合同必须盖有骑缝印鉴，方可生效”，可见，盖有骑缝印鉴是该合同生效的必要条件，现该生效条件未成就，故姜某、韩某及房产经纪签订的《房地产买卖合同》并未生效，不能产生请求合同相对方履行合同主要权利义务的法律效力;经本院释明，姜某未变更相应诉讼请求;合同各方当事人亦未履行合同的主要义务。对于姜某提出的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。

本案中，房产经纪公司接受被告韩某委托出售案涉房屋时，已对房屋权属情况进行了审查，并对真实情况向原告进行了说明，原告对此表示同意。而房产经纪公司只是提供订立合同的机会，在没有故意隐瞒或提供虚假情况损害原告利益的情况下，根据法律的规定，不承担赔偿责任。另外，一方面，案涉的合同经原告及二被告签字、盖章后，各方当事人均已按合同约定的内容实际履行，尤其是某房产经纪公司已经全部履行完合同中约定的相关义务，提供了居间服务，合同各方按合同约定的内容实际履行，视为各方对必须盖有骑缝印鉴，方可生效的条款变更，所以合同中约定的条款对买卖双方及中介方具有法律约束力。另一方面，案涉的合同经原告及二被告签字、盖章后，确未依合同约定盖有骑缝印章，导致合同生效条件没有成就，故姜某、韩某及房产经纪签订的合同并未生效，不能产生请求合同相对方履行合同主要权利义务的法律效力;综合两个方面，经法院释明，姜某未变更相应诉讼请求，所以姜某提出的诉讼请求，无事实和法律依据，不应得到支持。

当事人在签订合同时首先应注意理解合同的每一项条款，避免由于对合同条款的不理解而导致合同无效或不生效，进而给自己带来不利后果；其次，在理解合同的前提下，应按照合同约定全面履行，避免由于违约而使自己陷入诉讼的窘境。最后，当事人在签订合同时应注意合同生效的条件。另提醒广大当事人，如生活中涉及法律问题，可聘请专业人士提供法律帮助，以便更好地维护自己的合法权益。