律师代理申请人朱某对某房地产开发公司提起商品房买卖合同纠纷仲裁案

申请人朱某于2013年10月17日与被申请人某房地产开发公司签订商品房买卖合同，购买了该公司开发的某小区金融中心一期工程商业高层住宅楼1套。该房屋属于期房交易，根据购房合同约定，该房屋总价款七十四万三千一百四十四元整（￥：743144.00元），自合同签订之日起，申请人朱某便按照合同的约定付清全部购房款。按照合同约定出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定交付条件的商品房交付给买受人。

在交付房屋的期限届满之日后，出卖人（某房地产开发公司）一直未按合同约定的交付条件，将房屋所有权交付给买受人朱某，无法向买受人提供该房屋的《住房质量保证书》和《住房使用说明书》，更无法向买受人提供经过建设主管部门的建设工程质量验收备案许可，也无法给买受人开具正规的房产发票。2016年4月15日，朱某收到房屋钥匙，由于朱某无法取得房屋的土地使用权证书及房屋所有权证书，朱某的孩子不能落户，也无法办理孩子入学，给买受人朱某造成了巨大的损失。

朱某多次找到出卖人协商，要求出卖人按照双方签订的商品房买卖合同，通过建设主管部门的质量验收备案许可，将质量合格并符合交付条件的商品房交付给朱某，提供房屋的正规发票，按规定给买受人办理房屋的产权权属证书，同时要求出卖人按照合同约承担违约责任：根据合同的约定，（出卖人不按照规定时间规定条件交付房屋的，买受人不退房，出卖人应向买受人按日支付已交房款的万分之一的违约金），主张自2014年12月31至2016年12月之间的违约金52000余元；并要求根据合同相关规定，出卖人应向买受人支付延期办理产权权属证书的违约金为743元。而房屋开发公司因朱某入住了该房屋拒绝了朱某的要求，朱某无奈，只有根据合同约定的仲裁条款，向某市仲裁委申请仲裁。本案律师作为朱某的代理律师出庭应诉。

某市仲裁委经过开庭审理，做出裁决：一、被申请人某房地产开发公司与本裁决送达之日起10日内向申请人支付延迟交付房屋违约金52763元；二、仲裁费2725元，由被申请人绿地公司承担2687元，由申请人承担37元，三、驳回申请人朱某的其他诉讼请求；本裁决为终局裁决，裁决书自作出之日起即发生效力。

律师代理朱某发表如下代理意见：

2013年10月17日朱某与房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同,购买该公司开发的某小区金融中心一期工程15号底层商业高层住宅楼1单元13103室，该房总价款743144元，申请人朱某已经按照合同约定付清了全部购房款，合同约定被申请人应在2014年12月31日之前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定条件的商品房交付给买受人。但是出卖人时至今日也未按合同约定的标准条件交付房屋，后经调查被申请人所开发的金融中心一期工程，直到申请人向仲裁庭递交申请时一直未取得《建设工程竣工验收备案证》，而根据《建筑质量监督管理条例》 第16条最后一款（建设工程经验收合格，方可交付使用） 、《建筑法》第61条第2款之规定建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或验收后不合格的，不得交付使用，而未取得建设工程竣工验收备案证的商品房是未经验收合格的，是不能进行房屋交接的，而房开公司一直延迟交房，长达710天，根据合同的第十五条及合同附件四《合同补充协议》第五条第3款之规定、购房合同第九条第2款之规定，出卖人不按照规定时间规定条件交付房屋的，买受人不退房，出卖人应向买受人按日支付已交房款的万分之一的违约金，时至今日被申请人已经违约延迟交房时间为710天(截止到2016年12月10日止)，被申请人应向申请人支付违约金710*743144*0.0001=52763.224元；并根据合同第十条规定、合同附件四补充协议第五条第三款之规定，出卖人应向买受人支付延期办理产权权属证书的违约金为743144*0.001=743.144元。根据《合同法》相关规定，被申请人应该承担没有完全履行合同的违约责任，朱某无奈特委托金诺律师事务所代为向大庆仲裁委提交申请，申请仲裁，依法维护自身权益，

市仲裁委支持了朱某的仲裁申请；某市仲裁委经过开庭审理，做出裁决：

一、被申请人绿地公司与本裁决送达之日起10日内向申请人支付延迟交付房屋违约金52763元；

二、仲裁费2725元，由被申请人绿地公司承担2687元，由申请人承担37元，

三、驳回申请人朱某的其他诉讼请求；本裁决为终局裁决，裁决书自作出之日起即发生效力。

仲裁庭认为：

申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，而且不违反法律规定，合同依法有效，双方应按照合同全面履行合同义务，申请人已经按照合同约定全部缴纳了房款，被申请人应该按照合同的约定在365日之内办理权属登记备案，并在2014年12月31日将符合约定条件的房屋交付给申请人，虽然申请人于2016年4月15日将房屋交付给了申请人，但是截止2016年12月10日止，被申请人交付的房屋没有达到双方约定的交付条件，其行为已经构成违约，故申请人按照合同请求被申请人支付延迟交房违约金52763元，本庭予以支持，因被申请人交付房屋至今未超过365日，故申请人请求被申请人支付延迟办理权属证书违约金743元，本庭不予支持；依据《合同法》第44条、107条之规定，本庭裁决如下：一、被申请人某房地产开发公司与本裁决送达之日起10日内向申请人支付延迟交付房屋违约金52763元；二、仲裁费2725元，由被申请人绿地公司承担2687元，由申请人承担37元，三、驳回申请人朱某的其他诉讼请求；本裁决为终局裁决，裁决书自作出之日起即发生效力。

本案中，房地产开发公司认为自己只要将房屋交付给了买受人，不管合同约定的交付条件是否成就，就想当然地认为完成了自己的交付义务，在商品房买卖市场，一直以来房屋开发公司都占有市场的主导地位，甚至在签订合同时候都是事前拟定好的格式条款，并在合同履行的过程中，延迟交房，不按规定申报建设工程竣工备案，消防验收不合格，不按合同约定的条件交付房屋，屡屡发生，给消费者带来了巨大的损失，本案中，虽然房地产开发企业将房屋的钥匙交给了买受人，但是因为一直没有进行建设工程竣工备案，无法达到验收标准，合同约定的交付条件没有成就，已经构成了违约，所以要承担直到满足交付条期间的违约责任。即使房屋的钥匙交给了买受人，依然不能免除自己没有完全履行合同的违约责任。

综上，提醒出卖人在出售房屋时候，应尽到全面履行合同义务，房屋的交付不仅仅是房屋的占有转移，而是所有权的转移，所出售交付的房屋应该符合国家关于建设工程的竣工备案要求及合同约定的交付条件，否则要承担相关的违约责任。