律师代理某军队企业管理局诉某公司房屋租赁合同纠纷案

2012年6月28日某公司与某军队营房处（因军队机构改革调整，由某军队企业管理局承继权利义务）签订《军队房地产租赁合同》，合同约定该公司租赁该营房处位于某区某地的房屋、场地，租赁期限为18年，租金总额为2866万余元。

某公司在对租赁房屋装修时，发现原租赁房屋存在年久失修，房屋主体结构存在安全隐患，经与出租人协商，由出租人委托某检测中心对租赁房屋建筑安全与抗震进行鉴定，鉴定结论为：房屋整体安全鉴定评级为C级；不满足建筑抗震鉴定要求；建议采取拆除或整体加固的措施。2012年12月29日双方签订《建设协议书》，约定经批准后允许该公司对租赁地点进行翻建，由该公司承担建设的一切费用，同时给予其16个月免租期，即自2014年4月29日起计算租金，租赁期限延长至2042年12月止（租期共计30年）。合同签订后，某公司对租赁房屋进行翻建，并共计支付5年的租金946万元。2016年军队出台全面停止有偿服务政策，该营房处将一次性收取的5年部分租金800万元（不含146万元押金）退还给该公司，商定暂时按照每年189.2万元标准另行支付租金。后根据中央军委要求部队全面停止有偿服务的命令，涉案租赁项目被列入委托管理项目。双方签订《委托管理项目整治协议》，但未对其生效前的租金的做出约定。对于租赁项目改为委托管理项目之前拖欠的租金等费用支付双方产生争议，双方协商无果。

军队企业管理局将某公司诉至法院，要求其支付委托管理项目之前拖欠的租金。该公司亦提出反诉，要求军队企业管理处退还剩余房屋租金146万元。一审法院经审理，判决某公司支付某军队企业管理局2012年4月29日至2018年5月1日期间租金383万余元。

律师代理原告（某军队企业管理局）一方，代理意见主要为：

一、原被告双方签订的《建设协议书》真实有效

2012年6月28日原告（某军队企业管理局）与被告（某公司）签订《军队房地产租赁合同》，合同约定被告租赁位于某区某地的房屋、场地，房屋建筑面积806平方米，场地面积为2076平方米，期限为18年。合同签订后，原告应被告请求对涉案房屋进行鉴定，房屋鉴定后，被告认为原租赁合同标的物（房屋）已经不具使用价值，于是双方2012年12月29日签订《建设协议书》，约定原告将涉案的场地租赁给被告使用，由被告出资进行建设，租赁期限为30年，关于双方租期的约定，违反了合同法关于租赁的最长期限20年的规定。原告认为《军队房地产租赁合同》双方权利义务已由该建设协议书所替代，原被告应当按照双方签订的《建设协议书》的约定履行各自的合同义务。

二、协议履行过程中原告没有过错

（一）原告依约按租赁标的现状向被告出租。关于租赁标的，依据双方签订《军队房地产租赁合同》，被告向原告租赁是房屋建筑面积806平方米，场地面积为2076平方米，而根据双方签订《建设协议书》的约定，被告租赁原告场地及后来由被告自（改）建产权归原告所有的房屋。

（二）项目能否办理《军队房地产使用许可证》，非原告所能控制。首先，因国家和军队开展的部队全面停止有偿服务，停止办理军队房地产租赁许可证，属于合同履行过程中的情势变更，是订立合同时无法预见和发生时无法防止的，不可归责双方当事的原因所导致的。其次，未办理许可证与房屋经营使用并不存在直接的关系，目前被告已在涉案项目办公使用。

（三）原告本着诚实信用原则全面履行合同。首先，原告接到上级机关要求全面停止有偿服务通知后，第一时间便书面告之被告，并将800万元的房租及时退还给被告；其次，考虑到涉案租赁项目被告前期投资较大，为减少被告的损失，根据政策调整情况，原告将涉案租赁项目已列入拟改委托管理项目目录并上报中央军委后勤保障部。现已经获得批准，等待下一步由军委明确的相关的委托单位与被告签订正式的《委托管理协议》。因此，原告不论是订立合同时以及合同履行过程中，均本着诚实信用原则，积极履行本协议。

三、被告应当按照《建设协议书》约定支付租金

（一）被告使用原告的租赁标的，应当依法支付相应的租金。原告依约向被告提供约定涉案租赁场地，被告应当按照《建设协议书》约定，依法向原告支付相应的租金。

（二）被告认为在涉案房屋翻建期间不应当支付房租，理由不成立。根据原被告双方签订的《建设协议书》的约定第三条第六款之规定，双方签订时均考虑到报建手续复杂、建设周期长，才给予被告16个月免租期，同时还约定，“免租期届满后，即便该项目仍未建成交付使用，免租期限不再延长，所造成的损失完全由乙方（被告）承担”。上述约定系双方真实意思表示，应当对双方有约束力，因此，被告认为在涉案房屋翻建期间不应当支付房租，理由不成立，与法无据。

（三）原告交付租赁标的符合协议的约定。原告是依租赁标的现状向被告进行出租，被告与原告签订租赁协议前，已经了解到租赁标的状况，至少在被告接收占有租赁标的5个月以后，双方重新签订《建设协议书》前，在已充分了解以租赁标的状况后，才同意继续与原告签订协议，并占有使用租赁标的，向原告交纳租赁费。因此，原告认为，原告依约向被告交付的租赁标的符合双方协议的约定。被告认为原告没有办理《军队房地产使用许可证》，没有接通暖气，没有天然气，事实上涉案房屋在被告租赁时，完全具备通水、通电、通暖的条件，至于涉案房屋改造后暖气为何不通原告并不知情，至于是否接通天然气的问题，涉案房屋租赁时并不具备接通天然气的条件，包括涉案房屋周边居民小区也是在近几年才开通的天然气。能否开通天然气不是协议约定的义务，且目前被告已在涉案项目办公使用。因此，被告认为租赁标的至今无法正常使用，不需要支付租赁费，理由不成立。

（四）被告仍需要向原告支付《委托管理项目整治协议》生效前的租金。如前所述，原告本着诚实信用原则，就涉案租赁项目与被告签订《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》，但该协议的签订并不改变协议生效前涉案租赁项目租金支付标准及支付方式。即没有改变自2012年7月1日至2018年11月1日的租赁关系期间原、被告双方的权利义务。因此，根据国家有关法律和军队有关政策规定，在被告租赁项目改为委托管理项目之前拖欠的租金等费用仍需支付。

综上，请求人民法院查明本案的事实，依法支持原告的全部诉讼请求，驳回被告全部答辩理由及反诉请求。

一审法院判决：被告支付原告2012年4月29日至2018年5月1日期间租金383万余元。驳回被告的反诉请求。

二审法院调解：双方达成协议，被告向原告支付360万元租金（包含2018年5月2日至2018年11月30日期间的租金）。

北京市西城区人民法院民事判决书（2018）京0102民初47534号。法院审理后认为：《军队房地产租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。后双方又签订《建设协议书》是对《军队房地产租赁合同》相关内容的补充与变更。合同中，租期超过二十年部分应属无效。结合双方租赁合同的签订及履行情况，酌定被告公司尚需支付剩余租金383万余元，同时驳回了被告公司的反诉请求。

《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》等国家政策法律法规和军队有关规定出台后，军队和武警部队贯彻全面停止有偿服务是党中央和中央军委的重要战略决策。在这一背景下，很多租赁项目改为委托管理项目，在签订《房屋地产租赁委托管理项目整治协议》后，双方因委托管理签订前原租赁项目的租金收取方式所产生争议如何解决，是相对多发的法律问题。案件一审支持了原告部分诉讼请求，在二审中，双方考量到还有合作可能，最终达成调解协议，案结事了，实现了法律效果和社会效果的统一。

根据中央军委印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，全面停止有偿服务活动，内容包括原政策允许的通信、人才培训、文化体育、仓储、科研、招接待、医疗、基建营房工程技术、空余房地产租赁、维修技术等10个行业，以及民兵装备修理、幼儿教育、新闻出版、农副业生产、司机训练等机构利用军队资源开展的一切以创收盈利为主要目的的对外有偿服务活动。除经军委批准纳入军民融合发展体系的有偿服务项目外全部停止。在这一大背景下，不少原租赁等军民合作协议在履行中出现了纠纷。

一、尽快出台委托管理项目配套政策

由于军民融合相关配套政策不完善，委托管理项目在具体操作过程存在偏差，也就造成了涉案租赁项目在很长一段时间处于观望阶段，由于涉案租赁项目承租人前期投资巨大，接到全面停止有偿服务活动的通知后，出租人先要求承租人将项目关停，并将之前收取的租金予以退还，再加上因军队机构调整，相关人员调整变动频繁，一定程度中造成涉案项目在很长一段时间搁置，给双方后期合作也产生一定的隔阂，以至于最终诉诸法院解除矛盾纠纷。经过近两年来的试点推进，希望能总结试点项目经验，尽早出台新的政策，避免此类纠纷的发生。

二、处理好租赁协议与委托管理协议衔接

军民双方除了本着诚实信用原则全面履行外，如何处理好租赁协议与委托管理协议衔接也很关键。首先，之前的租赁协议与委托管理协议在签约主体有可能存在不统一，因此，在签订委托管理协议时，不能将之前的租赁协议遗留问题，一并予以解决，是产生租赁协议与委托管理协议不衔接的主要原因。其次，应当考虑到委托管理协议从订立到生效期间租金问题。根据目前的政策，租赁项目列入拟改委托管理项目目录，需要同时上报中央军委后勤保障部，经批准，再由军委明确的相关的委托单位与之签订正式的《委托管理协议》，然后颁发《军队房地产使用许可证》。因此，这期间所的租金支付也应当引起重视。总之，涉及类似纠纷的案件双方，均应在实际履行协议过程中，本着诚实信用原则，积极履行己方义务。